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記者在調(diào)研中了解到,，近期全國(guó)不少地方房地產(chǎn)升溫趨勢(shì)依然明顯：虎年伊始，深圳華僑城集團(tuán)以70.2億元刷新單價(jià)地王新紀(jì)錄,；廣州亞運(yùn)城地塊以創(chuàng)紀(jì)錄的255億元成交,，成為“中國(guó)第一拍”,；�,？谝恍潜P一日一價(jià)，一天漲1000元：杭州2009年度的賣地收入全國(guó)第一,，與公布的財(cái)政收入相當(dāng),。
多位接受記者采訪的專家表示，在地方政府,、銀行信貸,、開發(fā)商、炒房團(tuán)等多方支持下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正在不斷加大,，百姓怨言有所增加。專家建議,，盡早出臺(tái)相關(guān)措施,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”，避免重走美國(guó),、日本的房地產(chǎn)泡沫之路,，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大起大落。
怪相：金融危機(jī)下“房?jī)r(jià)燒得不正常了”
受金融危機(jī)影響,，眾多行業(yè)呈現(xiàn)不同程度下滑趨勢(shì),，但房地產(chǎn)行業(yè)逆勢(shì)上揚(yáng)，不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度已經(jīng)超越了2007年的歷史高峰,。
隨著亞運(yùn)會(huì)臨近,，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始領(lǐng)漲全國(guó),。2009年12月，廣州房?jī)r(jià)以19.9%的漲幅排名第一,。同月,，亞運(yùn)城地塊以255億元成交，刷新全國(guó)地王新紀(jì)錄,。在廣州海珠區(qū)一個(gè)樓盤,，2010年1月二度開放的樣板房，通過(guò)半年的捂盤,，昔日15000元/平方米的樓價(jià)已經(jīng)飆升到20000元/平方米,。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2009年12月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%,，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè),，廣州,、深圳、�,？�,、北京房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)13%。
廣東省政府發(fā)展研究中心副主任汪一洋說(shuō),，現(xiàn)在房?jī)r(jià)燒得不正常了,。分析背后的原因，土地出讓金缺乏監(jiān)管,，只要還有一寸土地,，地方政府的“賣地經(jīng)濟(jì)”沖動(dòng)就難以壓抑。2009年,，杭州賣地收入超過(guò)1000億元,，與財(cái)政收入相當(dāng)。北京,、上海,、廣州、深圳這些大城市的賣地收入也非�,？陀^,。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2009年,，60個(gè)主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長(zhǎng)超過(guò)100%,，產(chǎn)生了一大批“地王”，市場(chǎng)活躍程度已經(jīng)超過(guò)2007年。地方政府土地供應(yīng)由審慎到積極,，住宅用地供應(yīng)量同比增加近40%,。
危機(jī)：“銀行已被綁上了推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”
在“適度寬松”貨幣政策下，配合一攬子計(jì)劃將信貸洪流注入經(jīng)濟(jì)體,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先回暖,。專家認(rèn)為，由于信貸增速快于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要,，過(guò)剩的流動(dòng)性轉(zhuǎn)而追逐有限的資產(chǎn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為貸款的主要流向之一，“銀行已被綁上了推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”,。
根據(jù)人民銀行廣州分行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，2009年廣東省年度信貸投放總量創(chuàng)歷史新高，其中新增中長(zhǎng)期貸款7515億元,，占全部新增貸款的69.9%,，同比多增4933億元。中長(zhǎng)期貸款主要集中在項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)貸款,，2009年廣東房地產(chǎn)貸款增加2961億元,，同比多增2495億元。
陸磊等專家指出,，“20世紀(jì)80年代日本的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)一再證明,，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主要收益來(lái)源從實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)市場(chǎng)，銀行就必然被綁上推升房?jī)r(jià)的戰(zhàn)車”,。
“中長(zhǎng)期貸款居高不下意味著信貸有相當(dāng)大一部分沒(méi)有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而是流入了房地產(chǎn)市場(chǎng),�,！亍c‘房’相關(guān)，但又不是同一概念,，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的邏輯是——企業(yè)得到超量信貸,，信貸用于高價(jià)買地，地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,�,！标懤谡f(shuō)。
近期來(lái)地王頻生,，國(guó)企在土地拍賣中一擲千金,，其手中的巨額信貸資金就是底氣所在，而這種依靠大量資本推高房?jī)r(jià)的做法是不可延續(xù)的,，必然會(huì)產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫,。
汪一洋認(rèn)為，地方政府、銀行,、開發(fā)商以及炒房者,、房奴都希望房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與日本,、美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅前很相似,。像美國(guó)，泡沫滋生前9經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),，泡沫破滅后經(jīng)濟(jì)一下子回到20年前,，出現(xiàn)大起大落。
高房?jī)r(jià)不僅使國(guó)民不堪重負(fù),，也透支了經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)的未來(lái),。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2009年1-10月,，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1∶434,，上海地區(qū)達(dá)1∶418，深圳,、杭州均突破1∶360,。而國(guó)際通行判斷樓市泡沫程度的標(biāo)準(zhǔn)是：租售比1∶200左右意味著房產(chǎn)運(yùn)行良好，1∶300是警戒線,，超過(guò)1∶300則意味著泡沫程度的增大,。
對(duì)策：未雨綢繆實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的“軟著陸”
陸磊認(rèn)為，中長(zhǎng)期貸款一般有3年的寬限期,，到2013年,，全社會(huì)還本付息的壓力將達(dá)到頂峰，“中長(zhǎng)期貸款是火藥桶,，加息是導(dǎo)火線”,，一旦信貸成本上升，全民炒房熱情降溫,，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失,，信貸違約風(fēng)險(xiǎn)加大，崩盤就不可避免,。專家提醒,，避免重蹈日本、美國(guó),、迪拜房?jī)r(jià)泡沫破滅的覆轍,，盡早實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)的軟著陸。
一是貨幣政策須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整,，財(cái)政政策宜轉(zhuǎn)向中性,。陸磊認(rèn)為,，當(dāng)前的關(guān)鍵問(wèn)題是過(guò)多的信貸追逐資產(chǎn)，因此有必要在信貸額度上收緊,；而利率調(diào)整則可能是災(zāi)難性的,，盡管美國(guó)提高了再貼現(xiàn)率，但基準(zhǔn)利率仍然保持歷史低位,，中國(guó)如果加息,，在人民幣升值預(yù)期增加的同時(shí)增加了利息差，會(huì)導(dǎo)致熱錢進(jìn)一步擁入,，加大資產(chǎn)價(jià)格泡沫化風(fēng)險(xiǎn),；在財(cái)政政策上，對(duì)于醫(yī)療,、教育等民生領(lǐng)域,，應(yīng)進(jìn)一步加大財(cái)政投資；已經(jīng)批準(zhǔn)上馬的項(xiàng)目需要繼續(xù)投入,，新項(xiàng)目的開工要嚴(yán)格審批,。
二是房?jī)r(jià)因素進(jìn)入CPI，決策關(guān)注“百姓感受”,。汪一洋說(shuō),，在中國(guó)，房子是最大的消費(fèi)品,，不能動(dòng)輒以國(guó)際慣例為理由,，當(dāng)前CPI并沒(méi)有準(zhǔn)確反映通脹形勢(shì)，容易給決策帶來(lái)誤導(dǎo),。統(tǒng)計(jì)部門說(shuō)2009年11月CPI才由負(fù)轉(zhuǎn)正,，當(dāng)時(shí)百姓的感受是不少生活必需品早已開始漲價(jià)了；統(tǒng)計(jì)部門認(rèn)為CPI才一點(diǎn)幾的時(shí)候,，老百姓已經(jīng)感覺負(fù)擔(dān)沉重了,。
三是保民生領(lǐng)域補(bǔ)位，完善公屋和廉租房政策,。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷認(rèn)為,，房地產(chǎn)已不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題,。當(dāng)前地方政府通建設(shè)廉價(jià)房、廉租房的積極性并不高,。陸磊說(shuō),，房地產(chǎn)是個(gè)帶壟斷性質(zhì)的市場(chǎng)，開發(fā)商不管多高的價(jià)格拿地,，都可用成本加成的定價(jià)方法把房子賣掉,，房?jī)r(jià)只會(huì)不斷推高。建議成立國(guó)字號(hào)公司，專門建設(shè)廉價(jià)房和廉租房,，以平準(zhǔn)市場(chǎng),。
四是將土地出讓金納入預(yù)算管理，積極關(guān)注輿論走向,。暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授杜金岷等建議,，政府不能與房地產(chǎn)商利益聯(lián)合在一起，要考慮從稅制上進(jìn)行改革,。目前地方政府賣地收入的去向應(yīng)向公眾交代,。“要積極關(guān)注輿論走向,，絕不能一邊調(diào)控一邊任由房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲,，導(dǎo)致政策信號(hào)紊亂，政府信用受損,，政府的調(diào)控措施必須到位,、有效、持續(xù),�,！标懤谡f(shuō)。 |