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近日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》(以下簡稱《通知》),，其中“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”成了最惹人注意的字眼,。僅是上述能對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響的規(guī)定便足以讓開發(fā)商心神不寧,。再聯(lián)想此前不到十天的時間里，“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整和“國四條”的出臺，人們很容易得出結(jié)論：政策收緊的信號正漸次加強。
盡管如此,，年底突擊圈地仍在上演。專家指出,，土地出讓金歷來是地方政府的一大財源,，今年全國70城市土地出讓金收入同比翻番的火爆催發(fā)了新一輪“以地生財”熱情，但“以地生財”模式風(fēng)險不能小覷,。專家認(rèn)為,，此次重拳調(diào)控必將遏制房價過快上漲，同時對地方政府依靠土地生財?shù)姆绞綍a(chǎn)生明顯沖擊,，但土地財政問題仍難以解決,。
聚焦 1 年底開發(fā)商突擊圈地
在一系列意圖明顯的政策調(diào)控面前，并不是所有的地產(chǎn)開發(fā)商都選擇了靜默,�,！锻ㄖ烦雠_次日,，上海土地市場仍舊演繹著“大手筆”。剛在香港上市不久的龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司,，以總價約17.29億元人民幣、樓板價約1.2萬元/平方米奪得嘉定新城2幅地塊,，與底價相比溢價率高達(dá)417%,。
此前幾天，復(fù)地集團(tuán)以8.84億元競得上海市普陀區(qū)567坊北塊,，樓面價約1.8萬元/平方米,，溢價率高達(dá)225%。綠地集團(tuán)以14.166億元競得上海市普陀區(qū)真如副中心2幅商業(yè)地塊,，折合樓板價約9000元/平方米,。保利地產(chǎn)斥資44億元分別在北京及成都競得4幅地塊，其中,，北京朝陽區(qū)地塊溢價率高達(dá)313.6%,。在廣州，國企城建集團(tuán)以125%的平均溢價拿下廣州大學(xué)城的5塊居住地塊,，又一次刷新該片區(qū)的“地王”紀(jì)錄,。
其實，開發(fā)商們最后一個月的高價突擊圈地只不過是今年前11個月的延續(xù),。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%,。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元,，同比增加108%。報告分析認(rèn)為,，土地價格上漲是造成土地出讓金大幅增加的主要原因,。“更重要的原因是,，金融危機之下很多行業(yè)不景氣,，地方財政收入減少，土地出讓金自然受到了地方政府更多的青睞,�,！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年“土地財政”的增加,，是為了彌補其他行業(yè)稅收下降帶來的損失,。
聚焦 2 地方患上“土地財政”依賴癥
“土地出讓金歷來是地方政府的一大財源�,！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)財政系主任曾康華教授說,，土地出讓金在部分地區(qū)接近地方財政收入的一半,。
“如果再加上建筑業(yè)和房地產(chǎn)帶來的相關(guān)稅費收入和土地為抵押獲取的債務(wù)收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多,，表現(xiàn)出對土地的強烈依賴,。”曾康華提醒,。以北京為例,，2007年地稅累計完成的1300多億元各項稅費收入中，房地產(chǎn)業(yè)完成稅收3l7.2億元,，占了近25%,，是北京市第一個增收稅款過百億的行業(yè)。
國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2007年全國土地出讓金總額達(dá)1.3萬億元,；2008年，全國土地出讓收入有所下降,，但仍達(dá)到了9600億元,。
“今年頻頻出現(xiàn)的‘地王’，使得地方政府的錢袋子又鼓了起來,，他們很高興看到這樣的場景,，這從地方政府的推地速度就能看出端倪�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者,。
這位人士說，去年由于金融危機的影響,，房地產(chǎn)市場并不景氣,，很多地方土地都遭受到了冷遇，流拍,、底價成交頻頻發(fā)生,，這讓許多地方出現(xiàn)財政吃緊的情況，去年底各地不得不紛紛“救市”,，具體舉措包括減免購房的相關(guān)稅費,、為購房者提供財政補貼、延長還款期限,、調(diào)高公積金貸款上限等等,。在一系列政策的刺激下，今年5,、6月份房地產(chǎn)市場開始回暖,，土地市場也出現(xiàn)火爆，這令各地抓住了“救命稻草”,，紛紛加快推地速度以求緩解財政吃緊的狀況,，進(jìn)而獲得較高的土地收益,。
聚焦 3 “以地生財”風(fēng)險不能小覷
接受記者采訪的專家認(rèn)為，“以地生財”風(fēng)險不能小覷,。曾康華就指出,，雖然從上世紀(jì)90年代末開始，土地財政支撐了財政收入和經(jīng)濟(jì)的高速增長以及城市化擴(kuò)張,，但土地財政暗藏的巨大風(fēng)險在任何時候都不能小覷,。
“土地是一種稀缺資源，這在一定層面決定著‘財源’必然是極其有限的,。”曾康華說,。不僅如此,，土地財政也很難經(jīng)受制度變遷的風(fēng)險，一旦政策轉(zhuǎn)向,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然面臨減速,。眼下，地方政府,、房地產(chǎn)企業(yè),、銀行已經(jīng)形成了一個沒有協(xié)議的牢固聯(lián)盟，利益鏈環(huán)環(huán)相扣,，一損俱損,、一榮俱榮，一旦某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,，將帶來多米諾骨牌式的連鎖反應(yīng),。
專家認(rèn)為，依靠“土地財政”維持城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，是一種竭澤而漁的短視行為,，為地方以后的發(fā)展不僅埋下了隱患，也難以支撐地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,。
的確,，最近密集的政策調(diào)控在另一層面也將對地方政府過度依賴土地財政的狀況帶來沖擊。12月9日,，國務(wù)院常務(wù)會議決定,，二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止，征免時限由2年恢復(fù)到5年,。14日,，國務(wù)院常務(wù)會議明確提出，要綜合運用土地,、金融,、稅收等手段,，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,，措辭從“抑制”變?yōu)椤岸糁啤薄?7日,，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》,，明確開發(fā)商以后拿地時,，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年”，“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”,。18日,，在北京召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國建設(shè)會議也再次調(diào)緊了市場的神經(jīng)。
盡管矛頭并非直指“土地財政”,，但遏制房價過快上漲的舉措必將對地方政府土地收入帶來間接影響,。東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建表示，其中《通知》的出臺將使部分開發(fā)商由于首付款提高等原因不會再沖動拿地,，從而可能會導(dǎo)致地價的下降,。從市場的角度來說，如果下游房價下降,，就很可能造成土地出讓金的減少,。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，這在很大程度上提高了開發(fā)商的進(jìn)入門檻,，有利于抑制炒地囤地,、延長開發(fā)周期、捂盤惜售等行為,，遏制了房價的非理性上漲必將遏制地價的非理性上漲,，這必然會令地方“土地財政”收益受到一定沖擊和影響。
聚焦 4 困局非朝夕能解
盡管很多地方政府已經(jīng)意識到這個困境,，可現(xiàn)實的財務(wù)壓力往往使其束手無策,。接受記者采訪的專家認(rèn)為，“土地財政”問題非朝夕能解,�,！扒也徽摰胤秸欠裾娴挠袃�(nèi)在動力下決心改變對土地財政的依賴，即使充分意識到土地財政帶來地方政府收入大幅度增加不正常也有些無奈,�,！痹等A說，現(xiàn)階段政府所能采用的調(diào)節(jié)手段并不多,，一方面,，房地產(chǎn)市場僅靠稅費調(diào)節(jié)收效甚微，另一方面，緊縮銀根可能帶來一定風(fēng)險,，尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢并不十分穩(wěn)固的宏觀背景前提下,，想有效解決目前的困境顯得有些力不從心。
對于如何解決這一問題,，有觀點指出,，要使地方政府?dāng)[脫土地財政模式，關(guān)鍵在于優(yōu)化地方財權(quán)結(jié)構(gòu),，構(gòu)建地方政府稅收財政模式,。一方面應(yīng)將土地出讓金收入全面納入預(yù)算內(nèi)管理，加強預(yù)算監(jiān)督,，統(tǒng)籌安排資金的使用,。此次《通知》便強調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕100號和財綜〔2006〕68號等文件，不折不扣地落實土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定,，將土地出讓收入全額繳入地方國庫,，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的‘收支兩條線’管理,。”另一方面構(gòu)建以房地產(chǎn)稅為主體稅種的獨立穩(wěn)定的地方稅體系,。 |