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在一路狂奔之后,，全國房價5月份的同比漲幅出現(xiàn)了14個月以來的首次回落,。
國家統(tǒng)計局10日公布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%,，漲幅比4月份縮小0.4個百分點,；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點,。而銷售面積和銷售額也都比上月明顯下降,。
專家認為，本輪樓市調(diào)控的效果正在顯現(xiàn),，后幾個月,，商品房成交量和成交價會有更明顯的調(diào)整,，而在資金鏈吃緊的背景下，不排除會有更多的開發(fā)商加入到降價促銷的行列,，新一輪降價潮有望出現(xiàn),。有業(yè)內(nèi)人士預計，6月份新房價格有望首次出現(xiàn)拐點,，而全國房屋價格也將首次出現(xiàn)整體性下跌,。
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6月10日，長沙市民在一售樓中心觀看商品房樓盤模型,。
近日,，長沙房產(chǎn)研究中心公布的長沙樓市1月至5月統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月長沙新增批準預售商品房面積155.96萬平方米,，環(huán)比減少21.31%,；商品房備案均價為每平方米4876元，環(huán)比下跌1.42%,�,！ ⌒氯A社記者
龍弘濤 攝 | 數(shù)據(jù) 商品房成交量銳減
北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴《經(jīng)濟參考報》記者，5月份房價數(shù)據(jù)同比出現(xiàn)回落,，環(huán)比漲幅收窄,，說明了樓市新政對市場的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，可以說,，部分城市房價過快上漲的勢頭初步得到遏制,。
數(shù)據(jù)顯示，5月份當月,，商品房銷售面積6777萬平方米,，比上月減少1274萬平方米，下降15.8%,；商品房銷售額3335億元,，比上月減少1113億元，下降25.0%,。
上市房企近日公布的數(shù)據(jù)佐證了開發(fā)商5月份的“慘淡”銷售業(yè)績：地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科銷售面積和銷售額環(huán)比分別下降25.8%和34.5%,；復地集團環(huán)比下降41.6%和32.6%；綠城集團地上銷售面積,、合同銷售金額環(huán)比跌幅近七成,。在港股上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園,、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%,、27%和17%。據(jù)中銀國際統(tǒng)計,，5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上,。
中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示,，一線城市5月成交量減少一半，在其監(jiān)測的30個城市中,，成交面積幾乎全線下跌,，跌幅約44%。其中,，北京,、上海、深圳,、杭州及南京均跌至歷史最低水平,。
“從銷售面積來看，市場降溫態(tài)勢明顯,，東部一線城市和部分二線城市下滑幅度更大,，中西部地區(qū)情況相對穩(wěn)定。預計6月份銷售量還將繼續(xù)萎縮,，第三季將可能步入筑底階段,。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《經(jīng)濟參考報》記者說,。
近一個多月來,，中央和地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出籠，不僅新建商品住宅銷售量價齊跌,，二手房銷售量也大幅下挫,。
根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月北京,、天津,、上海、廣州,、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達到30%-80%,，下滑至2007年以來最低點。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大,，分別為78%和75%,；廣州下滑幅度最小,，為32%,。
盡管5月份商品房銷售面積出現(xiàn)大幅萎縮，但開發(fā)商拿地和投資的熱情似乎并未減弱,。
數(shù)據(jù)顯示,，5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3760萬平方米，超過4月份的3017萬平方米,，明顯超過2009年2659萬平方米的月均水平,。不過,，楊紅旭預計，接下來土地購置面積將趨于回落,。
數(shù)據(jù)顯示,，1月份至5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13917億元,，同比增長38.2%,，其中5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3985億元，比上月增長19.4%,。楊紅旭稱,，受嚴厲調(diào)控政策影響，接下來,，開發(fā)商的投資熱情將會逐步降溫,。
現(xiàn)狀 開發(fā)商資金鏈趨于吃緊
楊紅旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源5685億元,，比4月份略有上升，相較去年12月份和今年1-2月份則是大幅下降,。這說明開發(fā)商資金面最寬松的時候已經(jīng)過去,。
分析人士指出，隨著樓市成交陷入低迷,，尤其在央行上調(diào)存款準備金率等一系列政策的影響下,，不少開發(fā)商的資金鏈在未來3至6個月內(nèi)將會出現(xiàn)緊張。
根據(jù)國泰君安統(tǒng)計,，截至目前,，共有39家A股上市地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資890億元，不過仍未獲批,。由于政策及股價下跌等原因,，此前招商地產(chǎn)、世茂股份已經(jīng)宣布撤銷融資計劃,。
恒大地產(chǎn)董事局副主席,、總裁夏海鈞認為，目前國際資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉,，國內(nèi)銀行信貸也逐步收緊,，再加上銷售沒有有效的增幅，對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會造成壓力,。開發(fā)商如果不降價,，銷量會下滑，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會逐漸增大。
“銷售額的下滑肯定對房地產(chǎn)資金鏈會有影響,，因為房地產(chǎn)是一個必須持續(xù)投入的行業(yè),，可調(diào)配資金的減少直接影響到開發(fā)商的后續(xù)投資。一個明顯的例子是,，開發(fā)商這段時間在拿地的時候變得謹慎多了,。”陳國強說,。
這從一組數(shù)據(jù)中能夠得到佐證,。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，受新政影響,，開發(fā)企業(yè)拿地普遍調(diào)低預期,，成交面積環(huán)比降幅達13%。5月,，全國70個重點城市共成交土地604宗,，環(huán)比減少4%，同比減少16%,；成交土地面積2732.3萬平方米,，環(huán)比減少7%，同比減少18%,。其中,，住宅用地成交188宗，環(huán)比減少14%,，同比減少11%,。
與此同時，繼2,、3,、4月土地價格連續(xù)下調(diào)之后，5月樓面地價與上月持平,。全國70個城市住宅用地平均樓面地價1771元每平方米,，環(huán)比下跌1.2%。多宗地塊出現(xiàn)流拍,，中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示,，5月7日，北京“順義區(qū)馬坡居住(西側(cè))項目用地”因報價低于標底而宣告流標,，5月24日,，北京“房山區(qū)房山線長陽站9號地多功能項目用地”等4宗土地因無人報價，均告流拍,。
不過,，也有觀點認為,，房地產(chǎn)開發(fā)商資金并沒有外界傳說的那樣“吃緊”,。該觀點認為,，截至去年年底，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達4.39萬億元,，投資只完成3萬多億元,，開發(fā)商手里約有1.8萬億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看,，雖然增幅有所下降,，但是當前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平，大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到多大影響,，投資資金依然充足,。
進程 樓市新一輪降價潮隱現(xiàn)
多家機構(gòu)認為，嚴格的信貸政策等調(diào)控手段將把銷售量限制在較低水平,，現(xiàn)金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價,；另外，土地增值稅的從嚴征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進一步繃緊,，降價是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇,。
記者了解到，繼恒大地產(chǎn)宣布率先大范圍降價之后,，其他一些知名房企也開始有所行動,。知名房企綠地集團近日也宣布，對遍布全國41個城市的100多個項目進行優(yōu)惠促銷,。
楊紅旭稱,，開發(fā)商暫時不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力,。另外,，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標，比如通過促銷擴大市場占有率,，從而在愈演愈烈的競爭中處于有利位置,。接下來將有越來越多城市和開發(fā)商加入到降價的陣營中來，現(xiàn)在降價肯定比到第四季度再降價來得好,。
“接下來,，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預計下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面,，隨著恒大,、萬科、綠地等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷,，開發(fā)商降價現(xiàn)象將越來越普遍,。”楊紅旭說�,！�
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，由于開發(fā)商仍處于觀望期，所以目前的降價仍然是嘗試性的,、階段性的策略,，其目的在于試探市場的反應。不過,，一旦房價下降的判斷趨于明確,，開發(fā)商將加大降價的力度和幅度。
來自中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，5月份,，五大城市除天津外，其余四城市二手住宅價格均出現(xiàn)不同幅度的下跌,，但跌幅并不明顯,。其中深圳和上海價格環(huán)比跌幅分別達到-2.9%和-2.5%，北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%,。
“國務(wù)院新政是在四月中旬出的,，預計在兩三個月的時間后，也就是6月底和7月初的時候,，房價將出現(xiàn)更為明顯的調(diào)整,。”李文杰說,。
楊紅旭判斷,，后面幾個月，房價拐點可能將加速出現(xiàn),。4月份,，全國70個城市的房價環(huán)比3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅只有0.2%,，6月即有可能接近零增長,。他預計，6月份新房價格將首次出現(xiàn)拐點,，而全國房屋價格也將首次出現(xiàn)整體性下跌,。下半年，房價將會維持下跌態(tài)勢,。
陳國強則認為,，房價是這一輪樓市調(diào)控的重要指標之一，如果不促使房價回落到一定的區(qū)間,，相信政府是不會收手的,。即便下一步政府沒有出臺更為嚴厲的調(diào)控政策,，只要持續(xù)地、更加嚴格地執(zhí)行既定政策,，房價也將進入下降通道,。 |