隨著2月4日工商銀行個人存量房貸利率優(yōu)惠政策的明確，工,、農,、中、建四大國有商業(yè)銀行存量房貸細則均已出臺,。其中,，工行的政策較為寬松，不需借款人主動提出書面申請,，對符合存量房貸條件者利率由本月10日起通過計算機系統(tǒng)統(tǒng)一轉為七折,；農業(yè)銀行針對30萬元(含)以上且原執(zhí)行利率為“八五折”的貸款，也制定了自動調整利率的政策,；中國銀行和建設銀行則需借款人提出主動申請,。
據(jù)記者調查了解，工商銀行最新發(fā)布的有關存量房貸的實施細則將在全國各省市分行統(tǒng)一實行,；農業(yè)銀行各分行除客戶有特殊情況外基本按照總行規(guī)定執(zhí)行,；中國銀行則是將權限下放給各分行，各分行可根據(jù)總行要求因地制宜制定細則,；建設銀行目前尚未有統(tǒng)一的執(zhí)行口徑,，房貸者需到各自的受理行進行咨詢。
此外,，部分中小銀行從去年底就已經(jīng)開始推出相關優(yōu)惠條款,，搶占存量房貸市場。不少全國性的股份制銀行,，把這次房貸利率調整視為拼搶客戶,、業(yè)務擴張、擴大市場份額的機會,。據(jù)了解,，興業(yè)、浦發(fā),、民生,、中信、光大,、廣發(fā)等多家股份制商業(yè)銀行的相關規(guī)定已經(jīng)敲定,，不少房貸“老客戶”已經(jīng)享受到了利率七折的優(yōu)惠,。
事實上,，無論是國有銀行還是股份制商業(yè)銀行，普通房貸者最關心的問題是新實行的房貸細則能給其帶來多少實惠,？面對各家銀行紛繁復雜的房貸政策,，作為房貸者應該如何考慮,？
據(jù)銀行業(yè)內人士透露，七折優(yōu)惠確實給房貸者帶來了實惠,，各家銀行的讓利幅度目前來看都是比較大的,。但是，房貸者在辦理相關業(yè)務時還需要仔細斟酌,。銀行對于每筆存量房貸都會逐一考核,，不同銀行的審核條件也有不同。因而,，房貸者不能想當然地認為自己已經(jīng)通過了審核,。房貸者對于自己這筆貸款當前執(zhí)行的利率水平，可以直接到銀行進行查詢,。在正式確認銀行已經(jīng)對自己的這筆貸款利率進行調整之前,，最好還是按照以前的標準多還一些，以免出現(xiàn)還款額不足的問題,，在信用記錄中留下“污點”,。
有專家指出，部分貸款者無法順利地從銀行獲得自動轉換最優(yōu)惠的七折貸款,，其原因主要是有逾期還款的記錄,。而不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉最優(yōu)惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定,，有一次逾期還款記錄,，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的七折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松,，可以接受兩到三次逾期還款記錄,。因此，房貸者不妨先跟受理行的客戶經(jīng)理具體了解一下,，看是否有可以變通可能性,。據(jù)了解，針對這類有逾期還款記錄的客戶申請七折房貸,，有些銀行會提出一些附加條件,，如購買銀行理財產(chǎn)品、承諾三年內不提前還款或是要求客戶辦銀行卡等,。如果接受相應的附加條件,，也同樣可以享受七折優(yōu)惠。
另外,，對于部分銀行要求存量房貸客戶獲得七折利率,，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，使得很多購買小房型，貸款總額低的工薪階層無法獲得七折利率的房貸,。針對這類貸款余額低于30萬的購房者,，理財專家建議，如果資金允許,，不妨考慮提前還貸,，或者選擇轉按揭到其他銀行，目前市場上有部分銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供七五折,，甚至七折優(yōu)惠利率,。
專家最后提醒，多家國有銀行和股份制銀行都公開受理同名轉按揭業(yè)務,。但需要注意的是,，轉按揭后的公積金部分將會全部轉化為商業(yè)貸款；其間由于抵押品的暫時缺失,，將會有第三方擔保公司介入,，客戶會有一部分擔保費(此收入為擔保公司收入)的支出項目。
據(jù)悉,，從目前銀行間的情況看,，同業(yè)在存量房貸利率的調整上各有各的條件，并確實存在一些地區(qū)差異,；而銀行對于存量房貸客戶的政策還在變化中,，門檻有可能進一步降低。專家建議,，房貸者應根據(jù)自身實際情況,，謀求最大幅度的優(yōu)惠，以進一步降低房貸支出,。
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