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近日,，有關(guān)要在長(zhǎng)沙等地試點(diǎn)“商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)稅”的說(shuō)法引起了外界的關(guān)注,。而據(jù)記者了解,，長(zhǎng)沙市稅務(wù)部門(mén)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)出租征稅,，近些年確實(shí)探索出了一些獨(dú)門(mén)“功夫”,。這讓長(zhǎng)沙轄區(qū)內(nèi)包括縣市在內(nèi),，房屋特別是商業(yè)地產(chǎn)的房東們開(kāi)始排隊(duì)納稅,。
房產(chǎn)出租稅竟可有可無(wú)
按照稅收法規(guī)的規(guī)定,，無(wú)論是住宅還是商業(yè)門(mén)面出租,，均需納稅,。
但一些城市對(duì)此退避三舍，認(rèn)為收起來(lái)有三難：
一是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié),，國(guó)人納稅意識(shí)歷來(lái)淡薄,。很多商業(yè)地產(chǎn)房東們認(rèn)為，我出租的是私人房產(chǎn),，憑什么要納稅,？二是城市樓宇林立，住宅出租,、寫(xiě)字樓,、商住兩用、住改商多如牛毛,，跑斷腿上門(mén)也收不全,；三是法不責(zé)眾，大家都不交,，你能奈何,？
有稅務(wù)專(zhuān)家坦言，一些大城市房屋出租稅往往只能收到3000萬(wàn)元至4000萬(wàn)元,，占當(dāng)?shù)囟愂湛傤~的比例還不到1%,。
于是，一些熱衷于“經(jīng)營(yíng)城市”者覺(jué)得,，房屋出租稅不過(guò)是個(gè)可有可無(wú)的“小稅種”,，甚至還會(huì)妨礙樓市活躍，間接影響“土地財(cái)政”,。有人據(jù)此得出結(jié)論：房屋出租稅都收不上來(lái),，何況物業(yè)稅、房產(chǎn)稅,？
合理設(shè)計(jì)激活“小稅種”
長(zhǎng)沙市地稅局稅政二處處長(zhǎng)李金武告訴記者,，長(zhǎng)沙市地稅局近年意識(shí)到,，“土地財(cái)政”終歸有極限，地方公共財(cái)政要“可持續(xù)”,，必須從眼下開(kāi)始就培養(yǎng)穩(wěn)定的財(cái)源。而被“忽略不計(jì)”的房產(chǎn)出租稅,，就是一塊“撂荒”的沃土,。
按照對(duì)房地產(chǎn)出租稅的法規(guī)，這項(xiàng)稅收包括營(yíng)業(yè)稅,、城建稅,、教育費(fèi)附加等，由出租方繳納,，稅率分別為5%,、7%、3%和12%,。
相關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為,，綜合起來(lái)近20%的稅率，操作性不強(qiáng),，也容易遭遇抵觸,，這是房地產(chǎn)出租稅“半死不活”的重要原因。為此,，長(zhǎng)沙市去年下半年規(guī)定,，出租住房月租金1000元以下，按4%征稅,。1000元以上,，按照6%征稅。對(duì)出租非住房的,，月租金1000元以下的,，按6%征稅。1000元以上,，按12%征稅,。對(duì)重點(diǎn)征管對(duì)象，長(zhǎng)沙市設(shè)定為商鋪,、寫(xiě)字樓,、產(chǎn)權(quán)式酒店等商業(yè)地產(chǎn)。
長(zhǎng)沙市有一線“稅官”說(shuō),，這種調(diào)整和重點(diǎn)對(duì)象鎖定,，讓基層重新找回了征稅信心和底氣。
“陰陽(yáng)合同”難逃征管
長(zhǎng)沙市地稅局局長(zhǎng)龍曉清到下屬單位定期檢查,，房產(chǎn)出租稅征繳進(jìn)度成了規(guī)定動(dòng)作,。查進(jìn)度,、發(fā)通報(bào)、點(diǎn)評(píng)與考核結(jié)合,，基層稅務(wù)部門(mén)不敢懈怠,。
在長(zhǎng)沙，“稅官”們花了很大精力對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)門(mén)面,、寫(xiě)字樓,、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)式酒店等展開(kāi)摸底調(diào)查，對(duì)出租房總體情況特別是區(qū)位,、租金價(jià)格水平和出租人,、承租人情況等重要信息得以逐步掌握。長(zhǎng)沙市地稅局將各個(gè)終端機(jī)構(gòu)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的應(yīng)納稅戶(hù)個(gè)人信息登入電腦,，迄今一共錄入了近50000戶(hù),。納稅不到位，系統(tǒng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部有提示,，對(duì)外則能對(duì)未納稅戶(hù)群發(fā)短信,。房屋出租戶(hù)接到短信，就有了主動(dòng)依法納稅的壓力,。
發(fā)現(xiàn)稅務(wù)部門(mén)“風(fēng)聲緊”了,，一些商業(yè)地產(chǎn)房東想用“陰陽(yáng)合同”抵擋。有人與租房戶(hù)簽個(gè)假合同,，人為降低租金標(biāo)準(zhǔn)想達(dá)到避稅的目的,。
但瀏陽(yáng)市(長(zhǎng)沙下屬縣級(jí)市)地稅局等馬上出了對(duì)策——調(diào)查區(qū)域房屋租金水平，召集房屋出租戶(hù)和承租戶(hù)開(kāi)會(huì)“聽(tīng)證”,，制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)作為計(jì)稅底線,，專(zhuān)門(mén)打擊“陰陽(yáng)合同”。
寧鄉(xiāng)縣地稅局則推出了舉報(bào)有獎(jiǎng)制度,。他們依照稅法有關(guān)規(guī)定,，對(duì)社會(huì)公布了舉報(bào)房產(chǎn)出租領(lǐng)域偷逃稅的獎(jiǎng)勵(lì)辦法。結(jié)果,，當(dāng)?shù)匾粋�(gè)長(zhǎng)期偷逃稅收的經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店被稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn),，被一舉收繳稅款30多萬(wàn)元。
長(zhǎng)沙市有地稅基層單位規(guī)定,，稅務(wù)機(jī)關(guān)催交稅款如找不到房主,，就由承租人負(fù)責(zé)送達(dá)通知。仍然收不上來(lái),，則由承租人承擔(dān)稅收,。稅務(wù)部門(mén)積極推動(dòng)房屋出租業(yè)務(wù)發(fā)生過(guò)程中雙方寫(xiě)下承諾書(shū)，約定納稅人,。這樣做,，較好地解決了出租人和承租人互相推諉,，與稅官“打游擊”的問(wèn)題，
發(fā)動(dòng)社會(huì)力量“圍堵”
李金武說(shuō),，房產(chǎn)出租稅面對(duì)千家萬(wàn)戶(hù),，基層地稅分局或者地稅所只有七八個(gè)工作人員，必須要發(fā)動(dòng)社會(huì)力量,。
長(zhǎng)沙市地稅局與一些區(qū)縣政府聯(lián)手,，將街道和社區(qū)對(duì)房產(chǎn)出租稅征管的協(xié)調(diào)，納入了政績(jī)考核,。寧鄉(xiāng)縣稅務(wù)部門(mén)如發(fā)現(xiàn)公務(wù)人員偷逃或者抗拒繳納房產(chǎn)出租稅，就立即報(bào)紀(jì)委,，一經(jīng)查實(shí)相關(guān)官員年終考核面臨“一票否決”,。對(duì)于普通群眾中的納稅“釘子戶(hù)”，則爭(zhēng)取寧鄉(xiāng)法院支持,，往往一張傳票發(fā)下去,，“釘子戶(hù)”們就會(huì)趕緊納稅。
在瀏陽(yáng)市,，200多家不交稅的“老賴(lài)”,，被當(dāng)?shù)貓?bào)紙?jiān)谛涯课恢闷毓猓芏嗳艘?jiàn)報(bào)后,，趕緊到稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)稅,。
長(zhǎng)沙市很多寫(xiě)字樓的物業(yè)公司，也成了地稅局代征受委托人,。一位稅務(wù)部門(mén)官員說(shuō),，物業(yè)公司對(duì)樓宇內(nèi)房屋出租情況最了解，照此操作,，像長(zhǎng)沙市瀏正街等寫(xiě)字樓密集區(qū),，房產(chǎn)出租稅一收一個(gè)準(zhǔn)。其中有個(gè)過(guò)去納稅寥寥無(wú)幾的樓盤(pán),，物業(yè)公司介入后,，征收到位率高達(dá)90%，入庫(kù)稅收能達(dá)到260多萬(wàn)元,。
長(zhǎng)沙市地稅局還通過(guò)加大宣傳力度,，在租房戶(hù)中逐步培養(yǎng)起了索票的習(xí)慣。有了發(fā)票做基礎(chǔ),，地稅部門(mén)就能采取上網(wǎng)比對(duì)方式查漏稅,。今年長(zhǎng)沙市地稅局通過(guò)比對(duì)兩個(gè)月31996份發(fā)票，就發(fā)現(xiàn)了3050個(gè)問(wèn)題,。追查下來(lái),，一舉查補(bǔ)稅款高達(dá)1000多萬(wàn)元,。
地稅機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)出租稅“較真”，還真為長(zhǎng)沙市挖到了一座“金山”：自去年10月份對(duì)房屋出租稅采取系列措施加強(qiáng)征管以來(lái),，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)出租稅征繳到位了1.5億元,，寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市也都超過(guò)了1000萬(wàn)元，均比過(guò)去的水平翻了番,。一些基層地稅分局和稅務(wù)所,，有時(shí)一天開(kāi)具的納稅憑證，就多達(dá)300多張,。在納稅高峰時(shí)段,，還出現(xiàn)了房東們排隊(duì)繳稅的現(xiàn)象。有分析認(rèn)為,，將這些做法堅(jiān)持下去,，長(zhǎng)沙市房屋出租稅還有翻番的潛力。 |