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4月底5月初,，受國(guó)家房貸新政及央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列政策影響,，湖南省會(huì)長(zhǎng)沙部分樓盤出現(xiàn)小幅價(jià)格回調(diào)，一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)暗降將會(huì)是今后一兩年內(nèi)的趨勢(shì),，而剛剛結(jié)束的長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)交易會(huì)上“看多買少”的情況似乎也證實(shí)了這一點(diǎn),，但就長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)形勢(shì)的走向，大多市民仍持觀望態(tài)度,，今后一段時(shí)期內(nèi),，房?jī)r(jià)問(wèn)題將越發(fā)敏感。圖為工人們?cè)谝惶幷诮ㄔO(shè)中的樓盤上施工,。新華社記者 趙眾志/攝 |
自4月11日以來(lái),，中央及相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻出重拳，政策對(duì)樓市的降溫作用凸顯,，價(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺的樓市終于出現(xiàn)松動(dòng)跡象,，記者在北京、上海,、廣州,、深圳等地調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，二手房交易量普降三成以上,，部分投資客高位拋售,，買方市觀望情緒濃厚，部分新上市樓盤出現(xiàn)打折,，但多數(shù)地產(chǎn)商降價(jià)動(dòng)力不足,。專家表示，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)厲,，但考慮到通脹因素,，開發(fā)商資金相對(duì)充裕，以及具體政策在執(zhí)行環(huán)節(jié)仍有一定難度和彈性，房?jī)r(jià)理性回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn),。
局地局部房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)
隨著新“國(guó)十條”出臺(tái),，個(gè)人二套、三套房貸收緊,，瘋漲的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控中終于止步,，成交量萎縮，部分投資客搶在高位拋售,，二手房?jī)r(jià)格明顯松動(dòng),，遠(yuǎn)郊樓盤和商住樓盤為主的開發(fā)商開始降價(jià)出貨。
來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的一周監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，在其跟蹤的35個(gè)主要城市中,，有21個(gè)城市的商品房成交面積環(huán)比下跌，其中杭州跌幅最大達(dá)73%,；四個(gè)一線城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%,、北京下跌45%,、上海下跌38%、廣州下跌2%,。中國(guó)指數(shù)研究院分析師表示,，樓市新政對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市作用明顯，投資性需求得到有效抑制,，隨著政策進(jìn)一步落實(shí),，樓市將進(jìn)入較長(zhǎng)的觀望期。
新政出臺(tái)后變化最大的是二手房市場(chǎng),，投資者“放盤”意愿增強(qiáng)而“接盤”意愿減弱,。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，新政后第一周(4月19日-4月25日),，北京市新房和二手房成交量迅速跌落,，二手住宅成交6823套，環(huán)比日均下滑31%,。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,，比較新政出臺(tái)前、后一周的數(shù)據(jù),，中原地產(chǎn)在北京,、上海、廣州,、深圳,、天津5個(gè)城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%,、24%,、和20%；購(gòu)房者則普遍預(yù)期市場(chǎng)轉(zhuǎn)入調(diào)整,，所以并不急于買進(jìn),，北京、上海,、深圳三地新增客源量顯著下降,，降幅分別達(dá)到80%、40%和80%,。
中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理瞿安新說(shuō),，從價(jià)格來(lái)看，各城市不同區(qū)域二手房源均有不同幅度的議價(jià)空間,，北京通州,、望京等板塊掛牌價(jià)格出現(xiàn)明顯下降，幅度甚至超過(guò)10%,。由于各方估計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)再度上漲,，因此購(gòu)房者普遍采取觀望策略，預(yù)計(jì)隨后1個(gè)月內(nèi),，供求分歧將逐步拉大,，成交持續(xù)低迷，二手房?jī)r(jià)格亦會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào),，調(diào)整幅度可能會(huì)達(dá)到20%左右,。
受二手房帶動(dòng)，位于郊區(qū)的樓盤開始下調(diào)價(jià)格,。北京通州是新政出臺(tái)前新盤頻出且價(jià)格上漲較快的地區(qū)之一,，但新政出臺(tái)后通州的高價(jià)盤出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，部分開發(fā)商推出五萬(wàn)元抵15萬(wàn)元,，一次性付款9.6折,，付全款每平方米降4000元等優(yōu)惠，燕郊各樓盤也出現(xiàn)了價(jià)格跳水的現(xiàn)象,，上海長(zhǎng)寧,、松江等區(qū)域部分摟盤均價(jià)下跌1000元/平方米至2000元/平方米。
部分開發(fā)商力挺房?jī)r(jià)觀望等待
從商品住宅成交情況來(lái)看,，盡管成交量普遍下挫,，但成交均價(jià)并未明顯松動(dòng)。一些城市的房?jī)r(jià)反而出現(xiàn)上漲,。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,，上周上海商品住宅成交面積17.3萬(wàn)平方米,，環(huán)比下跌50%，但成交均價(jià)高達(dá)26096元/平方米,、環(huán)比上漲11%,，成交均價(jià)創(chuàng)下歷史新高。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀認(rèn)為,，新“國(guó)十條”主要針對(duì)投資購(gòu)房,、抑制大規(guī)模短線“炒房”行為，因此目前對(duì)開發(fā)商影響較小,。瞿安新說(shuō)：“與2008年的一手房帶動(dòng)二手房降價(jià)不同,，本次調(diào)整將可望由二手房帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格下跌，經(jīng)歷了2009年的熱銷,，多數(shù)開發(fā)商資金相對(duì)充裕,，降價(jià)動(dòng)力不足�,！�
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸麒麟指出,，新政密集出臺(tái)，直接打壓需求,，但恐怕對(duì)普通住宅市場(chǎng)影響更大,，“上周上海均價(jià)低于兩萬(wàn)元的中低端樓盤成交量?jī)H為七萬(wàn)平方米，環(huán)比大跌60%,；而單價(jià)五萬(wàn)元以上的高端樓盤成交量反而環(huán)比增加5%，因此推高了一周均價(jià),�,？梢娰Y金有限、只能投身中低端市場(chǎng)的低端投資者乃至剛性需求對(duì)政策更為敏感,�,！�
在北京，大部分新開樓盤也沒下調(diào)房?jī)r(jià),。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),，5月北京商品房開盤均價(jià)預(yù)期可達(dá)28520元/平方米，比4月以來(lái)開盤均價(jià)上漲35%,�,！伴_發(fā)商不差錢，實(shí)行大幅優(yōu)惠的少,�,！北本┲性�(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，目前大部分開發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開盤,。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也認(rèn)為,，一些開發(fā)商特別是上市房企去年的住房銷量大增,，短期內(nèi)還是會(huì)硬挺著不降價(jià)。
中聯(lián)地產(chǎn)彩田村分行客戶經(jīng)理朱勇勇告訴記者：“3月開始,，到4月上旬,，深圳房市一度走熱，隨著新政出臺(tái),，越來(lái)越多的買家可能會(huì)抱有觀望心態(tài),，而賣家也不會(huì)輕易松價(jià)，樓市新一輪的觀望潮可能來(lái)臨,�,！�
廣州21日舉行的房地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)上，業(yè)界人士無(wú)法就后市房?jī)r(jià)是否會(huì)跌,、下跌幅度多大并未達(dá)成較為一致的判斷,，都表示還需要觀察。各大開發(fā)商反饋稱,，目前成交仍保持穩(wěn)定,，高價(jià)樓盤的成交也沒有大幅下滑，因此暫時(shí)按兵不動(dòng),，還沒有準(zhǔn)備降價(jià),。
值得一提的是，新政的影響已傳導(dǎo)到土地市場(chǎng),。上周,，土地市場(chǎng)交易出現(xiàn)一定程度波動(dòng)。雖然各地的供地計(jì)劃已經(jīng)紛紛出臺(tái),，但是具體細(xì)則尚未明確,，導(dǎo)致推出總量延續(xù)低迷狀態(tài)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示,，上周監(jiān)測(cè)的20個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地52宗,，環(huán)比減少17%；推出土地面積236.6萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少48%,。其中，住宅用地共推出18宗,，環(huán)比減少22%,；推出面積72萬(wàn)平方米，環(huán)比減少68%,。新政在很大程度上對(duì)開發(fā)商的拿地信心產(chǎn)生影響,，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗,，環(huán)比減少67%,；成交面積2.8萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少93%。
價(jià)格回歸期待調(diào)控持久戰(zhàn)
“這次出臺(tái)的政策從調(diào)控不合理需求入手,，對(duì)一些城市炒房成風(fēng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀,，針對(duì)性很強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了房市調(diào)控的軟著陸,�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析道。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)能否結(jié)束2007年以來(lái)的劇烈波動(dòng),，真正走上健康平穩(wěn)的發(fā)展軌道，還有待事實(shí)驗(yàn)證,，房市價(jià)格回歸仍期待調(diào)控持久戰(zhàn),。
瞿安新說(shuō)，新政肯定會(huì)使成交量急劇萎縮,，但量跌不一定還能帶動(dòng)價(jià)格下調(diào),，因?yàn)楹鸵酝恼{(diào)控一樣，開發(fā)商會(huì)盡力持盤觀望,，以供應(yīng)量萎縮來(lái)“支撐”政策消化期的房?jī)r(jià),。此外，一線城市的需求較為充足,，在價(jià)格出現(xiàn)一定調(diào)整后,，將會(huì)有剛性需求和改善性需求跟進(jìn)，成交即會(huì)恢復(fù),。
中歐國(guó)際工商學(xué)院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年認(rèn)為,，高房?jī)r(jià)的根本原因是供需失衡，失衡下的價(jià)格走勢(shì)由預(yù)期支配,，對(duì)預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng),，長(zhǎng)期因素則是土地供應(yīng),。新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊主要是心理上的,，在房?jī)r(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購(gòu)轉(zhuǎn)向毀約或推遲購(gòu)買,，房?jī)r(jià)于是停止上漲,。新“國(guó)十條”只字未提土地供應(yīng)和貨幣供應(yīng)，只要“18億畝”土地紅線不動(dòng),，只要貨幣政策繼續(xù)松寬,，通脹預(yù)期就會(huì)迫使人們購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn)防止存款貶值。另一方面,，開發(fā)商預(yù)見到需求不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變,，資金鏈條也沒有吃緊,，紛紛采取“看看再說(shuō)”的觀望態(tài)度，這不僅減少了當(dāng)期市場(chǎng)供給,，為房?jī)r(jià)提供了另一有力的支持,，而且減少了當(dāng)期開發(fā)量，為未來(lái)的供應(yīng)短缺帶來(lái)的高房?jī)r(jià)埋下伏筆,。
內(nèi)蒙古居然房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司總經(jīng)理卓慶忠說(shuō),，本次出臺(tái)的政策，會(huì)產(chǎn)生效果,，但能有多大,，不好說(shuō)。因?yàn)槟壳坝绣X人很多,，如果房?jī)r(jià)上漲的中長(zhǎng)期預(yù)期不調(diào)整,，他們還會(huì)投資買房，不需要貸款也可以,，更別說(shuō)調(diào)高付款比例了,，新政可能一定程度的誤傷普通老百姓的剛性需求和改善性需求。至于幾套房的問(wèn)題,，市場(chǎng)上可變通的辦法很多,，在各地之間信息尚未聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)有條件下，核定存在困難,。金地集團(tuán)管理層表示,，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持向上發(fā)展，目前信貸資金依然充足,，在通貨膨脹的預(yù)期下,，流向房地產(chǎn)的資金依然很多。
此外,，調(diào)控效果何時(shí)顯現(xiàn),、能否持續(xù)，關(guān)鍵看執(zhí)行的情況,。業(yè)內(nèi)人士提出,，需盡快出臺(tái)配套的細(xì)化政策，對(duì)一些概念也需要予以明確,，以增強(qiáng)政策的可操作性,。如“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快,、供應(yīng)緊張的地區(qū)”,，應(yīng)該提出具體的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，否則政策執(zhí)行起來(lái)將大打折扣,。 |