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經(jīng)歷房價急升的2009年后,，中央出臺了一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策以遏制房價“過快上漲”,。但各種政策出臺已有數(shù)月，各地城市的房價仍舊高歌猛進(jìn),，刷新歷史記錄,。近日在城市觀點(diǎn)論壇成都行研討會上，為何政策提出后屢屢得不到顯著效果,，如何保證政策落實(shí),，成為研討會討論的熱點(diǎn)。金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪在本次論壇上戲謔：“每次調(diào)控后,，房價都像壓縮彈簧一樣,，事后反彈到另一個新高度”，的確值得反思,。
二三線城市房價將穩(wěn)步上漲
“高房價在成都一再被蝸居一族聲討,，但成都出現(xiàn)單價破四萬的樓盤和北京四環(huán)以內(nèi)房價普遍達(dá)四萬的樓盤不一樣�,！背啥忌虉蠓慨a(chǎn)部主任蔡軍在研討會上表示,，3月底，成都有一個樓盤譽(yù)峰,，單價破四萬,，這在成都房產(chǎn)界是一個轟動性的新聞，但四萬元里面含了1.6萬元的裝修,。成都目前房價上了四萬的主要是高層電梯公寓,，一戶帶一個游泳池。蔡軍認(rèn)為,，這個報道有一點(diǎn)誤導(dǎo)成都市場了,，實(shí)際上成都市場現(xiàn)在的價格7000元左右。
洲聯(lián)集團(tuán)規(guī)劃景觀公司副總經(jīng)理胡之平表示,，二三線城市將來的房價一定是穩(wěn)步上漲,。根據(jù)中原地產(chǎn)報告，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平方米,，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米,，二三線城市占土地儲備比重高達(dá)81%。其中,，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高,，達(dá)到95%。而行業(yè)老大萬科,，去年新獲項(xiàng)目44個,，規(guī)劃建面約1036萬平方米,，其中二三線城市占比超90%，今年新增項(xiàng)目八個,，全部都在二三線城市,，其中六個在珠三角的佛山、中山等地,。而《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示,，在一線城市房價泡沫越來越明顯的情況下，二三線城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場,。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，從去年10月份開始，隨著傳統(tǒng)供應(yīng)旺季的來臨,，全國各地的城市土地市場開始分化,。報告指出，由于土地市場表現(xiàn)過熱,，上海,、北京、深圳,、廣州等城市從10月份開始紛紛縮減土地供應(yīng),。據(jù)悉，直到去年12月底,，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目推出后,，才突破了2009年2.5平方公里的計(jì)劃土地供應(yīng)量。由于受到供應(yīng)的影響,，一線城市成交量呈現(xiàn)下降的趨勢,，但以南京、天津,、成都為代表的二三線城市,，不僅完成了全年的土地儲備計(jì)劃，同時城市土地成交量不斷上升,。
高端住宅房價愈演愈烈
“盡管官方數(shù)據(jù)顯示,，土地價格在房價當(dāng)中的占比是23%，但是地價成本的上升是不可否認(rèn)的事實(shí),，北京每平方米的土地交易價格已經(jīng)達(dá)到一萬元,，今年兩會之后又出了幾個地王，所以今年一季度的交易價格會更高,�,！鼻迦A大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹在論壇上表示，流動性推動地價的上漲和投資人對高端住宅的旺盛需求，吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉(zhuǎn)型,。目前地價和房價都呈現(xiàn)上漲趨勢,，高端住宅價格的波動性開始加劇�,！笆澜绺鲊慕�(jīng)驗(yàn)都表明，高端住宅相對于普通住宅,，價格都有更明顯的波動性,，因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中，高端住宅受到的沖擊也必然更大,�,！倍披惡绫硎荆绻x擇了更多的高端項(xiàng)目,，會提高利潤率,，但是高端品牌對資本金會有更大的占有額，擴(kuò)張速度會更慢,。
針對目前越來越多的開發(fā)商在保證一定擴(kuò)張規(guī)模的時候,，更多的是選擇利潤高但是周轉(zhuǎn)率低的高端項(xiàng)目來開發(fā)，杜麗虹依舊持警示性的意見“高端化的步伐越快,，整體的財務(wù)杠桿就越低,，如果不保證當(dāng)前的財務(wù)結(jié)構(gòu)，那就意味著會達(dá)到25%的超速擴(kuò)張,，而且高端項(xiàng)目擴(kuò)張?jiān)娇�,，高端的比重越高，潛在的風(fēng)險就越大,�,！睂Υ耍拇ㄖ眯偶瘓F(tuán)董事長唐名璉則表示,，無論是進(jìn)入高端市場或者是大眾化市場,，無論是短期也好長期也好，對房地產(chǎn)企業(yè)來說,，本能就是追求利潤最大化,。
好市場也有“癌癥”
“中國住房房價一直呈上升態(tài)勢，這一次是高房價引發(fā)的新一輪調(diào)控”,，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為,，市場雖好，但問題不少,，房價漲幅太快是這次調(diào)控的最主要原因之一,。“我問一些開發(fā)商盈利及虧損情況，他們只告訴我一句話,，我沒有賠只有賺,，只有賺多少的問題，”因此,，王玨林認(rèn)為,，一個好的市場并不等于一個健康的市場，高房價帶來的后果是泡沫和最終失去的市場,。
王玨林的基本判斷是,，更多的消費(fèi)者已經(jīng)遠(yuǎn)離了房地產(chǎn)市場，過去很多家庭想買房想看房,，想做房的夢,，現(xiàn)在不想做了，也沒辦法看了,，因?yàn)閮r格太高了,，大家都接受不了。對于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展個調(diào)控,，王玨林認(rèn)為：“我國的房地產(chǎn)市場目前還處于初級發(fā)展階段,，市場還不全面，還不完善,，還在建立和完善之中,。因?yàn)閷κ袌鲋械姆績r政府干預(yù)不了，從來也沒有干預(yù),。但是政府調(diào)整市場的手段只有三樣：土地,、經(jīng)營、稅收的規(guī)劃,，用這種手段調(diào)控是屬于按照市場的規(guī)律來調(diào)整,，并沒有違背市場的規(guī)律�,！痹谕醌k林看來,，這一次的調(diào)控的重點(diǎn)一個是增加土地供應(yīng)量，一個是解決市場的問題,。面對目前越調(diào)控房價越漲的尷尬,，王玨林坦言，更多是因?yàn)橹昂芏嗾邎?zhí)行不到位使然,�,！艾F(xiàn)在大家觀望的還是政策繼續(xù)，所以市場看政策,，政府看政策,，消費(fèi)者都在看政策的變化,，所以保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性非常重要�,！蓖醌k林認(rèn)為,，只有政策執(zhí)行到位，而且用各種措施來解決市場供應(yīng)的問題,，相信房價不會越來越高,，會平穩(wěn)發(fā)展。王玨林為解決政策效果歸結(jié)為三個關(guān)鍵點(diǎn),，“一是要有政策,，政策要配套，不管是部門的還是地方的,，都按照國務(wù)院的要求來出臺政策。第二要執(zhí)行力到位,，就是說話要算數(shù),，不能說了不算。第三,，市場的供應(yīng)量要增大,。”盡管房地產(chǎn)問題似乎不少,，但王玨林堅(jiān)稱,，“房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在的發(fā)展階段,，房地產(chǎn)業(yè),、房地產(chǎn)市場對于拉動鋼鐵、建材,、家居等產(chǎn)業(yè)舉足輕重,，對于金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要，這次調(diào)控是要把房地產(chǎn)的癌癥治好,，保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定地發(fā)展”,。
政策將趨正常化
“2010年的宏觀政策有一個非常重要的基調(diào),，就是從2009年的非常時期的非常政策,，要平穩(wěn)地過渡到正常時期的正常政策，這里有一個正�,；倪^程,。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長,、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在觀點(diǎn)城市論壇成都行上表示,，2009年的政策出現(xiàn)了幾個“異常之處”,，導(dǎo)致市場的巨大變化的和超常規(guī)發(fā)展。巴曙松認(rèn)為第一的異常之處是地方政府投融資平臺帶動了城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。第二是9.59萬億的信貸高速增長,。第三則是房地產(chǎn)出乎意料的大幅上漲。而恰巧是這三塊在應(yīng)對09年金融危機(jī)里面,，都發(fā)揮了巨大的積極作用,。巴曙松在談到信貸“正常化”的時候表示,，今年第一季度很可能就是緊縮最強(qiáng)的季度,，如果二季度超越的話，有可能會延續(xù)到三季度,。
談到房地產(chǎn)市場“正�,；钡娜蝿�(wù)，巴曙松稱,，希望今年開發(fā)商可以擺正心態(tài),，應(yīng)重點(diǎn)把握一下城鎮(zhèn)化機(jī)遇。中央目前在加大對城鎮(zhèn)化的部署力度,，“到底中國這樣一個土地稀缺的地方,，該走大城市的道路，還是小城市的道路,，走哪一個路徑比較好,？現(xiàn)在看來在領(lǐng)導(dǎo)方向有一個初步的確定，就是以大帶小,�,；蛘哒f大城市工作小城市生活，這個模式的可能性最大,�,！痹谡劶俺擎�(zhèn)化的模式時，巴曙松如是表示,�,！霸诔擎�(zhèn)化過程中對房地產(chǎn)影響方面有幾個方面值得關(guān)注，第一城市化的路徑是怎么布局的,，第二區(qū)域發(fā)展格局,，第三取決于戶籍制度試點(diǎn)的進(jìn)展�,！卑褪锼蓺w結(jié)了開發(fā)商在城鎮(zhèn)化加速進(jìn)程中應(yīng)該留意的問題,。巴曙松認(rèn)為，目前有許多開發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中二三線城市的開發(fā)潛力,，繼而涌入小城市掘金,。 |