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2008年2月16日，廣州首個限價房項目——保利西子灣正式接受簽約,。盡管首期只推出843套限價房,，申請購買者卻達8426人,。 | 4月8日，廣州市民薛志英和保利西子灣的開發(fā)商對簿公堂,。作為全國第一個限價房項目——廣州保利西子灣的一名普通業(yè)主,，薛志英在收樓時發(fā)現(xiàn)，自己期待已久的限價房存在諸多質(zhì)量問題,，變成了“限質(zhì)房”,，因此她拒絕收樓并通過法律訴訟向開發(fā)商索賠。而像薛志英這樣拒絕收樓的業(yè)主還有一百多位,。
曾在樓價飆升時贏得市民一片掌聲的限價房,，如今遭遇諸多尷尬。限價房究竟走入了怎樣的困境,？這個“調(diào)節(jié)器”是否應該功成身退,？
限價房身陷“質(zhì)量門”
保利西子灣位于廣州市金沙洲，2008年初首期推出了843套限價房,，而申請購買者卻達到了8426人，申購比例接近10：1,，其受歡迎程度可見一斑,。薛志英通過搖珠幸運地購買了其中一套限價房，從此她就開始憧憬著歡天喜地的收樓場景,。
2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子,。然而薛志英卻怎么也開心不起來。因為她的新房存在諸多問題,，甚至馬桶還被人使用過,。為此她拒絕收樓。而這一天至少有約兩百戶業(yè)主拒絕收樓,。
保利西子灣1棟業(yè)主吳燕回憶說：“第一次看房就發(fā)現(xiàn)墻壁漏水,，墻面上出現(xiàn)了一些浮皮，用手一撕就可以扯掉一大片,，地板也出現(xiàn)浮皮,，這讓我們很失望。而且當時保利西子灣也無法提供竣工驗收備案表,，不具備交樓條件,，因此我們拒絕收樓�,！�
在法庭上,，保利地產(chǎn)律師則回應說，西子灣的交樓手續(xù)完善,，具備交樓條件,，也不存在延期交樓問題,，依據(jù)是保利公司在2008年12月12日取得了一份白云區(qū)質(zhì)量監(jiān)督部門出具的“質(zhì)量監(jiān)督意見書”，該份材料足以證明樓盤達到了交樓條件,。
不過,，一百多戶業(yè)主并不認同保利公司的說法。薛志英認為,，開發(fā)商沒有按照合同約定的交樓時間,，即2008年12月15日取得合法的樓盤驗收文件，同時房子還存在開裂,、地板翹起等影響入住的質(zhì)量問題,，而且經(jīng)過4個月的整改，仍有部分業(yè)主認為房子質(zhì)量未達標,。因此,，保利公司應當承擔延遲交樓的違約責任并對此作出賠付。
據(jù)業(yè)主的委托律師,、廣東格林律師事務所張旭鋒律師介紹,，目前約有110戶業(yè)主進行訴訟，并有60多戶限價房業(yè)主要求仲裁,。其主要訴求為：要求對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行整改,、修繕，達到入住條件,；要求保利賠償逾期交房違約金,。
事實上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣,。廣州最便宜的限價房項目,，售價只有4000元/平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業(yè)主拒收。這些業(yè)主認為房屋質(zhì)量問題嚴重因此拒絕收樓,，并正在進行維權(quán),。
制度缺陷開始浮出水面
“從表面來看，限價房質(zhì)量問題是業(yè)主拒收的主要理由,，而實際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外,。”廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為,，“在樓市低迷的情況下,，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面,，這才是矛盾根源,。”
廣州房地產(chǎn)專家,、寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同也認為,，質(zhì)量問題是導致雙方矛盾的因素之一,，而更重要的隱匿因素則是2008年以來樓價的下降。據(jù)悉,，在2006年建設(shè)限價房的時候,，廣州房價處于上漲態(tài)勢。2008年初,，市民申購限價房時,，廣州樓價仍在萬元/平方米以上。然而2008年底收樓的時候,，廣州房價回落至8000元/平方米左右,，下降了近3000元/平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元,，限價房失去了價格優(yōu)勢,。面對失去價格優(yōu)勢且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補交土地收益價款的限價房,，那些經(jīng)濟能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣,，而質(zhì)量問題成為糾紛的導火索。
事實上,，限價房遭遇的問題還不只是棄購,、拒收的問題。樓市低迷,，原本熱銷的限價房也正被一些業(yè)主棄購,，那么賣不出去的限價房又該如何處理,？拍賣出去的限價房用地又該如何處置,？同時，已經(jīng)出售的限價房也面臨如何進行后續(xù)管理的問題,。比如廣州限價房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓,，但目前已經(jīng)有一些限價房出租的消息發(fā)布在焦點廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。
面對限價房的困局,，廣州市房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺接受媒體采訪時表示,，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回,，轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地,，同時也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外,，廣州還將擴大限價房申購對象,，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房,。
限價房難以調(diào)控樓市
廣州合富輝煌首席分析師黎文江表示：“限價房肩負的任務太重,，既要壓住飆升的房價,，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負,。經(jīng)過兩年來的實踐,，現(xiàn)在看來，似乎限價房并不能讓‘夾心層’滿意,，而且由于限價房供應規(guī)模小也難以調(diào)控樓市,。”
“限價房遭遇這么多尷尬有一定必然性,，這與其制度設(shè)計相關(guān),。雖然政府稱限價房為商品房，但其實際操作卻帶有很強的計劃指令性,�,！睗M堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認為，限價房的價格是政府兩年前就已經(jīng)訂好的,，難以適應瞬息萬變的市場,，尤其是當市場下行的時候，商品房供過于求,，失去價格優(yōu)勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄,。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲也認為，在樓價高漲的情況下,，政府出臺限價房政策是及時,、有效的，是有作為,、負責任的表現(xiàn),，但在當前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應該加大保障性住房建設(shè),，把有限的資金投入到更要幫助的最低收入群體,，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾“居有其所”,，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán),。
“調(diào)控房價未必一定要使用限價房這個調(diào)控器。以深圳為例,，深圳市從2007年10月的最高均價17350元/平方米調(diào)整至2008年12月均價10979元/平方米,，完全是在市場的自發(fā)調(diào)節(jié)下實現(xiàn)的，并沒有受到限價房的影響,�,！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒認為，限價房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用,，但當下,，重要的是政府應該準確劃分政府職責和市場調(diào)節(jié)間的分界線。 |