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今年第三季度,，福州、廈門,、泉州等福建省主要城市的房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)萎縮,，房價(jià)卻仍保持上漲勢頭，而今年1月至9月,，這三個城市的商品住宅投資不約而同持續(xù)降低,，凸顯市場信心不足的問題。分析人士指出,，福建房地產(chǎn)正進(jìn)入一個特殊敏感時(shí)期,，去年底各級政府為刺激樓市“回暖”出臺的許多政策措施暫定執(zhí)行至今年底，這些扶持政策的延續(xù)和調(diào)整須謹(jǐn)慎,。
樓市成交量縮難擋房價(jià)漲勢
與今年上半年樓市“井噴”行情相比,，7月份以來，福州,、廈門,、泉州等地商品房成交量持續(xù)下降。據(jù)福州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,，8月,、9月福州全市商品房銷售面積是56萬平方米,、59萬平方米,，分別比7月份下降36.3%、33%,。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)生成的數(shù)據(jù)顯示,，8月、9月福州市區(qū)商品房網(wǎng)上簽約套數(shù),、銷售金額均比7月份下降50%以上,。
據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹，廈門樓市在7月底開始進(jìn)入銷售萎縮期，6-9月呈現(xiàn)直線下降趨勢,，9月份成交量僅為18.69萬平方米,，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計(jì)銷售83.86萬平方米,，按季環(huán)比大幅下降34.61%,。
據(jù)泉州市房管局介紹，今年第三季度各月,，泉州市區(qū)商品房單月銷售套數(shù)分別為2277套,、1592套、912套,，銷售面積分別為26.2萬平方米,、16.8平方米、12.7平方米,，環(huán)比均出現(xiàn)了下降趨勢,。
與銷售萎縮形成鮮明對比的是，福州,、廈門,、泉州的房價(jià)持續(xù)上漲，其中廈門全市商品房價(jià)格在第三季度重新突破了萬元大關(guān),。據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)顯示,，8月份商品房均價(jià)達(dá)每平方米11838元，9月份均價(jià)仍達(dá)10988元,，比今年2月份每平方米6232元的均價(jià)暴漲了76.32%,，其中9月份廈門島內(nèi)商品房均價(jià)達(dá)每平方米14715元，創(chuàng)下了近年的歷史新高,。
分析人士指出,，盡管福建省內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)市場已顯現(xiàn)需求動力不足，但今年以來地價(jià)再度飚升,，將支撐房價(jià)保持高位運(yùn)行,。9月8日，恒興置業(yè)一舉奪得廈門島內(nèi)一宗地塊,，樓面地價(jià)每平方米3.094萬元,，成為廈門“新地王”。7月,，福建融信地產(chǎn)以11.06億的高價(jià)將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中,，該地塊溢價(jià)196%，成為福州“新地王”,。融信總經(jīng)理林峻嶺告訴記者,，這個地價(jià)拍高了,，開發(fā)利潤空間不大。但與其面臨后續(xù)新盤供應(yīng)不足,，不如冒險(xiǎn)搶地,。
投資持續(xù)降低凸顯信心不足
今年1-9月份，福建省內(nèi)主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續(xù)降低,，商品房新開工面積也呈負(fù)增長,，空置房面積增長幅度較快，凸顯開發(fā)商對市場信心不足的問題,。
據(jù)福州市建設(shè)局介紹,，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元,，較上年同比負(fù)增長8.2%,，新開工商品房面積349.46萬平方米，同比負(fù)增長6.7%,，房屋空置面積93.58萬平方米,，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%,。
據(jù)廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局介紹,，1-9月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成總投資150.87億元，同比負(fù)增長29.49%,，在建商品房面積2491.71萬平方米,，同比負(fù)增長7.88%，商品房新開工面積145.28萬平方米,，同比負(fù)增長59.67%,。
據(jù)泉州市房管局介紹，1-9月份,，全市房屋新開工面積251萬平方米,，同比下降20.2%。新開工面積下降主要原因是受去年市場蕭條持續(xù)影響,，今年上半年樓市快速回暖超過企業(yè)預(yù)期,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期又長，并且存量土地集中在少數(shù)幾個開發(fā)商手中,，短期內(nèi)不能大量推出,，從而導(dǎo)致現(xiàn)在未開工面積同比下降。
由于開發(fā)商對市場信心不足,，雖然上半年樓市熱銷,，開發(fā)企業(yè)到位資金充裕,，但未全部投入開發(fā)投資,，進(jìn)而導(dǎo)致土地閑置趨于嚴(yán)重。據(jù)福州市房管局摸底調(diào)查，1-9月福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金374.12,，但同時(shí)完成開發(fā)投資235.66億元,，尚有138億元資金流向不明。據(jù)廈門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計(jì),，截至9月底,，廈門全市未開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)63個，數(shù)量創(chuàng)下歷年新高,。
房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整須謹(jǐn)慎
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院教授謝太峰指出,，在當(dāng)前國際金融危機(jī)尚為退去的背景下，高房價(jià)會扼殺大量低收入階層正常的住房消費(fèi)需求,，從而削弱消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的刺激力度,。
分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入政策“敏感期”,，2008年底各級政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,，出臺了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執(zhí)行至今年底,，市場各方對這些政策是否延續(xù)較為敏感,，市場信心也影響到市場各方行為，因此這些政策的延續(xù)和調(diào)整須謹(jǐn)慎,。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為,，首先，當(dāng)前各地政府應(yīng)督促市場加大商品房供應(yīng)量,，穩(wěn)定房價(jià),。房價(jià)問題的根源在于土地，房價(jià)只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式,，政府應(yīng)指定科學(xué)合理的土地管理辦法,。
其次，進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管,。一方面引導(dǎo)企業(yè)理性看待市場,，合理定價(jià)，進(jìn)一步規(guī)范市場交易行為,，杜絕有房不售,，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產(chǎn)信息披露發(fā)布制度,，建立合理預(yù)期導(dǎo)向型的房地產(chǎn)市場公共信息機(jī)制,，防止信息不對稱影響市場預(yù)期。
第三,，對去年以來實(shí)行的各項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策進(jìn)行全面系統(tǒng)評估,，加緊研究后續(xù)對策,，并做好相關(guān)政策儲備，防范樓市在復(fù)蘇過程中產(chǎn)生泡沫和風(fēng)險(xiǎn),。
第四,，加快保障性住房建設(shè)管理，盡快形成有效的市場供應(yīng),，穩(wěn)定中低收入家庭住房消費(fèi)預(yù)期,，平抑房價(jià)漲幅。
專家還指出,，在今年前三季度房地產(chǎn)信貸規(guī)模增長較大的情況下,，房地產(chǎn)扶持政策調(diào)整時(shí)必須注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)。以廈門為例,，今年1-8月份,，廈門金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)商業(yè)性貸款余額達(dá)529.76億元，同比增長25.52%,，比年初增加115.02億元,。今年上半年，開發(fā)商根據(jù)樓市“回暖”行情得出拿地最佳時(shí)機(jī)的判斷,，一些企業(yè)跟風(fēng)拿地,，而沒有根據(jù)企業(yè)資金鏈現(xiàn)狀冷靜進(jìn)入土地市場，地價(jià)追高將在未來愈演愈烈,，最終可能再度導(dǎo)致一些企業(yè)出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn),。 |