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近年來吉林省長春市房價(jià)和地價(jià)輪番上漲，百姓抱怨開發(fā)商心黑,，開發(fā)商抱怨政府推高地價(jià),，“地價(jià)綁架了房價(jià)，還是房價(jià)綁架了地價(jià)”的爭論一直不絕于耳,。房價(jià)和地價(jià)的關(guān)系真是一個(gè)解不開的謎團(tuán)嗎,？
長春地價(jià)近年漲幅驚人
長春市實(shí)行土地有償使用制度以來，隨著城市建設(shè)不斷發(fā)展,，土地價(jià)格也在不斷提高,。據(jù)長春市國土資源局統(tǒng)計(jì)，自2000年以來長春市地價(jià)提升較快,，綜合增幅達(dá)到了86%,。
從2007年開始，長春地價(jià)開始新一輪上漲,。2007年末和2008年初,，長春居住用地的地價(jià)水平和增長速度都達(dá)到了歷史最高水平，且呈現(xiàn)了前所未有的需求膨脹,。根據(jù)長春市國土資源局近三年長春市招拍掛出讓的經(jīng)營性用地地價(jià)的測算,，2006年平均地價(jià)是782元/平方米，2007年是1274元/平方米,，2008年達(dá)到1595元/平方米,。
在綜合地價(jià)不斷上漲的同時(shí)，不同用途的土地價(jià)格變化幅度差別明顯,。長春市居住用地價(jià)格增長較快,，商業(yè)用地變化幅度最�,。徊煌瑓^(qū)位土地價(jià)格增長的差異性也較強(qiáng),，2001年至2003年,，核心區(qū)的地價(jià)三年內(nèi)增長幅度超過了50%，到了2007年末和2008年初,，包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經(jīng)營性用地價(jià)格均增長一倍以上,。
地價(jià)上漲的同時(shí)，長春地價(jià)在房價(jià)中所占的比例也不斷攀升：2004年18%,，2005年22%,，2006年23%，2007年為25%,。長春市住房保障和房地產(chǎn)管理局調(diào)查顯示,，2004年至2006年，長春商品住房的地價(jià)年均上漲20.7%,，而房價(jià)年均上漲6.9%,；2007年1至9月，地價(jià)比上年末上漲21%,，房價(jià)比上年末上漲14%,，地價(jià)的增速明顯高于房價(jià)增速。
地價(jià)為何只漲不跌
長春地價(jià)為什么能夠如此堅(jiān)挺,？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，除了長春房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)健，沒有出現(xiàn)大起大落的因素外,，還有另外兩大因素使長春地價(jià)只漲不跌,。
一是地方政府千方百計(jì)力挺土地市場。我國實(shí)行分稅制后,，中央財(cái)政控制了大部分稅收,，土地出讓金收入便成為地方財(cái)政收入的重要來源�,！跋蛲恋匾粘�,，向土地要效益”一時(shí)成為土地部門的工作重心。2006年,，長春市出讓土地的總價(jià)款為74億元,，而當(dāng)年當(dāng)?shù)厝趶截?cái)政收入為210億元，土地對(duì)地方財(cái)力的重要性不言而喻,。
2008年土地交易出現(xiàn)下降趨勢后,，長春市迅速調(diào)整土地政策，采取了劃小土地出讓塊,、減少首付比例,、分期付款,、改拍賣為掛牌等方式方法，降低土地出讓門檻,，力挺土地市場,，以保證地價(jià)穩(wěn)定�,！鞍ń衲攴拷粫�(huì)期間高調(diào)請來王石,，都是在為土地市場造勢”，一位業(yè)內(nèi)人士分析說,。這位人士認(rèn)為,，在房地產(chǎn)相關(guān)利益群體中，最不愿意看到地價(jià)下降的就是地方政府,。而在政府壟斷土地一級(jí)市場的前提下，政府寧可少放地,，也不愿降價(jià)供地,。
二是地價(jià)確定方式對(duì)地價(jià)的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價(jià),。目前,，各地采用的土地出讓價(jià)格測算方法主要有三種：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法,。前兩種方法測算土地出讓價(jià)格與商品房市場價(jià)格不掛鉤,，因此采取兩種方法測定的地價(jià)比較平穩(wěn)；假設(shè)開發(fā)法是按照同一區(qū)域,、同一地段商品房現(xiàn)行價(jià)格,，設(shè)置一定利潤，倒推出土地出讓價(jià)格,。長春市目前采取的就是假設(shè)開發(fā)法,。運(yùn)用此種定價(jià)辦法，土地出讓價(jià)格與商品房市場價(jià)格高度正相關(guān),，商品房價(jià)格越高,，土地價(jià)格越高，地方政府從中得到的收益也更多,。
長春市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，在確定底價(jià)時(shí)，該局并不主張?jiān)O(shè)立高價(jià),，而是依據(jù)市場規(guī)律確定合理價(jià)格,，并力求通過穩(wěn)健的地價(jià)水平，保障地產(chǎn)市場繁榮穩(wěn)定,。今年年初,，長春市國土資源局以每平方米4002元的價(jià)格成功出讓了南部新城一宗土地,，該人士認(rèn)為，這個(gè)地價(jià)水平是符合土地市場實(shí)際的,，但是也有開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士指出,，這個(gè)價(jià)格是長期運(yùn)作和長期囤地的結(jié)果。
如何破解房價(jià)地價(jià)迷局
今年春節(jié)過后,，長春房地產(chǎn)一改年前的低迷局面,，銷售中出現(xiàn)了一個(gè)“小陽春”，并且這種勢頭至今仍在保持,，房價(jià)也一改徘徊不前的局面,，開始小幅上漲。今年5月份,，長春新建商品房價(jià)格漲幅位列全國前五,。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前市場在售樓盤已有30%提價(jià),，40%取消了已往的優(yōu)惠政策,。房價(jià)太高，百姓難以承受的呼聲又起,，而且,，“地價(jià)推動(dòng)房價(jià)”的批評(píng)之聲十分強(qiáng)烈。某開發(fā)商明確表示,，“房地產(chǎn)降價(jià)的空間不在開發(fā)商,，而在土地稅收�,！�
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，是地價(jià)推動(dòng)房價(jià)還是房價(jià)推動(dòng)地價(jià)，結(jié)論并不重要,，重要的是如何能將房價(jià)降下來,。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，土地,、稅收,、信貸、開發(fā)商等都是相關(guān)利益者,，在房價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)之下,，不能僅要求開發(fā)商降價(jià)，而不觸動(dòng)其他利益環(huán)節(jié),，這樣既不現(xiàn)實(shí)也沒有多少降價(jià)的空間,。房價(jià)回歸應(yīng)該是整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產(chǎn)開發(fā)成本大頭的土地價(jià)格應(yīng)該率先降下來,。地價(jià)一降,，未來新入市商品房價(jià)格成本下降,，價(jià)格有了下降空間，同時(shí)會(huì)對(duì)市場預(yù)期形成連鎖反應(yīng),，粉碎了存量商品房高價(jià)預(yù)期,，存量房和二手房想不降價(jià)都難。
專家認(rèn)為,，為了穩(wěn)定土地市場,，改變地價(jià)居高不下甚至“地王”頻出的局面，國土資源部門應(yīng)當(dāng)積極探索,，不斷完善土地出讓制度,，引導(dǎo)地方政府以合理價(jià)格出讓土地，改變“價(jià)高者得”的單一方式,，同時(shí)也不應(yīng)鼓勵(lì)大量采用假設(shè)開發(fā)法測算土地出讓價(jià)格,，促進(jìn)地價(jià)理性回歸。
此外,，中央政府宜考慮適當(dāng)增加地方財(cái)政收入的方式方法,，減弱地方政府對(duì)土地出讓金收入的過度依賴。比如,，適當(dāng)縮小國稅征收范圍,、擴(kuò)大地稅征收范圍,，加大中央對(duì)地方的財(cái)政支持力度等,，盡快使地方政府從“借地生財(cái)”的沖動(dòng)中解脫出來。 |