|
 繼去年底出臺(tái)減免房屋交易稅費(fèi)、實(shí)行購房補(bǔ)貼,、提高公積金貸款額度等25項(xiàng)促進(jìn)樓市消費(fèi)的新政策之后,，沈陽市近日又推出了“押舊買新”的樓市促銷政策。在過去由房產(chǎn)中介主導(dǎo)的“押舊買新”模式備受詬病的背景下,，“沈陽式”押舊買新能否像政府所期冀地那樣為百姓買房帶來實(shí)惠,，進(jìn)而促進(jìn)樓市交易再升溫？
全新“零首付”購房利好攪熱樓市
“‘押舊房買新房’的利好政策,，將是沈陽春季房交會(huì)最大亮點(diǎn),！”沈陽市房產(chǎn)局局長紀(jì)凱近日接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)介紹，為了幫助百姓省時(shí),、省心,、省錢地買到稱心如意的好房子，沈陽市新近推出了“押舊買新”的全新住房消費(fèi)模式,，以政府牽線,、企業(yè)讓利,、百姓受益為主要特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了“先買新房后賣舊房”,、二手房抵押,、商品房銷售、二手房銷售各環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng),。
沈陽市房產(chǎn)局副局長張順成告訴記者，“押舊房買新房”政策是沈陽市根據(jù)自身樓市特點(diǎn)和百姓購房需求,，在借鑒外地相關(guān)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,，全面完善充實(shí)后推出的。具體辦法是：百姓以手中的原有舊房,，到銀行進(jìn)行抵押貸款,，用來支付新買商品住房的首付款，然后再以按揭貸款方式或其他方式籌措資金,，支付新房尾款,。舊房抵押貸款的還款期限為三年，償還方式為“按月還息,、三年后一次還本”,。但這種政策只適用于住房，不適用于商業(yè)用房,。
這項(xiàng)全新的“零首付”購房利好政策一經(jīng)公布,，立即在當(dāng)?shù)匾饛?qiáng)烈反響，市民熱線咨詢持續(xù)不斷,。
在沈陽某外企工作的張鵬已結(jié)婚六年,。他告訴記者，孩子漸漸長大,，原來買的那套50多平方米的舊房已顯擁擠,，兩口子準(zhǔn)備按揭買套面積大一點(diǎn)的新房子，但考慮到首付款要占用裝修資金和孩子的上學(xué)準(zhǔn)備金,，他們準(zhǔn)備先賣出舊房籌集資金,，“這個(gè)政策好像專門為我制定的，既緩解了首付款的資金壓力,，又不影響居住,，啥也不受影響！”張鵬興奮地告訴記者,。
沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章教授等有關(guān)房產(chǎn)專家分析認(rèn)為,，購房者在進(jìn)行改善型住宅消費(fèi)時(shí)，一般會(huì)選擇賣掉舊房,，變現(xiàn)資金后再來買新房子,，實(shí)現(xiàn)以舊換新,、以小換大，但實(shí)際操作起來要面臨很多難題,。例如,，舊房不是今天想賣就能賣出的，需要一個(gè)周期,，很難和買新房同步進(jìn)行,，而且一旦舊房賣出，而新房還沒裝修好,，就會(huì)失去住所,。“押舊買新”政策很好地解決了這一難題,。
據(jù)沈陽市房產(chǎn)局介紹,，用舊房進(jìn)行抵押貸款后，舊房居住,、出租等處置權(quán)不受影響,。這一政策最大好處是盤活了百姓手中持有的房產(chǎn)資源，開辟了首付款的融資通道,，使購房消費(fèi)從首付到尾款有了全程的金融服務(wù)支撐,。
貸款利息全由企業(yè)買單
沈陽市房產(chǎn)局局長紀(jì)凱說，舊房三年期抵押貸款的利息全部由銷售新房的開發(fā)企業(yè)承擔(dān),，并且諸如查檔證明費(fèi),、抵押登記費(fèi)、擔(dān)保費(fèi),、評(píng)估費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,，也全部由開發(fā)商支付，是實(shí)實(shí)在在的讓利百姓,。
百姓到底可以得到哪些實(shí)惠,？沈陽市房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處處長申理算了這樣一筆賬，按此政策買一套100平方米,、總價(jià)40萬元新房,，首付12萬元全部用抵押貸款方式支付，利息由新房開發(fā)商支付,，購房者相當(dāng)于在三年內(nèi)享受無息貸款,，按照現(xiàn)行5.4%的基準(zhǔn)貸款利率，省下的利息則為19440元,。此外在辦理舊房抵押貸款時(shí),，抵押登記費(fèi)40元、查檔證明費(fèi)50元、舊房評(píng)估費(fèi)200元,、擔(dān)保價(jià)值的千分之五收取的擔(dān)保費(fèi)都可省去,，甚至幫助辦理手續(xù)的中介費(fèi)也全部免除。這套40萬元的房子至少可以節(jié)省2萬元,，這相當(dāng)于房價(jià)打了9.5折,。同時(shí)，購房者如果提前還款,，還將得到余下利息的50%,。
當(dāng)然，這一政策需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、擔(dān)保公司的參與和金融機(jī)構(gòu)的支持,。記者調(diào)查了解到，這項(xiàng)政策受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛歡迎,，全市已有近70余家開發(fā)商報(bào)名參與，推出房源近5000套,。一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，去年以來受國際金融危機(jī)等不利因素影響，百姓購房觀望氣氛較濃,，新房銷售進(jìn)度減緩,，雖然參加活動(dòng)要為購房者支付三年的首付款利息，但可以大幅提高銷售量,，加速資金回籠,，對(duì)企業(yè)來說還是劃算的。
據(jù)了解,，光大銀行,、中國銀行、建設(shè)銀行在沈陽的三家銀行分支機(jī)構(gòu)具體承辦這項(xiàng)貸款業(yè)務(wù),，沈陽房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保公司則承辦擔(dān)保業(yè)務(wù),。據(jù)沈陽市房產(chǎn)局介紹，由于這項(xiàng)政策操作起來較為復(fù)雜,，涉及銀行,、企業(yè)、擔(dān)保公司等多個(gè)部門和購房,、抵押等多個(gè)環(huán)節(jié),，因此房產(chǎn)局特別組織了信譽(yù)好的五家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，為每名客戶指定一個(gè)專門的經(jīng)過培訓(xùn)的專業(yè)經(jīng)紀(jì)人士,，“一對(duì)一”幫助老百姓從頭跑到尾,，負(fù)責(zé)辦理全部相關(guān)手續(xù)，百姓只需提供身份證、房產(chǎn)證等相關(guān)證件手續(xù),，其余都不用操心,，甚至連電話都不用打就可辦完全部手續(xù)，而中介服務(wù)費(fèi)也全部減免,。
政府出手,，各種風(fēng)險(xiǎn)降至最低
記者調(diào)查了解到，這一政策的所有細(xì)節(jié),，都由沈陽市政府協(xié)調(diào)相關(guān)方面詳細(xì)設(shè)計(jì)制定,，沈陽市房產(chǎn)局近日根據(jù)市民提出的各種疑問，發(fā)布了“押舊買新政策40問”,，對(duì)該政策涉及的方方面面作了詳細(xì)規(guī)定,，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全,、有序,。
有市民提出，押舊房的還款責(zé)任主體是購房者,，雖然政策規(guī)定開發(fā)商負(fù)責(zé)償還利息,，假如其不按約定償還，或者企業(yè)歇業(yè),、遷走,，是否就會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上？
沈陽市房產(chǎn)局局長紀(jì)凱認(rèn)為,，這一點(diǎn)已從制度設(shè)計(jì)上完全解決,。開發(fā)商要按照舊房抵押時(shí)的利率，將舊房抵押貸款全額利息保證金一次性匯入專用賬戶,，由擔(dān)保公司按月向銀行劃轉(zhuǎn)償還利息,。如果購房者提前還款，剩余利息保證金的50%將按協(xié)議,，直接獎(jiǎng)勵(lì)給購房人,。此外，房產(chǎn)抵押公司將與房產(chǎn)部門協(xié)作,，詳細(xì)掌握房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況,，杜絕重復(fù)抵押、惡意欺騙等行為,。
有關(guān)專家認(rèn)為,，這項(xiàng)政策讓金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也降至最低。沈陽市還規(guī)定,，用來抵押貸款的舊房必須房齡在20年以內(nèi),，面積為50平方米以上，并且每套舊房只能為一套新房做首付貸款抵押，不允許出現(xiàn)“押一舊買多新”,、“押多舊買一新”,。參與這項(xiàng)活動(dòng)的光大銀行沈陽分行零售部負(fù)責(zé)人士介紹，銀行將在貸款到期前半年,，與貸款人協(xié)商還款事宜,，客戶最遲應(yīng)在貸款到期后三個(gè)月內(nèi)償還本金。如果客戶屆時(shí)無法用現(xiàn)金還款,，可在擔(dān)保機(jī)構(gòu)和銀行陪同下,，將抵押舊房出售�,？蛻粢部梢酝ㄟ^政府指定的中介機(jī)構(gòu)變現(xiàn)舊房,，以償還貸款本金，或通過其他方式籌集資金還貸,。沈陽市房產(chǎn)局承諾,，被指定的中介機(jī)構(gòu)不會(huì)賺取房屋交易差價(jià)。
一般來說,，舊房抵押貸款不能高于首付款,，而舊房抵押評(píng)估的價(jià)格要比市場價(jià)略低。遼寧行健房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所王天外認(rèn)為,，這就最大限度地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，保障貸款提供方的利益,，但抵押評(píng)估不會(huì)影響到實(shí)際銷售的價(jià)格,。
由于經(jīng)濟(jì)適用房是專門用來保障低收入群體住房需要的，因此不能用于抵押貸款買新房,。
有關(guān)專家分析認(rèn)為,，押舊買新主要是針對(duì)有一定資信(擁有舊房資產(chǎn))有改善住房愿望的消費(fèi)群體，主要由政府部門組織提供各種服務(wù),，方便了百姓購房,，勢(shì)必進(jìn)一步有效釋放這部分的消費(fèi)需求，帶動(dòng)樓市交易進(jìn)一步升溫,。
沈陽市房產(chǎn)局局長紀(jì)凱說,，從去年的25條活躍房地產(chǎn)市場的政策到今年的“押舊房買新房”政策，地方政府能夠制定的樓市利好政策基本已經(jīng)全部到位了,，這有助于打破百姓的觀望心態(tài),，積極、科學(xué)地進(jìn)行住宅消費(fèi),，推動(dòng)沈陽樓市持續(xù)繁榮,。 |