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隨著廣州樓市新政細則的出臺落地,，開發(fā)商忐忑不安的心終于放下了,，而百姓期待房價降低的愿望也在不斷地消減,，一路高歌的廣州房價也沒有隨著新政而顯現(xiàn)出其明晰的走勢,，依舊游移在妥協(xié)與堅挺之間,。而廣州房價走勢未來如何更多取決于政府,、開發(fā)商,、市場多方博弈力量,。
新政千呼萬喚始出來開發(fā)商大贊,、百姓茫然
5月21日,，廣州樓市調(diào)控細則終于出臺。據(jù)介紹,，《廣州市貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知努力實現(xiàn)住有所居的意見》共有8個方面24條細則,，將“國十條”的各項要求具體化,。
不過，廣州樓市新政并不像北京等地一樣“嚴厲”限購和暫停三套房貸,，因此被部分人士稱為“溫和”調(diào)控,。對此，廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波解釋說,，不限購主要有三個方面的考慮：
第一,，新政實施以來，廣州市樓市成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮,，市場觀望氣氛濃厚,，新政“抑投機、遏房價”的成效初顯,。4月15日至5月14日,，全市十區(qū)一手商品住宅網(wǎng)上簽約面積同比減少了68.1%，環(huán)比減少了33.5%,。房價雖仍在高位,，但漲勢已得到遏制，預期隨著成交的持續(xù)低迷,，房價將出現(xiàn)下跌,。
第二，根據(jù)樓市投資“買漲不買跌”的規(guī)律,，預期投機性需求將會得到有效抑制,。
第三，從廣州購房需求結(jié)構(gòu)來看,，國內(nèi)居民購房占絕大多數(shù)(占購房人群的99.1%),，限制港澳和外國人購房意義不大。此外,，“三套房貸暫停決定是否暫停三套房貸是金融監(jiān)管部門和各商業(yè)銀行的職權,。”
這個新政獲得了廣大開發(fā)商的認可,。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英在其新浪微博上表示：“贊廣州新政,！希望全國都來學學廣州是政府的政策！一個有著近20年房地產(chǎn)經(jīng)驗的城市政府,，一個2000年商業(yè)文化積淀的城市文化,！一個真正懂得市場經(jīng)濟的決策團體�,！�
廣州房地產(chǎn)專家,、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也表示，“廣州即使出臺與北京一樣嚴厲的新政,，對市場的沖擊和影響也不會更大,，道理就和‘死豬不怕開水燙’一樣,，反正結(jié)果都是一樣‘死’，惟一不同的只是‘燙兩遍’和‘燙三遍’的差別而已,�,！彼J為，目前廣州市的主力購房群體是改善型需求,，而國十條已經(jīng)導致市場有效需求的不足,。
不過，廣州的購房群體卻對新政非常失望,，認為新政是隔靴搔癢,，沒有什么影響。據(jù)廣州搜狐焦點房產(chǎn)網(wǎng)做了一個關于“廣州樓市調(diào)控細則殺傷力”調(diào)查統(tǒng)計,，截至5月26日共有約500名網(wǎng)友參與統(tǒng)計,，其中有一半以上認為“過于溫和”，而正是因為細則太溫和,，所以有61%的網(wǎng)友認為未來兩個月內(nèi)廣州樓價將繼續(xù)上漲,。而也有不少市民擔心“開發(fā)商很快又可以放心漲房價了”,。
樓價似降未降太含蓄政府“保穩(wěn)不大漲”是關鍵
在新政出來之后,，有一些樓盤聲稱已經(jīng)“降了”。記者在恒大山水城等樓盤也了解到這些樓盤都是85折銷售,�,！岸抑灰蛻裟軌虺蔀槊刻旌灱s的前十名，并且在簽約后3天內(nèi)繳納首付,，都可以繼續(xù)享受99折,、98折�,！币晃缓愦笊剿堑匿N售人員表示,。
不過，恒大促銷風暫時并未引起更多開發(fā)商加入降價隊列,。記者從廣州芳村花地大道北側(cè)的翠竹苑等項目了解到更多的樓盤價格卻是依舊堅挺,，并未像廣州房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示新政“抑投機、遏房價”的成效初顯,。事實上,，這個網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚需要實際檢驗。因為廣州房管局在公布4月房價時也曾表示,，“由于房屋買賣雙方在達成交易意向,、進行認購之后，還需要籌措首期款,、辦理好銀行同意貸款等相關手續(xù),，往往經(jīng)過數(shù)日至數(shù)月的時間后方簽訂合同,，因此網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)未必即時反映市場變化�,！�
一些專家也表示,，目前，沒有人能準確判斷廣州的樓價到底是漲了還是跌了,，但開發(fā)商樓盤價格與地方政府的調(diào)控政策密不可分,。而從目前廣州樓市新政細則來看，廣州市調(diào)控基調(diào)是“保大于壓”,，只求樓市不要過快上漲,。
事實上，廣州新政出臺的過程也可以看出政府的“保大于壓”心態(tài),。事實上,，在國家新政4月17日出臺不久，廣州市國土房管局4月21日就緊急召集廣州六大開發(fā)商,、四大國有銀行和三大地產(chǎn)中介機構(gòu)開閉門會議,，了解系列房貸新政對廣州樓市的影響程度。4月26日,，廣州市政府已審議并原則通過了《貫徹意見》,。但卻在一個月之后，5月21日才正式公布,�,！斑@是因為‘溫和’新政若緊挨國家新政公布，則肯定難以通過,，因此延后公布贏得時機,。”廣州房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士分析,。
專家也指出,，廣州市對于遏制樓價一直存有復雜的心態(tài)。國十條要求“穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責,、城市人民政府抓落實的工作責任制,。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設工作不力,，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的,，要追究責任”，因此廣州必須要遏制房價上漲,。
不過,，一旦房價下滑也勢必會影響到廣州土地出讓收入。據(jù)統(tǒng)計，2009年廣州市政府性基金收入完成405億元,，比2008年決算數(shù)增長83%,，其中國有土地使用權出讓金收入323.4億元，增長86.3%,。與此同時,，房地產(chǎn)業(yè)還從契稅、營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等多個稅種為地方財政注入巨額稅收收入,。
房價走向何方多方博弈
盡管廣州樓價并未應聲而落,，但是市場上觀望的情緒開始加重。記者周末連續(xù)兩天在看樓巴聚集的宏發(fā)廣場看到,，前來看樓的人稀稀落落,，一臺可容三十人的樓巴也只有五六個看樓客人。而一些樓盤的銷售中心也是空空蕩蕩,，鮮有業(yè)主前來咨詢參觀樣板房,。
在廣州奮斗八年仍未買房的金融從業(yè)人士李偉告訴記者：“買房是必然的，但是什么時候出手,，還得看看國家后續(xù)政策再說,。畢竟廣州的房價漲得太快、太高了,，還是希望能夠降下來,。”
不過,，吃了定心丸的開發(fā)商不會讓樓價馬上下跌,。廣州房地產(chǎn)專家,、世聯(lián)地產(chǎn)CEO黎振偉在接受媒體采訪時表示,，這是因為廣州新政細則如此“溫柔”，開發(fā)商沒有壓力,，無需急著降價,。因此在沒有其他政策因素干擾的情況下，買賣雙方將展開拉鋸戰(zhàn),。
一些專家還表示,，目前廣州樓市已經(jīng)進入調(diào)整期，盡管市場對樓價下降的預期比較統(tǒng)一,，但廣州的高樓價還能支撐多久,，可以說取決于市民與開發(fā)商相互觀望的力量能較量多久，而雙方的觀望力量,，又和政府調(diào)控的態(tài)度和政策緊密相關,。
廣州市房管局新聞發(fā)言人也表示，廣州房價不會應聲而跌,，未來只有樓市成交持續(xù)低迷下去才可能出現(xiàn)下跌,，但是成交量上已經(jīng)出現(xiàn)了回落,，因此廣州房價離不漲已經(jīng)不遠，所以調(diào)控原則比較寬松,，一切以市場為準則,。
不過，陷于高房價紅利和調(diào)控考核兩難之間的地方政府也為自己留下了空間和后路,�,！叭绻糁品績r過快上漲的調(diào)控效果不理想，將采取限購等臨時性調(diào)控措施,�,！倍@個表態(tài)也讓開發(fā)商與市場的博弈更加難測。 |