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隨著房價的不斷攀升，如何抑制高房價已經成為一個重大的民生問題,。其中,，開征物業(yè)稅被認為是抑制高房價的一副良藥。開征物業(yè)稅的支持者認為,，物業(yè)稅將增大購房者的持有成本,，減少住房需求，進而達到降低房價的目的,。不過,，現實世界要復雜得多，物業(yè)稅究竟能否抑制高房價需要進行深入細致的分析,。
第一,，開征物業(yè)稅能夠降低住房需求嗎？依據購房者購買房產的目的,，可以將住房需求簡單地分為真實性需求和投機性需求,。真實性需求意味著需求是剛性的，變動的空間很�,�,；而投機性需求則存在很大的變動空間。這種情況下,，開征物業(yè)稅有效降低住房需求的前提是,，住房需求中投機性需求占有很大一部分。那么,，我國當前住房市場需求中真實性需求和投機性需求究竟有多少,？這一數據尚需要有關部門進一步深入調查,。如果住房需求中真實性需求很大而投機性需求很小，那么開征物業(yè)稅所起到的作用就會非常有限,，開征物業(yè)稅不僅對降低高房價無益,，反而會進一步加重真實需求者的住房負擔。
第二,，物業(yè)稅是房價的“自動穩(wěn)定器”嗎,？物業(yè)稅通常為土地、房屋等不動產價值的一定比例,。這意味著,，物業(yè)稅高低與房產價值大小正向變動。因此,，物業(yè)稅被認為是房價的“自動穩(wěn)定器”,。實際上，物業(yè)稅能否起到“自動穩(wěn)定器”的作用取決于很多因素,。我們知道,，物業(yè)稅的計稅依據是不動產的價值，即以不動產價值的一定比例計算物業(yè)稅稅額,。實際操作中,，物業(yè)稅的計價基礎往往具有一定的滯后性。比如,，今年物業(yè)稅的計價基礎可能是上一年甚至更早時間之前確定的不動產價值,。考慮到房產行業(yè)本身所具有的周期性特征,，由于上述滯后性的存在,，當房產價格處于上升周期時，物業(yè)稅的計價基礎可能是很長時間以前的價格,，這一價格會大大低于房產的當前價格,，據此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠低于其名義稅率，從而會進一步刺激房產需求,；反過來，當房產價格處于下降周期時,，計征物業(yè)稅所依賴的前期價格可能會大大高于房產的當前價格,，據此計征物業(yè)稅的實際稅率會遠高于其名義稅率，從而會進一步抑制房產需求,。此時,，物業(yè)稅不僅無法自動穩(wěn)定房價，反而會加劇泡沫的擴張或房產市場的衰退,。因此,，發(fā)揮物業(yè)稅“自動穩(wěn)定器”功能的前提是要能夠對房產價值進行適時評估,，使得計稅基礎盡量能夠反映房產的當前價值�,？紤]到我國目前資產評估機構的發(fā)展狀況,，做到這一點無疑仍有很長一段路要走。
第三,，高房價主要源于需求嗎,？開征物業(yè)稅是通過影響住房需求來對房價產生作用的。那么,，中國的高房價有多大程度上源于需求呢,？一個不可否認的事實是，地方政府的土地財政是導致高房價的一個重要原因,。房價是由地價,、建造成本、開發(fā)利潤和相關稅費組成,。即使住房需求為零,，房價也不可能低于其成本，因為低于成本將意味著沒有開發(fā)商將無利可圖,，市場將會崩潰,。
總的來看，通過開征物業(yè)稅來抑制高房價需要政府對真實性需求和投機性需求進行有效區(qū)分,，同時建立完善的房產價值評估體系,。此外，還需要從供給方及其他方面入手,，多管齊下,。
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