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編者按：進(jìn)入第三季度以來(lái)，我國(guó)土地市場(chǎng)明顯活躍,。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應(yīng)速度,，各用途土地市場(chǎng)環(huán)比增長(zhǎng)全部轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng),，結(jié)束了一季度以來(lái)負(fù)增長(zhǎng)的局面。在這樣的局勢(shì)下,，有分析人士建議,，在加大推地的同時(shí)，也要完善市場(chǎng)監(jiān)管,，要加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的處置力度,，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源，形成實(shí)際樓市供應(yīng),。編輯特組織一組稿件,，著力探討近期土地市場(chǎng)的種種變化。
記者日前在上海,、重慶,、天津等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，為緩解土地供求矛盾,，近期一些地方政府明顯加快了土地供應(yīng),。對(duì)此，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議,，加大推地的同時(shí)要完善市場(chǎng)監(jiān)管,，要加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整供地規(guī)模,，使新推土地能盡快轉(zhuǎn)化為房源，形成實(shí)際樓市供應(yīng),。
土地入市明顯加速
記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),，隨著樓市“回暖”形勢(shì)的確立,、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現(xiàn),，一些地方政府在下半年明顯加大了推地?cái)?shù)量,。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)，1至9月,，上海共推出土地332幅,、1355萬(wàn)平方米；其中商品房地塊65幅,、432萬(wàn)平方米,。全年預(yù)計(jì)可供住宅用地1597公頃，下半年供地?cái)?shù)量預(yù)計(jì)是上半年的三倍之多,。近一段時(shí)間來(lái),，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)“增加土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)”。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明表示,，目前上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)“高位上漲”,，且后續(xù)供應(yīng)量相對(duì)短缺，加大推地?cái)?shù)量有望平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。
1至9月,，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬(wàn)平方米,，同比增加49%,。第三季度，天津成交住宅用地912萬(wàn)平方米,，成交量超過(guò)前兩個(gè)季度總和,。7月以來(lái)，交易量逐漸放大,，創(chuàng)下年度交易新高,。武清區(qū)加大住宅用地供應(yīng)量，成交土地面積占成交總量的22%,，是天津2009年以來(lái)成交土地最多的區(qū)域,。
重慶個(gè)別區(qū)縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區(qū)副區(qū)長(zhǎng)常永官介紹,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,，區(qū)里的存量房源幾乎已銷(xiāo)售一空，這出乎許多開(kāi)發(fā)商的意料,，他說(shuō),，“目前，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商信心滿滿，希望能拿地就拿地,，能開(kāi)工就早點(diǎn)開(kāi)工”,。大渡口區(qū)上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計(jì)劃推出800畝,。9月初,，區(qū)里就將組織一次土地出讓?zhuān)频?00多畝。
“土地出讓”與“項(xiàng)目開(kāi)工”應(yīng)雙雙提速
土地閑置在部分城市或多或少存在,。記者近日在武漢采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來(lái)的空地,，地面雜草叢生,，未見(jiàn)開(kāi)工跡象。經(jīng)查,，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”,，彼時(shí)樓面價(jià)為6879元/平方米，高于周邊房?jī)r(jià),。金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時(shí),，相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)年限延長(zhǎng)了一年“目前還未到最后期限，地塊不會(huì)被政府收回”,。對(duì)此,，武漢市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人未予否認(rèn)。
上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局近日對(duì)全市歷年供地情況進(jìn)行“摸底”后發(fā)現(xiàn),，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài),，其中有相當(dāng)一部分在開(kāi)發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。開(kāi)發(fā)商拿地后不開(kāi)工,，可能跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)，也不排除有“囤地”目的,。
中原地產(chǎn)研究中心近日對(duì)萬(wàn)科,、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商在北京,、廣州,、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示,，上述開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計(jì)270幅住宅土地中,，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”,，30%的土地“規(guī)劃在建”,。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認(rèn)為，正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市,，造成了目前樓市短期供應(yīng)的緊缺,，形成了“地荒”假象。
重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)莫元春說(shuō),，土地的閑置,，有開(kāi)發(fā)商主觀原因，也有拆遷,、規(guī)劃改變等客觀原因,，查處起來(lái)一向較為棘手“開(kāi)發(fā)商總能找到理由繞開(kāi)政府的監(jiān)管，特別是大開(kāi)發(fā)商背后都有律師團(tuán)在支撐”,。上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局副總工程師蔡順明介紹,，今年下半年上海市規(guī)土部門(mén)的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，就是研究,、實(shí)施閑置土地的處置辦法,，原則是“責(zé)任再分清一點(diǎn)，查處再嚴(yán)格一點(diǎn)”,。一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置或囤地,，先處罰開(kāi)發(fā)商；再由開(kāi)發(fā)商根據(jù)具體閑置原因自行追訴責(zé)任,。此外,，上海還將對(duì)開(kāi)發(fā)商建立誠(chéng)信檔案，一旦查明開(kāi)發(fā)商囤地,，便會(huì)在土地市場(chǎng)上對(duì)其設(shè)立限制門(mén)檻,；限制對(duì)象不僅包括直接負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，還包括公司背后的投資方,。
土地“出讓前”工作有待完善
不少開(kāi)發(fā)商提出,，要使土地盡快開(kāi)工、避免地價(jià)過(guò)快上漲,，土地管理部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步完善土地“出讓前”工作,。
一是要合理設(shè)計(jì)地塊規(guī)模，提高地塊“可開(kāi)發(fā)度”,。重慶開(kāi)發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理劉飛說(shuō),，如果地塊太小，開(kāi)發(fā)商就不愿意做配套,，因?yàn)楹笳哒嫉某杀颈壤�,；如果地塊過(guò)大,，只能一期一期地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，局部推進(jìn),，部分土地難免有“閑置”之嫌,。他建議，在推出地塊前,，土地管理部門(mén)應(yīng)合理劃定地塊面積,，確保地塊便于盡快開(kāi)發(fā)。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”,，明確供應(yīng)預(yù)期,。劉飛說(shuō)，開(kāi)發(fā)商最煩惱的事之一,，就是不知道土地會(huì)在什么時(shí)候,、以怎樣的底價(jià)推出，“大家只好蒙,，出來(lái)一塊地,，就一齊搶�,！边@種短期的爭(zhēng)搶必然快速抬高地價(jià),。知名港資房企嘉華(中國(guó))投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應(yīng)向社會(huì)公布明確的推地計(jì)劃,，至少要讓開(kāi)發(fā)商,、公眾掌握未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的土地供應(yīng)，從而穩(wěn)定土地市場(chǎng)的預(yù)期,，也有利于開(kāi)發(fā)商制訂合理的買(mǎi)地策略,，減少競(jìng)拍的突然性和非理性因素。
記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，一些地方土地管理部門(mén)已在著手完善相關(guān)的“出讓前”工作,。比如,，重慶市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)展處處長(zhǎng)曾強(qiáng)介紹,，經(jīng)過(guò)研究測(cè)算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用,。目前,，重慶市國(guó)土房管部門(mén)已按此標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)土地規(guī)模，今年以來(lái)市區(qū)出讓的約70%的土地的面積都在上述區(qū)間內(nèi),。
再如,，蔡順明介紹，上海已在著手試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預(yù)申請(qǐng)”制度,，規(guī)土部門(mén)提前公示半年或全年的供地計(jì)劃,，以便于開(kāi)發(fā)商有針對(duì)性地制定拿地方案,。此外，還公示土地開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)保,、消防等多個(gè)部門(mén)的相關(guān)意見(jiàn),。對(duì)公示土地有興趣的開(kāi)發(fā)商，承諾合適的價(jià)格,，便可以直接和規(guī)土部門(mén)進(jìn)行“對(duì)接”,，進(jìn)入“預(yù)申請(qǐng)”。規(guī)土部門(mén)隨后將根據(jù)申請(qǐng)企業(yè)的多少,，決定土地是掛牌,、拍賣(mài)還是招標(biāo),。上述做法值得借鑒,。
近期土地市場(chǎng)掃描：“總體活躍但地區(qū)有別”
記者近日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，樓市的升溫帶動(dòng)土地市場(chǎng)趨于活躍,，地價(jià)也有所上漲,；但市場(chǎng)仍存在不均衡現(xiàn)象，“地王”僅集中于個(gè)別一線城市,，遠(yuǎn)未至“全面開(kāi)花”的地步,。國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)還存在一些不確定因素,。
為躲“禁買(mǎi)令”地產(chǎn)大鱷紛紛“換馬甲”
吉林省長(zhǎng)春市的土地市場(chǎng)上,，最近突然殺出了許多新買(mǎi)家�,？墒亲聛�(lái)競(jìng)拍時(shí),，人們發(fā)現(xiàn)，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔,。所謂的新公司,，不過(guò)是地產(chǎn)大鱷們換了個(gè)“馬甲”而已……
我國(guó)地價(jià)總水平“轉(zhuǎn)正”釋放了什么信號(hào)
中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)系統(tǒng)公布的今年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，全國(guó)各用途土地價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率全部轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng),，結(jié)束了今年一季度以來(lái)出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)狀況,，商業(yè)和居住用地的同比增長(zhǎng)率也轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng)。作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重要指標(biāo)的地價(jià)“轉(zhuǎn)正”,，顯示我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步企穩(wěn)并開(kāi)始回升,。 |