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房地產業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè),，在目前不利的國內外經(jīng)濟環(huán)境下，我們必須支持房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,，使其在“保增長,、擴內需,、調結構”中發(fā)揮應有的作用。但欲使房地產業(yè)不負眾望,，我們還需明確什么是房地產市場健康發(fā)展,，當前我國房地產市場面臨哪些問題，政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題,。對此,，作者提出了自己的見解。
在中央經(jīng)濟工作會議明確要發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用之后,，12月21日,，國務院公布《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。從這一連串“大動作”可見,，房地產業(yè)在這一輪“保增長,、擴內需、調結構”中被寄予厚望,。但欲使房地產業(yè)在宏觀調控中不負眾望,，我們還須明確什么是房地產市場健康發(fā)展，房地產市場面臨哪些問題，政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題,。
供求兩旺與需求對接
筆者認為，房地產市場健康發(fā)展就是供求兩旺且合理對接,，價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落,。
一方面，房地產市場健康發(fā)展要求供求兩旺,。只有供求兩旺的經(jīng)濟才是健康的市場經(jīng)濟,，住房市場也不例外。供給不足或需求不足都可能導致價格出現(xiàn)大的起落,，都不是健康狀態(tài),。另一方面，房地產市場健康發(fā)展要求供求合理對接,。與現(xiàn)有國民需求能力不對接的供給,，再充足也無法促進經(jīng)濟的健康發(fā)展�,；仡櫸覈康禺a市場發(fā)展的歷史,，每每出現(xiàn)問題都是因為供求沒能實現(xiàn)兩旺，或者供求不對接,；凡是房地產市場平穩(wěn)較快運行,，又無不處在供求兩旺且能合理對接狀態(tài)。
此外,，房地產市場健康發(fā)展必然表現(xiàn)為住房價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落,。住房價格波動過大或傷及供給，或損害需求,。當然,，價格除受供求影響外，也受到投機炒作以及因信息不充分而引發(fā)非理性供求的影響,。
當前我國房地產市場面臨諸多問題,，一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢。統(tǒng)計表明,，房地產開發(fā)投資,、資金來源增速下滑，建設用地流拍現(xiàn)象頻出,，無不說明住房供給趨于下滑,。二是住房需求近期雖略有回升，但仍待觀察,。2007年底以來,，我國房地產市場出現(xiàn)穩(wěn)中走低趨勢，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)下滑。奧運結束后,，黨中央國務院果斷出臺了一系列宏觀調控政策,，已經(jīng)產生了積極影響，11月部分地區(qū)商品住房成交量有所回升,。但這一趨勢能否得到持續(xù)還有待觀察,。三是供求不對接問題依然存在。據(jù)統(tǒng)計,，截至今年11月末,，全國空置商品住宅達7084萬平方米，同比增長22.9%,。同時,，社會上又有大量亟待改善住房條件的中低收入居民，其癥結在于市場所需的中低價位,、中小套型住房供給量不足,。四是投機心理和信息不充分的存在使得住房價格仍然偏高。
多管齊下促平穩(wěn)發(fā)展
當前我國房地產市場既有總量問題也有結構問題,，既有供給問題也有需求問題,，既有理性供求矛盾也有因信息不充分導致的非理性行為。促進房地產市場健康發(fā)展需要從上述視角出發(fā),，金融,、財稅、土地,、投資,、建設、統(tǒng)計等方面政策多管齊下,。
首先,，既要保證供給也要擴大需求。從供給方面看,，要保證房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈正常而不中斷,，保證企業(yè)經(jīng)營成本相對較低，有一定利潤空間,，從而保證投資規(guī)模不出現(xiàn)大幅下滑,。為此，要降低房地產企業(yè)貸款利率,；允許房地產企業(yè)探索多種融資渠道,；減輕房地產企業(yè)稅收負擔；鼓勵房地產企業(yè)走股權收購等道路減少拿地成本,。從需求方面看,，要減輕購房者負擔,，刺激和引導消費者合理的住房需求。為此,，要降低消費者貸款利息支出,；減免房地產交易環(huán)節(jié)的稅費或者以稅收返還、補貼等形式鼓勵基本住房消費,。
其次,，既要促進總量適度發(fā)展也要合理調整供給結構。結構問題主要表現(xiàn)在供給中的高價位,、大套型住房超過有能力的市場需求，從而空置房較多,。為調整結構,，建設、國土等部門在審批用地計劃和施工核準中對中低價位,、中小套型的房屋標準應有明確要求,，明確其在各個項目中的比重。同時審批,、備案信息要與銀行,、財稅、建設,、國土部門共享,，只有建設結構達到相關要求的，才能享受貸款,、減稅等政策優(yōu)惠,；只有認真履約調整住房結構的企業(yè)才能進行竣工驗收，發(fā)放銷售許可等,。
再次,，科學統(tǒng)計并公布房地產市場的供求狀況，用較為充分的信息穩(wěn)定市場預期,，減少市場“看不見的手”運行的盲目性,。為此，應盡快建立存量住房定期統(tǒng)計調查制度,，及時公布住房市場的供求總量,、結構及市場需求等信息。
第四,，通過政府和市場結合的方式建設足量保障性住房,，解決中低收入群眾住房困難問題。保障性住房帶有一定公共產品性質,，僅靠市場機制難以足量提供,。但在當前我國財權與事權不完全對稱的財稅體制和從上到下都關注GDP的考核機制下，僅靠政府也不現(xiàn)實。解決保障性住房建設問題,，短期看要探索政府和市場合作的有效方式,，如以貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠,、土地成本優(yōu)惠等政策明確鼓勵商品房建設項目中配建保障性住房,；加大力度清理各地爛尾樓，將其作為保障房房源或保障房用地來源,；探索住房信托投資基金,、住房公積金收益轉用建設保障房等措施。長期內要改革我國財稅體制和政府考核機制,，充分調動各級政府和社會力量建設保障性住房的積極性,。
執(zhí)行中應注意的問題
作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)，在目前不利的國內外經(jīng)濟環(huán)境之下,，我們必須堅持支持房地產業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展,，使其在“保增長、擴內需,、調結構”中發(fā)揮應有的作用,，但在政策執(zhí)行中我們也要注意以下幾個問題。
一是防止政策出臺頻率過高導致市場觀望,。這輪宏觀調控政策出手很快,、出拳很重，效果也立竿見影,。但如果政策出臺頻率過高會使市場形成等待觀望態(tài)度,，政策刺激內需的效果可能大打折扣。建議各部門一起發(fā)力,，多管齊下,，一步到位，穩(wěn)定市場預期,。
二是防止以擴大內需為名,，不嚴格控制土地用途，造成土地浪費,。近期國土資源部下發(fā)通知,，要求未完成2007年供地計劃的城市不準申報2009年用地計劃；2008年用地計劃完成緩慢的城市,，減少2009年用地計劃申報指標,。政策意在督促地方政府響應中央調控政策，但難免出現(xiàn)地方政府“為批地而批地”,，造成土地浪費,，出現(xiàn)政策偏差,。建議有關部門在批地過程中更主要的是通過限制用途而非數(shù)量作為調控手段。
三是不搞一刀切,，給地方政府一定發(fā)揮空間,。各地情況差別較大，整齊劃一的政策可能適得其反,，但過于軟化的原則性要求又可能流于形式,。建議中央通過劃定保障房建設占比、收入房價比,、空置房占比等相對指標的控制范圍,，對各地提出要求；同時明確最嚴格的耕地保護制度不能松動等原則性問題,。 |