|
[專欄]透視新政下的房地產(chǎn)市場（四）
自4月中旬開始的新一輪調(diào)控,，在房地產(chǎn)市場引起了軒然大波,。在北京、上海,、深圳這些一線城市,，投資客的心理預(yù)期一落千丈，二手房價已經(jīng)出現(xiàn)松動,。但是,，與投資客的迅速轉(zhuǎn)向不同的是，開發(fā)商對房價的態(tài)度仍然堅挺,，大多數(shù)新樓盤還未出現(xiàn)明顯松動,。
回顧上一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，在數(shù)條政策相繼出臺后,，半年多的時間各地房價出現(xiàn)較大跌幅,。其后，直到金融危機(jī)期間出臺了刺激政策,，房地產(chǎn)市場才實現(xiàn)V字型反彈,。而在這一輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商的口氣明顯比上次強(qiáng)了許多,，“堅持一年沒有問題”等言論屢現(xiàn)報端,。開發(fā)商力挺房價到底在賭什么？接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為,，目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策已陷入深度博弈,，部分開發(fā)商敢于力挺房價，賭的就是政策調(diào)整,、房價報復(fù)性反彈以及消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理預(yù)期,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商的小算盤究竟能否如愿,，內(nèi)要看地產(chǎn)商的資金狀況,，外要看政策的持續(xù)力度。
一賭 政策力度到底能持續(xù)多久,？
對于這輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策理解,，不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置,，開發(fā)商則毫不隱晦地表達(dá)了他們的抵觸情緒,。
在別的開發(fā)商都在閉門研究如何化解政策危機(jī)時，國企地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)再次跳到人前放言,，“如果開發(fā)商縮減投資量,，以目前的資金狀況來說，堅持一年沒有問題”,。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個人”,。不過,，對任志強(qiáng)的行為藝術(shù)，也有善意的解讀,，任總是有意挑起公眾情緒,、渲染開發(fā)商與全社會的對立，從而幫助政府強(qiáng)化政策張力,，讓這一輪調(diào)控不會虎頭蛇尾,。
“房地產(chǎn)市場其實更是個政策市。就拿北京的房價來說,，2002年,、2003年的房價其實比2000年還低，為什么,？因為當(dāng)時北京推出了大量的經(jīng)濟(jì)適用房，不僅拉低了均價也拉低了周邊的房價,�,！北本┠撤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的一位資深經(jīng)紀(jì)人對記者說，新政策對投資性購房的打擊很大,，這在二手房市場表現(xiàn)明顯,，現(xiàn)在只能寄希望于政策風(fēng)暴趕緊結(jié)束了。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說：“開發(fā)商也在賭地方政府,，看地方政府會怎么做,，如果地方政府透露出政策要松動的信號，那開發(fā)商當(dāng)然不會降房價,�,！�
不過，從“抑制”到“遏制”,，政府的這輪“最嚴(yán)厲”調(diào)控表現(xiàn)出了不同以往的決心,。最近，有消息稱,，國家發(fā)改委也正在牽頭起草更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策,，力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”。其實,，仔細(xì)回想開發(fā)商在這輪調(diào)控,、上輪調(diào)控中的言論，不論是時不時拋出“銀行先死,、開發(fā)商再死”,，還是時不時地借媒體拋出“地產(chǎn)調(diào)控將引發(fā)經(jīng)濟(jì)崩潰”的言論，這種對既有政策的威脅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常博弈的框架,，但同樣也反映了開發(fā)商群體對政策的恐懼,。
在開發(fā)商的口中,，房地產(chǎn)的符號意義已經(jīng)外延到中國經(jīng)濟(jì)，而在普通市民的心目中,，房價的符號意義幾近等同于民生,、社會情緒和有尊嚴(yán)的生活。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，中央政府已經(jīng)把著眼點(diǎn)單純從“經(jīng)濟(jì)”,，逐步轉(zhuǎn)移到“民生”等領(lǐng)域上來。在這一大背景下,，應(yīng)該意識到,，房地產(chǎn)新政遠(yuǎn)非一項經(jīng)濟(jì)政策這么簡單，政府所能承受的政策成本也遠(yuǎn)非開發(fā)商想象得那么低,。
二賭 房價能否再次暴漲
開發(fā)商敢于力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預(yù)期,，這兩年的房地產(chǎn)調(diào)控似乎一直難以擺脫“越調(diào)越高”的尷尬。不少開發(fā)商樂觀地預(yù)期,，這輪“最嚴(yán)厲的調(diào)控”也會導(dǎo)致房價出現(xiàn)報復(fù)性上漲,。中國不動產(chǎn)研究中心對25家知名房企的一項調(diào)查顯示，有一半以上的開發(fā)商認(rèn)為這次調(diào)控在短期內(nèi)是有效的,，但當(dāng)市場持續(xù)低迷并影響經(jīng)濟(jì)增速時,，政策會掉頭，并會出現(xiàn)下一輪報復(fù)性增長,。
最近一次的房價報復(fù)性上漲發(fā)生在去年,。在此之前的2007年至2008年，國家出臺了包括收緊房貸在內(nèi)的一系列的調(diào)控政策,，樓市降溫,。然而，隨著金融危機(jī)的到來,，政策發(fā)生了轉(zhuǎn)向,，國家開始刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使得報復(fù)性上漲終于在2009年下半年爆發(fā),。
有部分地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)新政是在打壓需求�,！拔磥碛锌赡軙霈F(xiàn)報復(fù)性上漲,，最主要的原因是現(xiàn)在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應(yīng),�,！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，需求是相對穩(wěn)定的,，如果現(xiàn)在的需求都積累到了將來,，那么以后就會出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求,，從而再次推高房價。他認(rèn)為,，現(xiàn)在政府出臺的調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是為了保持房價穩(wěn)定,，不是打擊成交量。如果成交量持續(xù)萎縮,，對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展不利,。
不過，對于房地產(chǎn)新政打壓需求的觀點(diǎn),，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)評論人士的看法恐怕更為客觀,。“新政打擊的是投機(jī)需求,，而非剛性的自住需求,，這一點(diǎn)必須清醒認(rèn)識�,！敝斀�(jīng)評論人葉檀認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場價格飆升主要是由投資需求引發(fā)的，當(dāng)投資者看到未來風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益,，不再出手購房，以投資者支撐的產(chǎn)品定價體系就會瓦解,，屆時房地產(chǎn)將從消費(fèi)品定價取代投資品定價,。只要調(diào)控能夠持之以恒，那么房價下行也將是必然,。
對于房價是否會報復(fù)性反彈,？“不用擔(dān)心，不可能出現(xiàn)”,。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說,，這輪調(diào)控很明確，如果真的出現(xiàn)了報復(fù)性上漲,，一定會馬上出臺更為嚴(yán)厲的政策,。
“過去每一次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都無法達(dá)到效果，房價越調(diào)越高,，就在于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策取向一直放在房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長上,。但這輪調(diào)控政策的取向發(fā)生了改變，是從民生角度來遏制高房價,，把國內(nèi)房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度,。”易憲容說,�,！�
“今年面臨的情況不一樣,，政府打壓房價的決心很堅決，開發(fā)商即使不輕易降價,，也不會和政策作對,。如果一旦出現(xiàn)報復(fù)性反彈，政府肯定會出臺更嚴(yán)厲的政策,，包括物業(yè)稅等,。”恒大地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者,。
不過,，政策雖然“精準(zhǔn)”，但市場還是擔(dān)心政策能否得到有力地執(zhí)行,。陸騎麟指出,，這一輪的一些調(diào)控政策在2007年時候都使用過，但此前由于執(zhí)行不力而效果不好�,，F(xiàn)在同樣面臨這樣的情況,，如果政策不能夠很好地執(zhí)行，那么“最嚴(yán)厲的政策”也會打折扣,。
“雖然存在報復(fù)性上漲的可能性,，但要不出現(xiàn)這種可能性也是很容易的，關(guān)鍵在于政府的決心,、力度和對政策的執(zhí)行能力,。”陸騎麟說,。
三賭 購房者“買漲不買跌”的心理
在房地產(chǎn)市場前景尚不明朗的時候,，開發(fā)商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈,。正如陳國強(qiáng)所說,，這種博弈會是一個漫長的過程，開發(fā)商不會主動地選擇降價,。
“如果購房人的預(yù)期都是房價會降,，開發(fā)商沒必要把房價硬挺在高位。不過,，只要這樣的預(yù)期沒有‘?dāng)Q成一股繩’,，開發(fā)商就不會太擔(dān)心穩(wěn)住高房價會造成‘有價無市’的結(jié)果，這一方面因為剛性需求的大量存在,，還因為購房者‘買漲不買跌’的消費(fèi)習(xí)慣”,。陳國強(qiáng)說。
北京建工地產(chǎn)建都楓景項目銷售負(fù)責(zé)人高彬告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，調(diào)控政策是為了控制投資,、投機(jī)性的行為,，而真正有購房需求的還是占大多數(shù)。對于真正有剛性需求的購房者,，他們不會長時間的觀望,，今年買和明年買的價格差別不會有多大，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大,。
“如果降低房價,，反而有可能加重購房者的觀望情緒；如果保持價格穩(wěn)定,，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房,，開發(fā)商也就能在這場博弈中勝出了,�,！币晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)說。
不過,，市場運(yùn)行的方向,，往往是不以開發(fā)商的意志為轉(zhuǎn)移的,。開發(fā)商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到,，隨著調(diào)控政策的出臺,，購房者的消費(fèi)預(yù)期已經(jīng)悄然發(fā)生了變化。最為明顯的例子就是,，投資客拋售的新聞屢見不鮮,。
在北京南城的某樓盤，4月份的開盤價3.1萬元/平方米,，開盤當(dāng)日就一售而空，因為這一樓盤周圍的同類二手房價格已經(jīng)高達(dá)4萬元/平方米,。但記者發(fā)現(xiàn),，僅僅在幾周后，許多房產(chǎn)中介就已經(jīng)掛上了這一樓盤的信息,，不少房主以3.3萬元/平方米的價格出售這一樓盤的房屋,。記者與賣房人溝通后了解到，這一樓盤的購房人大多是擁有二套房,，看到房市政策頻出后,，對未來房價的心理預(yù)期大打折扣，想盡早脫手,。還好,，其中許多人沒有辦完貸款手續(xù)，只需要找開發(fā)商更改底單,，就可以把房子轉(zhuǎn)手他人,，還不用繳納二手房交易的契稅,。
“決定房價上限的是投資需求，投資客的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向,，北京的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化,。北京中原的數(shù)據(jù)顯示，‘量價齊跌’已經(jīng)成二手市場主流,，傳統(tǒng)抗跌區(qū)域也出現(xiàn)松動,。這一價格變動趨勢傳導(dǎo)到新房市場只是時間問題�,！币晃蝗萄芯繂T說,。
根據(jù)中原地產(chǎn)對國內(nèi)主要城市二手住房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從最近兩周的情況來看,，國內(nèi)樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平,。北京、上海,、廣州,、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價格方面,，各地房價下跌幅度卻不太明顯,，5大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%,、上海下跌5.7%,、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%,、天津下跌6.4%,。 |