|
 政府對房地產業(yè)的調控政策開始細化，力度也在繼續(xù)加大,。
23日,，財政部,、國稅總局下發(fā)的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》提出,，自2010年1月1日起,，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,，免征營業(yè)稅,。
就在同一天，國土資源部也通報了9個省18宗房地產開發(fā)土地閑置情況,，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策,。
專家認為，再次調整房地產營業(yè)稅凸顯利用稅收政策工具加強房地產市場調控意圖,，通過提高房屋交易成本,，遏制當前房價過快上漲勢頭，穩(wěn)定房地產市場,。雖然短期內國務院出臺的調控措施難以產生較大的影響,，但政府隨后應該還會出臺相關措施，如二套房貸利率上調等,，如果房價仍然過快上漲的話,，不排除會有更嚴厲的措施出臺。
聚焦 1 營業(yè)稅差額征收對市場影響不一
業(yè)內人士指出,，該政策對二手房市場的實際影響遠遠小于此前的預估,。
與去年12月“131號文”出臺優(yōu)惠政策之前相比，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅,；而對于不足5年的普通住房，是全額征收的,。
“現(xiàn)在政府把非普通住宅打回原形,，而對普通住宅則由全額變差額，可見,，普通住宅交易還是享受到了稅收優(yōu)惠,。這說明中央還是繼續(xù)支持普通住宅交易的�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院綜合研究部部長楊紅旭說,。
據(jù)測算，如果按照一套80平方米市場成交價格為200萬,，原購買價為100萬的二手房計算(房齡三年),，如果優(yōu)惠取消按照全額計算的話，按照5.5%的稅率計算，要征繳11萬元的營業(yè)稅,，而如果按照差額,，僅需要繳納5.5萬元。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,，在大家都預計營業(yè)稅按照全額收取的時候,，出臺差額詳細解釋，對于中低價二手房市場一定程度上反而是重大利好,，特別是90平方米以下二手房市場,，影響將有限。
“兩部委公布的營業(yè)稅細則,，首先提及非普通住宅的納稅調整，可見政策主要考慮點還是放在了打壓投機,、鼓勵自住及改善需求上面,。”張大偉說,。
張大偉預計,，這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環(huán)節(jié)費用太高而轉而選擇一手商品房，投資需求也將轉移,，而市場上中低價,、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。
對此,，21世紀不動產分析師孟奇指出,，營業(yè)稅差額征收的細則體現(xiàn)了政府對于二手房市場的態(tài)度：一方面市場過熱需要收緊，另一方面又不希望把樓市管死,，因為從政府層面來說,，還是需要讓樓市保持一定活力來促進經濟的穩(wěn)定。
不過,，“鏈家地產”認為,，營業(yè)稅細則，對于北京短期內購買140平方米以上非普通住宅的購房者,，打擊力度最大,。據(jù)統(tǒng)計，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右,，其中五年內大戶型占比在8%左右,。
“鏈家地產”預計，未來,，除營業(yè)稅成本有所上升外,，投資風險加大外，根據(jù)歲末多個房地產相關會議的基調，短期大戶型投資心理預期也將縮緊,。
聚焦 2 政策重拳之下市場表現(xiàn)“過激”
在政府調控措施頻頻發(fā)力房地產市場的同時,，樓市熱度依舊不退。
開發(fā)商年底突擊圈地的行為更是絲毫不“避諱”政策敏感期,。就在《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》發(fā)布次日,，龍湖地產旗下上海公司聯(lián)合集團控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價約17.29億元人民幣奪得嘉定新城2幅地塊,，與地價相比溢價率高達417%,。北京、廣州等地也同樣如此,，溢價率高達200%至300%也并不罕見,，“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺而減緩。
更讓人驚訝的是,，22日,，被譽為“中國第一拍”的廣州亞運城地塊正式開拍，經過44次舉牌,，最終由富力,、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價奪得,，創(chuàng)全國地王新紀錄,。此前有觀點認為，由于近期樓市調控政策不斷出臺,，預計亞運城最終成交價不會超過200億元,。
與此相呼應的是商品房交易市場的火爆。來自國信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，在調控政策密集出臺的一周,，北京、成都,、昆明等城市商品房銷售量再創(chuàng)新高,。各地區(qū)一手商品房市場并未因為行業(yè)政策收緊而降溫，國內11個城市的商品房銷量仍保持3位數(shù)的同比增長,，9個城市出現(xiàn)2位數(shù)的環(huán)比上漲,，其中北京、成都,、昆明上周成交量創(chuàng)2007年以來的歷史最高水平,。
以北京為例，冬季蕭瑟的寒氣中商品房交易市場熱情高漲,。上周期房住宅簽約5250套,，同比增長100.8%,，環(huán)比增長18.6%，創(chuàng)2007年以來的歷史新高,。一手商品住宅銷售成交均價19849元/平方米,，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%,，再創(chuàng)2007年以來的歷史新高,。
21不動產北京安信瑞德多家門店反映，在營業(yè)稅調整明確后,，客戶量依然比較平穩(wěn),，并沒有出現(xiàn)太大的變化。分析師認為,，二手房營業(yè)稅免征優(yōu)惠的消息傳出,，市場不會對此有這么快的反應，由于政策末班車因素的推動,，近期成交的準客戶數(shù)量確實明顯增加,，預計本月會出現(xiàn)新一輪的成交高峰。
國內某知名房地產企業(yè)資深人士坦言,，購房者對于政策收緊的反應短期并不顯著，目前的市場依舊瘋狂,�,！翱梢韵硎軉T工折扣價我都不敢買房，可很多人都在拼命搶購,，投資市場就是這樣,，價格到了高位反而有更多人瘋狂�,！痹撊耸客嘎�,，就在上周末，其房地產公司的銷售情況仍舊喜人,，預定率高達100%的樓盤并不鮮見,。
此前的11月，房地產運行數(shù)據(jù)顯示,，11月新增開工面積達1.6億平方米,，同比增長198%，環(huán)比增長100%,�,！敖衲�9月份之前，購房者表現(xiàn)得很瘋狂,，而開發(fā)商在一定程度上還是比較謹慎,、理性的,，但10月份以后，開發(fā)商也變得非常樂觀,，與購房者一起瘋狂,。”上述人士擔憂地表示,。
對此,，北京大學房地產研究所所長陳國強認為，政府調控政策效果的顯現(xiàn)需要一個過程,，不會立竿見影,，市場層面的反應是緩慢的，不可能說政府調控一出,，房價就應聲而落,。
聚焦 3 不排除更嚴厲調控措施出臺
從12月7日的中央經濟工作會議，到12月9日和12月14日的國務院常務會議,，再到五部委出臺的“土地新政”,，可以說，進入12月份,，房地產調控措施出臺開始進入密集期,。專家表示，政府傳遞的信號非常明確,，即抑制投機性購房,，鼓勵自住和改善型購房，遏制房價的過快上漲,，下一步或有更嚴厲的調控措施出臺,。
天職國際會計師事務所高級稅務經理劉梅告訴《經濟參考報》記者，在未來一段時間內,，在房地產領域的相關稅收政策或不會再有大的調整,，畢竟稅收政策不能朝令夕改，況且調控政策應是配套出臺,，稅收政策只有與其他政策協(xié)調配合才能起到最優(yōu)效果,。
“就房地產而言，政府的調控措施其實是有很多的,，包括稅費,、土地、信貸等,。從已經出臺的措施來看,，調控措施應該是一套組合拳，實際上,，政府也在權衡,，考慮政策出臺的時機和力度,。”北京大學房地產研究所所長陳國強說,。
為嚴厲打擊房地產開發(fā)企業(yè)囤地,、炒地行為，國土資源部12月23日通報了9個省18宗房地產開發(fā)土地閑置情況,，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閑置土地處置有關政策,，警示房地產開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用,。
陳國強認為,，抑制樓市投機更有效的辦法是商業(yè)銀行放貸審核嚴格把關和嚴格執(zhí)行相關的信貸政策，不過,，政府是否會采用這一政策還要看明年房地產的具體情況而定,。
就在12月21日，有消息說,，相關部門已制定調控政策,，不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%,。此消息頓時緊繃了市場的神經,。對此，央行未予置評,，各地銀行也紛紛表示沒有接到調整通知,。
光大證券新近發(fā)布的一份報告預測，緊接著國務院層面,，銀監(jiān)會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實,，如差別化信貸管理,，對于投資性購房抑制、打擊炒房,、稅收,、市場監(jiān)管、捂盤的政策,，對二套房,、大戶型進行收緊，對異地購房進行限制等,。
國內某知名房地產企業(yè)資深人士告訴《經濟參考報》記者,，雖然二手房營業(yè)稅差額征收這一政策對市場影響不大，但其透露出的信息對開發(fā)商的心理預期影響很大,，開發(fā)商現(xiàn)在擔心后面還會有更加嚴厲的措施出臺,。 |