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國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后,，海南樓市從年初國際旅游島獲批后的狂熱轉(zhuǎn)為成交量大幅萎縮，投機(jī)投資性購房遭到“精準(zhǔn)”打擊,。目前海南樓市仍處于開發(fā)商與政府和消費(fèi)者博弈階段,，雖然成交價(jià)格大幅下滑，但樓盤價(jià)格并未明顯下降,，開發(fā)商期待“金九銀十”傳統(tǒng)旺季帶來市場(chǎng)回暖,。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，只要房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊,，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下,，海南樓市很可能出現(xiàn)成交量繼續(xù)低迷和房價(jià)實(shí)質(zhì)性下降的局面。
調(diào)控政策打擊投資投機(jī)性住房銷售量大幅萎縮
國家4月份一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從1月份《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展若干意見》出臺(tái)后的狂熱陷入低迷,，短短幾個(gè)月內(nèi)，各個(gè)售樓處從門庭若市到門可羅雀形成的強(qiáng)烈反差讓諸多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士感嘆不已,。
“目前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣,，成交量非常低迷�,！焙峡v連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞介紹說,。
“不景氣”在各項(xiàng)海南房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的回落上得到驗(yàn)證。海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來,，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策措施影響,，海南房地產(chǎn)投資增幅同比呈逐月減緩之勢(shì)，7月份降至今年以來的最低水平,。
數(shù)據(jù)顯示,，今年1至7月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成243.93億元,，比去年同期增長67.1%,。而此前的六個(gè)月，海南省房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅分別達(dá)2.0倍,、1.8倍,、1.4倍、96.5%,、95.4%及78.9%,，增幅逐月減緩，7月的增幅是今年來的最低水平,。
海南省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，這一方面反映出海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分的一部分，另一方面體現(xiàn)出海南貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策是積極的,、措施是得力的,。
今年1月至7月，盡管海南省房屋銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)491.96億元,，比去年同期增長2.1倍,，其中住宅銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)484.57億元，占全部銷售額的98.5%,，較去年同期的增幅也是2.1倍,，但商品住房銷售面積的環(huán)比數(shù)據(jù)仍然在節(jié)節(jié)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年3,、4、5月份,，海南商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米,、56.72萬平方米、22.9萬平方米,，環(huán)比變化幅度分別為-19.05%,、-9.64%、-57.95%,。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，6月份和7月份海南商品住房銷售面積、銷售金額等主要指標(biāo)仍然延續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后的下滑趨勢(shì)。
房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來,，全國樓市觀望情緒濃厚,，在經(jīng)歷了房價(jià)快速上漲的海南，購房者的猶豫度似乎更加明顯,。
濃厚的觀望情緒和購房者看跌預(yù)期使得一手房成交量大幅萎縮的同時(shí)，二手房銷售和價(jià)格也陷入低迷狀態(tài),。
�,？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗表示，目前�,？谑卸址渴袌�(chǎng)也不太景氣,，“5月份之前成交量還沒有受到太大影響，從6,、7月份開始就特別淡,，成交萎縮非常明顯，特別是對(duì)投機(jī)投資性購房者的影響很大,�,！�
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)外向型特征突出，投機(jī)投資性購房比重較大,。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)顯示,，今年上半年，島外人士購買�,？谏唐纷》�7566套,、78.09萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的71%,、63%,；購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米,，分別占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%,、85.4%；與2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比,，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降,，但購買總套數(shù)和面積均有大幅提升。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示,，1,、2月份海南房價(jià)的大幅上漲主要就是投資投機(jī)性購房的推動(dòng)作用，但調(diào)控政策對(duì)海南投機(jī)投資性購房的打壓非常明顯,，目前投機(jī)投資性購房已經(jīng)沒有太多空間,。
購房者期盼延續(xù)調(diào)控政策
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，2月份海南商品住房成交價(jià)格均價(jià)為14087元，達(dá)到歷史最高點(diǎn),。隨后成交價(jià)格逐步回落,，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，下降趨勢(shì)更為明顯,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年3至6月份海南商品住房成交均價(jià)分別為每平方米12280元、11932元,、8483元,、8208元，6月份房價(jià)比2月份下降41%左右,。
相比2月份,，6月份降幅達(dá)41%的成交價(jià)格在消費(fèi)者看來并不明顯。�,？谑忻駰铎o最近一直關(guān)注樓市,，“相比今年初，很多樓盤價(jià)格并沒有下降,，41%的降價(jià)幅度從何而來,？”
記者走訪海口市和三亞市多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)樓盤仍然維持1,、2月份時(shí)的高價(jià)位，部分開發(fā)商推出階段性的特價(jià)房和一次性付款的折扣優(yōu)惠措施,，以提振銷售量,。三亞各樓盤銷售處門庭冷落，但銷售價(jià)格卻依然堅(jiān)挺,，絕大多數(shù)只針對(duì)一次性付款的購房者推出9.8折及9.5折的優(yōu)惠方式,。
張麗告訴記者,，調(diào)控政策出臺(tái)后,，海南二手房價(jià)格也沒有明顯下降，“即使有些投資客急著出手,，但由于在入手時(shí)價(jià)格就已經(jīng)比較高了,，他們也不會(huì)主動(dòng)大幅降價(jià)�,！�
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳市場(chǎng)處副處長楊亞明解釋說,，今年初，海南高檔樓盤的火熱銷售大幅拉升成交價(jià)格,，隨后濃厚的觀望氣氛使得開發(fā)商和購房者進(jìn)入博弈階段,，再加上高檔樓盤存量已基本釋放完畢,，目前銷售的主要是中低價(jià)位的樓盤，導(dǎo)致出現(xiàn)雖然成交價(jià)格大幅下降,，但購房者直觀感受市場(chǎng)價(jià)格下降并不明顯的現(xiàn)象,。
在濃厚的市場(chǎng)觀望情緒影響下，7月中旬,，海南著名旅游地產(chǎn)開發(fā)商金手指地產(chǎn)宣布,，旗下兩大主力樓盤海口高爾夫溫泉小鎮(zhèn)和興隆溫泉高爾夫公寓全線8折優(yōu)惠,，成為國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，海南第一家全線降價(jià)發(fā)售的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)引起廣泛關(guān)注,。但是,，金手指地產(chǎn)打折促銷后仍然過萬的均價(jià)讓購房者大呼難以承受,�,！�
據(jù)新浪網(wǎng)在海南發(fā)起的一項(xiàng)調(diào)查顯示，參與調(diào)查的86.6%的海南網(wǎng)友認(rèn)為只能承受5000元以下的房價(jià),，“完全不能承擔(dān)現(xiàn)行房價(jià)”的占55.3%,，“只要買房，經(jīng)濟(jì)壓力就很大,，肯定要房貸”的占34.1%,。
同時(shí)，對(duì)于該如何解決民眾購房難問題,，有近6成參與調(diào)查的網(wǎng)友認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)加大，以強(qiáng)制開發(fā)商降價(jià),。
投機(jī)投資性購房被“精準(zhǔn)”打擊,，開發(fā)商積累了大量資金繼續(xù)與政府和購房者博弈，海南本地居民購買能力有限,，多重因素造成了目前海南樓市銷售量萎縮,、價(jià)格停滯、觀望情緒格外濃厚的局面,。
博弈仍在持續(xù)調(diào)控下傳統(tǒng)旺季難“旺”
目前,，海南的開發(fā)商與政府和消費(fèi)者之間的博弈仍在持續(xù)，開發(fā)商密切關(guān)注政策走向和市場(chǎng)動(dòng)向,，同時(shí)期盼“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來時(shí),，市場(chǎng)能有所回暖。但多位業(yè)內(nèi)人士和政府官員均認(rèn)為,，隨著下半年調(diào)控政策效應(yīng)的釋放,，海南樓市有可能進(jìn)一步回調(diào),。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示，下半年海南樓市到底能否回暖還很難說,，海南的購房者主要來自于外地,，而現(xiàn)在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不容樂觀�,！叭绻壳暗匿N售低迷歸于常規(guī)淡季因素,，還可以理解，如果是政策打壓下形成的市場(chǎng),，不管是‘金九銀十’還是春節(jié),，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)都難以回暖。目前海南樓市最缺乏的就是購房者的信心,，購房者如果沒有信心,，即使有剛性需求，他們?nèi)匀粫?huì)觀望,�,！�
何希聞表示，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟是從寬還是從緊對(duì)海南樓市的影響很大,，如果繼續(xù)延續(xù)目前的從緊調(diào)控政策,，海南樓市的低迷狀態(tài)要持續(xù)到半年一年的時(shí)間，“現(xiàn)在還只是博弈的開始,�,！�
業(yè)內(nèi)人士表示，如果下半年開發(fā)商已經(jīng)在售的項(xiàng)目銷售量跟不上去,，將很可能面臨資金的壓力,。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人也表示，在海南房地產(chǎn)開發(fā)投資的各項(xiàng)指標(biāo)均有所回落的情況下,，企業(yè)資金雖然仍比較充裕,，但逐步收緊。
如果下半年仍延續(xù)目前的調(diào)控政策,，資金收緊和庫存放大的雙重壓力或許將促使開發(fā)商被迫降價(jià),。張麗介紹說，目前投資客囤積了大量房源,，隨著開發(fā)商下半年很多新盤開盤,，庫存壓力將很大。記者采訪了解到,，諸多樓盤準(zhǔn)備在10月份后開盤,，迎接傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。
海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說,，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后,，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯,，“我們?cè)敬蛩阍谖逯干绞泻腿齺喪型瑫r(shí)開發(fā)新樓盤，目前決定只開發(fā)其中一個(gè),，希望下半年市場(chǎng)打破僵局,，房價(jià)下降拉動(dòng)成交量上升�,！�
海南省委黨校原副校長廖遜則認(rèn)為,，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格下滑是海南房價(jià)松動(dòng)的跡象，這僅僅是個(gè)開始,，如果中央各項(xiàng)調(diào)控政策進(jìn)一步釋放,，海南房地產(chǎn)同樣會(huì)繼續(xù)受全國整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體行情還是看跌,，第四季度房價(jià)有可能真正下跌,。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長蔡仁杰表示，如果中央繼續(xù)保持宏觀調(diào)控政策不變,，預(yù)計(jì)下半年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)的趨勢(shì)將進(jìn)一步強(qiáng)化,，成交量仍將繼續(xù)低迷，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的回落,。
專家熱議下半年海南樓市前景
第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇近日閉幕,，朱中一,、樊綱,、任志強(qiáng)等地產(chǎn)、家裝相關(guān)60余個(gè)行業(yè)的業(yè)界精英悉數(shù)到場(chǎng),，就新政之下中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問題進(jìn)行了熱烈而精彩的觀點(diǎn)碰撞,。自4月中旬國家開始進(jìn)行樓市調(diào)控，成為樓市降溫的導(dǎo)火線,，并由此造成海南樓市觀望潮彌漫,，至今未見破解。另一方面,，政府加大了對(duì)民生的投入,，各地保障房建設(shè)如火如荼，正更加令人對(duì)海南國際旅游島下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向產(chǎn)生更多的猜測(cè),。
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