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6月12日的英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)刊登一篇署名文章,，介紹韓國(guó)政府調(diào)控樓市的經(jīng)驗(yàn),。文章摘要如下：
中國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一般老百姓的支付能力。上海易居房地產(chǎn)研究院5月20日發(fā)布報(bào)告稱,，去年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了8,，北京、上海以及深圳等一線城市的房?jī)r(jià)收入比甚至超過(guò)了14,。這意味著,，如果你在上海工作的話，不吃,、不喝地把所有薪水存起來(lái),，也要14年以后才能買得起一套房子。而放眼全球,，房?jī)r(jià)收入比很高的紐約和倫敦也只是7左右,。
在有關(guān)如何抑制房?jī)r(jià)的討論中，政府是否應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅成了最大的焦點(diǎn)之一,。在這一點(diǎn)上,，韓國(guó)也許可以給中國(guó)提供一些有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)。
韓國(guó)樓市在2001至2004年間上漲得很瘋狂,，尤其是在首爾,，核心地段上漲幅度每年達(dá)到10%至20%。韓國(guó)政府為了打壓高房?jī)r(jià),，推出了一系列措施,，其中最關(guān)鍵的利器就是“綜合不動(dòng)產(chǎn)稅”。
當(dāng)時(shí)韓國(guó)已經(jīng)有財(cái)產(chǎn)稅,。比如一套1億韓元(現(xiàn)韓元兌人民幣匯率約183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的財(cái)產(chǎn)稅,，不過(guò)由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)不到市場(chǎng)價(jià)的50%，所以實(shí)際稅率只有0
.2%左右,。
綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是在財(cái)產(chǎn)稅之上額外征收,，主要面對(duì)高端住宅，意在打壓高房?jī)r(jià),促進(jìn)財(cái)富的再分配,。雖然綜合不動(dòng)產(chǎn)稅是國(guó)稅,，但韓國(guó)政府把稅款分配到各個(gè)地方政府，幫助縮小地域之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距,。
經(jīng)過(guò)了激烈的討論后，韓國(guó)政府從2005年開(kāi)始征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅,。征稅對(duì)象是6億韓元以上的住房,，稅率是1%至3%,。但由于征稅的標(biāo)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)價(jià)的60%至70%，實(shí)際稅率要低很多,。在2007年,，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅實(shí)際稅率達(dá)到最高峰的0.87%。再加上普通財(cái)產(chǎn)稅,，負(fù)擔(dān)確實(shí)不輕,。李明博總統(tǒng)上臺(tái)后，從2008年開(kāi)始實(shí)行減稅政策,，調(diào)整了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅,，把征稅對(duì)象上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的住房，把稅率下調(diào)到0.5%至1%,。
目前在中國(guó),，反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的專家認(rèn)為，征稅未必能壓低房?jī)r(jià),。在韓國(guó)推出綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的時(shí)候,，討論的焦點(diǎn)也是它究竟能否降低房?jī)r(jià)。但我認(rèn)為中國(guó)應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅,，原因有兩個(gè),。
其一，房產(chǎn)稅會(huì)使得稅收資本化,。如果買房者預(yù)計(jì)未來(lái)必須繳納房產(chǎn)稅,，他們就會(huì)要求以較低的價(jià)格購(gòu)買房子。當(dāng)然,，市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)影響稅收資本化效應(yīng),。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產(chǎn)價(jià)格,。
其二,，房產(chǎn)稅通過(guò)增加房子的持有成本抑制炒房者的投機(jī)行為。舉個(gè)例子,。張三有兩套房子,，想把房?jī)r(jià)為200萬(wàn)元的一套房子出租。每個(gè)月房租是4000元的話,，一年房租是48000元,。如果房產(chǎn)稅率是0.8%的話，房主每年繳納16000元房產(chǎn)稅,，全年租金純收益就降到了32000元,。回報(bào)率下降能減少非自住需求,，改變供求關(guān)系,。
推出一項(xiàng)新稅種并非易事,。在2005年，韓國(guó)政府面對(duì)強(qiáng)烈的抵制綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的呼聲,。保守媒體和在野黨的反對(duì)聲非常強(qiáng)烈,，韓國(guó)輿論分歧也很嚴(yán)重，有些首爾市民甚至集體呼吁“拒絕納稅”,。他們的反對(duì)理由跟目前中國(guó)反對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅的人們的理由相似：解決樓市問(wèn)題應(yīng)該從增加供給出發(fā),；該稅會(huì)被轉(zhuǎn)嫁反而增加買房者的負(fù)擔(dān)，等等,。實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅以來(lái),，韓國(guó)內(nèi)部對(duì)該稅的褒貶不一。有些專家認(rèn)為,，雖然該稅抑制了樓市投機(jī),，但同時(shí)增加了自住房者的負(fù)擔(dān)。但總的來(lái)說(shuō),，我認(rèn)為綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的利大于弊,。
實(shí)行綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的第一年，韓國(guó)樓市的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)出現(xiàn)7年內(nèi)首次下降,。全國(guó)樓價(jià)平均下降了4.2%,，首爾核心地段樓價(jià)甚至下降了9%左右。當(dāng)時(shí),，綜合不動(dòng)產(chǎn)稅使得房主的持有成本上升,，導(dǎo)致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望,，最終引起房?jī)r(jià)下跌,。當(dāng)年8月，韓國(guó)政府為了徹底打壓樓市投機(jī)行為,，還采取了其它一系列措施：擴(kuò)大綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的納稅對(duì)象,、增加保障性住房的供應(yīng)以及促進(jìn)房產(chǎn)交易流程的透明化以減少陰陽(yáng)合同。這些舉措,，加上外部環(huán)境的變化如美國(guó)的次貸危機(jī),，幫助韓國(guó)樓市進(jìn)入了緩慢而有控制的調(diào)整期。一位樓市專家稱：“韓國(guó)樓市上漲時(shí),，一下子漲得很快,，但現(xiàn)在下跌的速度很慢，不像氣泡破裂,，而像啤酒泡沫消失,。”
韓國(guó)政府在開(kāi)征綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的同時(shí),，把住房交易稅率從4%下調(diào)到2%,。如果中國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅,，也必須同時(shí)降低交易環(huán)節(jié)的稅收,，否則樓市會(huì)出現(xiàn)供求扭曲,、交易減少。目前中國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅都發(fā)生在交易環(huán)節(jié),，而二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和印花稅等交易成本過(guò)高,。在美國(guó),、英國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)保有稅與交易環(huán)節(jié)的稅比都是約9∶1,。
靠開(kāi)征房產(chǎn)稅這樣的政策工具顯然不能解決中國(guó)的樓市問(wèn)題,。中國(guó)政府還應(yīng)當(dāng)增加供應(yīng)，尤其是保障性住房,。目前中國(guó)樓市的供給結(jié)構(gòu)中,，商品房占了90%。極少的保障性住房供應(yīng)使得房產(chǎn)商享受幾乎壟
斷 的 地 位 ,。當(dāng)前韓國(guó)樓市的最熱門話題是“Bogum
jari住宅”,，大概意思就是“安樂(lè)窩”。到2018年,，韓國(guó)政府?dāng)M在首爾與其周邊建設(shè)150萬(wàn)套保障性住房,。“Bogum
jari住宅”的房?jī)r(jià)是一般商品房的70%至80%,。雖然很多韓國(guó)人不太喜歡李明博政府,，但對(duì)這項(xiàng)政策都十分擁護(hù)。
中國(guó)樓市里正在形成泡沫,，但最好讓它成為啤酒泡沫,，而不是氣泡。在這一點(diǎn)上,，也許韓國(guó)的做法有一定借鑒意義,。
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