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通過今年3月到7月進(jìn)行的房地產(chǎn)專項(xiàng)整治,，全國清理出閑置土地2815宗，共16.95萬畝,。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林19日說,，按照國務(wù)院要求，國土資源管理部門今年加大對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)整治和清理力度,，從今年3月至7月,，在全國范圍內(nèi)集中開展了房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作，截至5月底,，全國共上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地3070宗,，約18.84萬畝。其中,，閑置土地2815宗,，16.95萬畝,，分別占上報(bào)總宗數(shù)和面積的91.69%和90%,。
國土資源部當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)還顯示，截至目前,，全國已開展查處的各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地共計(jì)2208宗，總面積約13.25萬畝,。其中,，閑置土地2044宗，面積12.35萬畝,；別墅用地74宗,，面積7836畝；保障性住房用地改變性質(zhì)83宗,，面積943畝,；違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓7宗,，面積290.04畝。國土資源部要求,，各級(jí)國土資源管理部門加快清理查處工作,，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。
從清理數(shù)據(jù)來看,，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中,，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。專家認(rèn)為,，打擊囤地有利于增加市場供應(yīng)量,，緩解供需矛盾進(jìn)而打壓高房價(jià)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,，盤活閑置土地可能會(huì)成為一個(gè)著力點(diǎn),。
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這是位于上海市徐匯區(qū)烏魯木齊路衡山路路口的閑置土地。新華社記者
裴鑫 攝 | 質(zhì)疑 閑置土地?cái)?shù)據(jù)只是“冰山一角”
“目前公示的這部分閑置土地恐怕只是冰山一角,�,！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，閑置土地現(xiàn)象普遍存在是毋庸置疑的,，因?yàn)槎诘乜赡鼙燃皶r(shí)開發(fā)的利潤都大,，加之部分地方對(duì)閑置土地打擊力度不夠，又變相鼓勵(lì)了開發(fā)商的囤地行為,。
業(yè)內(nèi)一位不愿透露姓名的資深人士表示,，雖然我們無法估計(jì)全國目前到底有多少閑置土地，但實(shí)際數(shù)量應(yīng)該比國土部門公布的數(shù)字大得多,。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說,，從公布的數(shù)據(jù)來看，全國閑置土地不可能這么少,，已公布的閑置土地可能是具有代表性或者情形較為惡劣的,，閑置土地的實(shí)際數(shù)量絕對(duì)不止公布的這些。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2000年至2009年10年間,，全國房企土地購置面積共32.87億平方米，但完成開發(fā)的土地面積只有20.6億平方米,。2009年全年,，開發(fā)商完成開發(fā)的土地面積只有2.3億平方米。有評(píng)論人士認(rèn)為,，按照這一開發(fā)速度,，即使全國停止出讓土地，閑置的土地也足夠開發(fā)好幾年的,。
也有專家指出,，由于此次閑置土地的數(shù)據(jù)由各地上報(bào)匯總而成,，不排除地方政府出于種種利益考慮做出一些瞞報(bào)行為。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞表示,，政府有關(guān)部門應(yīng)該公布所有閑置土地的情況,，并對(duì)閑置土地行為徹查到底，“但實(shí)際中能不能做到是另外一回事”,。
他認(rèn)為,，國土資源部此次公布閑置土地的情況對(duì)各級(jí)地方政府是一種督促，此后需形成嚴(yán)格的機(jī)制保證對(duì)閑置土地情況的公開,。
預(yù)期 打擊囤地有利降低房價(jià)上漲動(dòng)力
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，打擊囤地有利于增加市場供應(yīng)量，緩解供需矛盾從而減弱房價(jià)上漲的動(dòng)力,。
在清查土地的同時(shí),，各地土地市場則出現(xiàn)放量供應(yīng)的跡象。據(jù)中原監(jiān)測的12個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,，京,、穗、渝,、漢,、沈5個(gè)城市供應(yīng)住宅用地面積達(dá)151公頃。比較新政前雖然下降28%,，但在近5周中,，有4周供應(yīng)水平維持在150公頃上下，表明土地供應(yīng)已處于放量狀態(tài),。
中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為,，從國土部打擊行業(yè)“囤地融資”的運(yùn)行模式和力度看，此次高層行動(dòng)的決心,、力度以及中央到地方的執(zhí)行度都十分堅(jiān)決,。如果持續(xù)開展下去的話，開發(fā)商“資金鏈”日趨繃緊,，不排除繼續(xù)實(shí)行大規(guī)模市場降價(jià)促銷之舉,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)林蕾也認(rèn)為，如果囤地問題能解決好,，將會(huì)極大地增加未來的供應(yīng)量�,！霸诮o開發(fā)商施加政治和資金壓力的同時(shí),，還能緩解未來的供需矛盾和房價(jià)預(yù)期�,！�
據(jù)中原監(jiān)測九城市數(shù)據(jù)顯示,，上周各地新房成交量環(huán)比上升的城市有滬,、穗、蓉,、漢4個(gè),；下降的有京、深,、津,、渝、杭5個(gè),。從近2周各地成交情況看出,，新房成交已普遍較5月低谷有所回升。其中上海,、深圳升幅8成,，尤其是上海已連續(xù)3周成交量在30萬平方米以上，恢復(fù)至新政前3至4月份時(shí)的水平,；重慶,、廣州升幅3至4成。中原地產(chǎn)認(rèn)為,，上述成交量上升的城市主要原因是開發(fā)商降價(jià)促銷所致,，似有筑底回升趨勢。
8月以來上海銷售居前的項(xiàng)目有保利,、華僑城,、綠地等知名開發(fā)商的樓盤，隨著眾多大型跨區(qū)域發(fā)展商降價(jià)促銷并取得不錯(cuò)的市場效果之后,，各地正在引發(fā)更多的中小開發(fā)商跟進(jìn),。中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，隨著市場促銷范圍的持續(xù)擴(kuò)大,，各地新房成交量將穩(wěn)定回升,。
雖然打擊囤地有利減緩房價(jià)上漲，但也有業(yè)內(nèi)人士指出解決囤地問題并不容易,。林蕾擔(dān)心,，土地問題一直是困擾房地產(chǎn)開發(fā)的“老大難”問題，想解決囤地問題遠(yuǎn)非易事,。
“從此次國土部公布的違法違規(guī)囤地情況看,，大多涉及政府、拆遷等因素,，想在短期內(nèi)妥善解決這些土地問題,，難度較大。”林蕾說,。
另外還要考慮到開發(fā)商方面的配合程度,。“市場好的時(shí)候,，房企出于對(duì)未來利潤的預(yù)期,，紛紛囤地待漲；而當(dāng)市場不好的時(shí)候,，房企則出于對(duì)未來市場的悲觀預(yù)判和資金壓力,，往往停工緩建�,！绷掷僬f,。
而對(duì)于許多上市公司而言，土地儲(chǔ)備是其重要的資產(chǎn)組成部分,。按照慣例,，一般的上市房企都會(huì)儲(chǔ)備足夠企業(yè)自身3至5年開發(fā)的土地存量。林蕾認(rèn)為,，如果開發(fā)商真能夠?qū)⑦@些囤積的土地投入開發(fā)銷售環(huán)節(jié),，將大大增加市場的供應(yīng)量。而一旦供應(yīng)量增加,，自然會(huì)形成市場競爭,，從而給房價(jià)帶來下降壓力。
方向 盤活閑置土地或成著力點(diǎn)
對(duì)于下一步的調(diào)控走向,，國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,，目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期,，市場形勢不斷向好,，但不穩(wěn)定、不確定因素仍然較多,。房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生,，已清理出的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處任務(wù)仍然很重，土地管理和調(diào)控工作還面臨很大壓力,�,！跋乱徊剑瑖临Y源部將督促各地加快查處進(jìn)度,，維持對(duì)違法違規(guī)房地產(chǎn)用地的高壓態(tài)勢,，形成強(qiáng)大的聲勢與壓力，確保專項(xiàng)整治行動(dòng)取得預(yù)期效果,�,！�
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測,，下一步,，盤活閑置土地很可能成為一個(gè)著力點(diǎn),。國土資源部此番大力整治房地產(chǎn)用地違法違規(guī)行為，會(huì)使開發(fā)商為了避免受處罰而按時(shí)開工,，繼而有利于增加市場供應(yīng)量,。
牛鳳瑞也認(rèn)為，加大對(duì)閑置土地的整治力度,，對(duì)開發(fā)商的行為有一定的約束,，有利于增加房地產(chǎn)用地的有效供給，盤活閑置土地是規(guī)范土地市場的重要舉措,，所以應(yīng)長期堅(jiān)持下去,。
廖永林強(qiáng)調(diào)，各地要研究探索建立解決房地產(chǎn)用地違法違規(guī)問題的長效機(jī)制,，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場和土地市場秩序,，積極營造依法用地、依法管地的良好氛圍,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展,。
陸騎麟認(rèn)為，建立長效機(jī)制的內(nèi)容之一便是信息公開,，“讓大眾監(jiān)督,，這樣機(jī)制才能得到保障�,！贝饲皩�(duì)土地開工狀況,、開發(fā)商土地出讓金繳納情況、出讓金用途等信息的公示就值得肯定,。
此外,，針對(duì)各地上報(bào)的2815宗閑置土地中，因毛地出讓拆遷難,、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成閑置的約占六成以上的現(xiàn)象,，有專家提出建立長效機(jī)制還應(yīng)在加強(qiáng)監(jiān)管上下功夫。
中國人民大學(xué)土地規(guī)劃中心主任,、公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明此前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示,，閑置一般有兩種情況，一種是開發(fā)商的原因,，另一種情況是由政府管理部門造成的,，比如規(guī)劃調(diào)整問題，“如果開發(fā)商提出調(diào)整規(guī)劃申請(qǐng),，政府有關(guān)部門只有出于公共利益需要的前提下才做考慮,。而土地出讓之后應(yīng)盡量減少修改規(guī)劃,。土地出讓是依據(jù)特定的用途、特定的容積率,、特定的建筑密度,、綠地率等因素確定地價(jià)，而一旦調(diào)整了規(guī)劃,，涉及到用途,、容積率等方面的改變，地價(jià)就可能完全是兩回事,，同時(shí)這還給最初參與拿地的其他企業(yè)帶來了極大的不公平,。”
嚴(yán)金明主張,，政府管理部門要從重審批輕監(jiān)管向嚴(yán)格監(jiān)管轉(zhuǎn)變,，在審批之后還要經(jīng)常進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)價(jià)，監(jiān)管與審批之間要進(jìn)行有效銜接,。他還建議,，相關(guān)部門還應(yīng)出臺(tái)更加嚴(yán)格、更加規(guī)范,、更加科學(xué)關(guān)于土地出讓以后規(guī)劃調(diào)整的程序,。 |