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最復雜的一年到來,，中國樓市的未來,，陰晴不定。
作為市場“博弈主體”的一方，房地產(chǎn)企業(yè)的預期,，或可窺見中國樓市“一半的未來”,，而真正能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對市場預期的,，一是銷售任務，二是“開工面積”,。
2010年3月，萬科,、富力等一線房企的“開工”,、“銷售”任務悉數(shù)確定，這是一輪新博弈的開始,，但開發(fā)商的勝敗如何,，并不完全取決于自己的策略。
開發(fā)商:一致行動對弈市場
種種跡象表明,，虎年伊始,，即使面對國家對房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷售任務,，然而在調(diào)控政策頻出,、房價高企不下的背景下，購房者觀望漸濃已是不爭的事實,。
一場涉及三方較力的大戲已拉開帷幕,。那么，在政府期望,、開發(fā)商預期和老百姓心態(tài)的博弈中,，虎年樓市究竟何去何從？
房企提高銷售預期
調(diào)查顯示,，目前開發(fā)商們正在確定來年的銷售目標,，今年賣10億元的明年想賣15億元，賣30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷售漲幅預期多在兩成以上,。
富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計劃的企業(yè),。上月中旬，富力北京和廣東的負責人均向媒體披露,，公司2010年的銷售目標將是300億元，較2009年的220億元增長36%,。與此同時,，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷售目標的區(qū)間鎖定在400億元至450億元之間,，比2009年的300億元提高了33%至50%,。
在重慶，金科集團副總裁李戰(zhàn)洪透露,，金科集團今年的預期目標是120億元至150億元,，比2009年的100億元增長20%至50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn),，雖并未公布具體發(fā)展目標,，但此前已經(jīng)表示,，“以現(xiàn)時公司的土地資源，相信在未來五年保持30%至40%的合同銷售額年增長應不成問題,�,！�
當然，很多大公司并未透露未來發(fā)展目標,，但從其今年上市樓盤數(shù)量,，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤齊亮相,，是重慶新盤上市量最多的房企,，今年銷售額無疑將比去年大幅增長；協(xié)信去年7盤銷售約20億元,，今年重慶10盤在售,，業(yè)內(nèi)人士估計預期應在30億元左右；萬科去年只有兩盤在售,，今年則是5盤齊發(fā),，銷售額翻番應該不成問題。
市場觀望氣氛漸濃
然而,，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是,，購房者卻似乎并不買賬，觀望氣氛漸濃,。觀望的原因還在于,，中央政府頻繁出臺的政策讓購房者產(chǎn)生“中央打壓房價”的預期。多次調(diào)控的經(jīng)驗證明,，只要中央出臺抑制房價的政策,，不論最終傳導到市場的效果如何，普通購房者的購買預期和心態(tài)都會變化,，從行動上會減緩購買甚至放棄購買,。
從需求上看，政策影響的其實只是首次改善型客戶和投機客戶,，這部分人可能因為二手房營業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購買,。但對于大部分剛性需求客戶，比如婚房一族,、拆遷一族,，不論如何觀望，該買終究要買,。而對于投資商業(yè),、別墅等高端物業(yè)的長線投資客戶，政策的影響幾乎沒有,。因為他們一般都會選擇分期或全款購買,，并且更看重長遠收益,，不會在短期出手。
不過,，專家認為觀望并不足以影響大局,，大房企上調(diào)的銷售目標實現(xiàn)的難度并不大。專家表示,，20%至30%銷售漲幅的估計,，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。
專家認為,，一系列的調(diào)控政策,，在大房企看來并不是絕對的利空，反而是吞并中小企業(yè),，加大話語權(quán),，提高行業(yè)集中度的良機。而開發(fā)商是否能完成任務,，主要看需求是否萎縮以及價格是否下挫,，目前看這兩點都不成立。
從價格上看,，目前開發(fā)商的資金和財務狀況普遍處在近年來最好的狀況,，存貨量也普遍較低，顯然沒有降價求售的壓力,。
專家認為,，今年重慶樓市雖將流失一部分首次改善型客戶和投機客戶，但也將吸引更多的沿海投資者進來,，此消彼長之下,，重慶樓市的需求總量不會發(fā)生多大變化。
誰先退場
“大房企的銷售額將越來越高,，市場份額也將越來越大,，出現(xiàn)‘30億軍團’是正常的�,！睂＜艺J為,，2009年重慶房企銷售10強的起坎是12億元，今年將至少是15億元起坎,。
其中，第一軍團估計依然將是龍湖,、金科,、保利、恒大,，保守估計銷售額至少在35億元以上,，上40億元也大有可能,；第5名到第10名的競爭將為更加激烈，變數(shù)較大,，一些供應量不足的企業(yè)可能落榜,，一些后勁十足的企業(yè)可能上榜。比如2009年只有兩個盤在售的萬科并未上榜,，但今年5盤齊發(fā),，上榜的可能性很大。
對中小房企來說,，2008年最大的痛苦是銷售維艱,、無錢度日，而今年則是找不到地導致無米下鍋,。
“好日子在2009年都過完了”,，河南旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長董器生告訴記者，“我何嘗不想提高銷售目標,？只是巧婦難為無米之炊啊,，下一個項目的地還沒找到呢�,！�
據(jù)記者了解,，這個開發(fā)商資金規(guī)模近10億元，在小房企中算是佼佼者,。他的上個項目6月時已基本售罄,，一直想找一塊50畝左右的地塊，不過到現(xiàn)在也沒有找到,。至于其他資金只有幾億元的小開發(fā)商,，就更不用說了�,！安皇菦]有合適的地,，是沒有合適的地價�,！彼г拐f,。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年北京上海廣州重慶的出讓地塊,，基本上都讓大開發(fā)商拿走,。而首付不低于50%的土地新政，更被業(yè)內(nèi)人士解讀為地產(chǎn)壟斷時代的啟幕,。
萬科的算盤：逆市“增量開工”
一片向好數(shù)據(jù)之下,，萬科2009年毛利率的下降，在2010年的第一季度，顯得多少有些“詐眼”,。
萬科總裁郁亮給出的解釋,，是房地產(chǎn)利潤結(jié)算的滯后，使萬科在3月方才公布的年報當中,，體現(xiàn)的毛利率是樓市調(diào)整最為劇烈的2008年的毛利潤,。不過，在此之外,，萬科卻在抓緊增量開工,，盡管2010年樓市的未來形勢仍不確定。
確保庫存量控制在3個月至6個月銷售量
“公司近月的可售資源確實比較少,。我們一般是確保庫存量控制在3個月至6個月的銷售量,。”3月2日的網(wǎng)上投資者大會上,，萬科執(zhí)行副總裁王文金如是答復投資者質(zhì)疑,。
萬科年報顯示，截至2009年12月30日,，在公司各類存貨中,，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)53.1億元，占比5.9%,；在建開發(fā)產(chǎn)品414.5億元,，其中包括343.5萬平方米、合同金額356.5億元的已售出未結(jié)算產(chǎn)品,，占比46.0%,；擬開發(fā)產(chǎn)品(對應公司規(guī)劃中項目，其中相當一部分將在2010年一季度轉(zhuǎn)為在建)432.6億元,，占比48.0%,。粗略估算，萬科如今手頭存貨量為900.2億元,，其中在售項目不超過111億元,，僅為存貨比例的12%。
顯然,，在2008年放緩建設速度后,，2009年市場的爆發(fā)性增長將公司的存貨幾乎消化殆盡。如今去存貨化仍在加速,，2010年1-2月,，萬科累計銷售面積73.5萬平方米，銷售金額87.8億元,，比2009年同期增長44.3%,。
“萬科存貨管理的基本思路是：量出為入,，即推盤計劃和銷售進度相匹配，兼顧增長需要,。”萬科相關(guān)負責人表示,，“2009年以來銷售形勢良好,，企業(yè)可售資源普遍處于低位，萬科也存在回補可售存貨到合理水平的實際需要,�,！�
為迅速將土地儲備轉(zhuǎn)化為可銷售存貨，萬科已大幅增加開動工面積,，預計2010年新開工面積將達855萬平方米,，比2009年增長52.5%。實際上,，2009年萬科全年的新開工面積560.9萬平方米,，已經(jīng)比年初計劃增加23%。
“萬科對2010年市場走勢的大體判斷是,，下半年新增供應量將較多的釋放出來,，供求關(guān)系將得到改善�,！惫獯笞C券近日調(diào)研萬科戰(zhàn)略投資部后總結(jié)稱,，開發(fā)商在市場調(diào)整過程中也會采取一些流量控制的辦法，如以銷定產(chǎn),、以銷定存貨,。
“公司的經(jīng)營計劃還將根據(jù)市場情況不斷調(diào)整，以保持存貨的合理結(jié)構(gòu),�,！比f科方面稱。
區(qū)域拓展向縱深發(fā)展
“現(xiàn)在萬科需要摸索600億元左右規(guī)模的公司發(fā)展觀問題,�,！比f科集團總裁郁亮日前接受媒體采訪時表示。
如何平衡區(qū)域發(fā)展無疑是“摸索”的重中之重,。其實,，早前萬科已開始實施以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為重點的城市經(jīng)濟圈聚焦戰(zhàn)略,，萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示,，2009年珠三角、長三角,、環(huán)渤海,、中西部區(qū)域?qū)τ谌f科整體凈利潤貢獻分別為32.5%、34.2%、22.3%和11.0%,，分布比較均勻,。
萬科無疑是最早進入二三線城市布局的大型房企之一�,！叭f科早已清楚雞蛋放在一個籃子中的風險,。”成都明德管理咨詢分析師涂菲跟蹤萬科拿地及區(qū)域布局后發(fā)現(xiàn),，在土地瘋狂時期,，二三線城市更容易找到價格合理、收益空間較好的項目資源,。
重心傾斜的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn),。年報顯示，萬科2009年新增項目44個,，多數(shù)處于房價漲幅小,、需求大的二三線城市，樓面地價2401元/平方米,，較2007年降29.5%,。萬科更為滿意的是，在已進入的30個城市中,，2009年已有15個城市市場的營業(yè)收入超過10億元,。除此之外，長沙,、寧波,、大連、青島,、長春等5個城市營業(yè)收入也已超過5億元,。
齊魯證券也在最新研究報告中指出，萬科2009年度二三線城市項目實現(xiàn)的主營業(yè)務收入,、凈利潤和結(jié)算面積分別占比65.93%,、62.79%和71.06%，“公司跨區(qū)域戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢明顯”,。
實際上,，萬科對于幾大核心城市的依賴正在逐漸降低。記者對比2008年和2009年年報后發(fā)現(xiàn),，2008年深圳,、廣州、上海,、北京,、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達到53.2%和57.7%,，這兩項比例在2009年已分別下降至44.1%和44.5%。
“萬科仍然十分看好一線城市的市場前景,，希望一線二線三線市場相互補充平衡發(fā)展,。”萬科方面稱,。在2月的拿地記錄中,，萬科一口氣吞下11幅住宅用地，3幅位于寸土寸金的上海,，其余8幅則分布在武漢、昆明,、福州等二線城市,。
通過并購、合作擴大業(yè)務
在萬科3月4日公布的最新資料中,，萬科首次與招商地產(chǎn)聯(lián)手,，以17.16億元拿下的上海松江區(qū)廣富林2-4號地塊。
通過并購,、合作來擴大業(yè)務,，是萬科近年降低土地成本的慣用策略。記者了解到,，2007年萬科所獲取的新增規(guī)劃面積中,，有41%是“并購+合作”取得，這一數(shù)據(jù)在2008年上升到84.5%,。而萬科最新年報顯示,，2009年新增項目資源合計權(quán)益建筑面積為1036萬平方米，其中2/3的項目都是合作,、聯(lián)合拿地,。
“在項目獲取方面，萬科一貫堅持綜合評估土地價格,、回報空間,、開發(fā)風險等因素，綜合運用多種方式獲取價格合理,、回報空間較好的項目資源,。”萬科方面稱,，在合作伙伴的選擇上,，公司會綜合考慮項目的獲取、開發(fā)等環(huán)節(jié)具體情況,，確保合作開發(fā)的順利進行,。
實際上,，萬科合作的目的往往直接指向土地資源。2009年萬科不僅延續(xù)其聯(lián)手地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)的策略,，更是屢屢綁定南京交通集團,、云南城投、天津港集團等國企背景的“大地主”,。
在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來,，萬科通過合作能夠以較低價格拿地，降低高溢價土地的經(jīng)營風險,，“強強合作有利于挖掘土地的最大價值,，有品牌效應、資金,、設計能力,，怎么可能做不好項目？”
通過合作來減少拿地資金,，保證現(xiàn)金價值的最大化,，亦是萬科尋求土地合作的考量因素。在長江證券與萬科的一份交流材料中,，萬科高層就坦言“目前有2/3項目是合作的,，也是為了減少對銀行的依賴�,！� |