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二套房貸限制政策能否放寬,，房企的融資需求會否獲得支持……這些房地產業(yè)極為關心的熱點問題,，從12月17日召開的國務院常務會議得到了答案,。業(yè)內人士認為,，改善性住房取消二套房貸限制,、個人購普房超2年轉讓免營業(yè)稅等這些具體舉措有利于刺激樓市回暖,，對于激活二手房市場,、釋放購房需求以及緩解房地產開發(fā)商的資金鏈都將產生積極影響,。
“樓市新政”有利購房需求釋放
對于二套房貸限制政策能否放寬,，業(yè)界一直都在猜測,。本次會議明確，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�,，再申請購買第二套普通自住房的居民,，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。
北京中原三級市場部副總經理宮萍接受記者采訪時說,，放寬二套房貸政策,，會釋放部分購房需求。但這一政策真正落地，仍存在一些條件限制,，如政府把權利下發(fā)給各銀行,，各銀行會根據(jù)客戶條件比照執(zhí)行優(yōu)惠利率。另外,，按人均面積低于當?shù)仄骄�,，這一條件也存在很大的不確定性。
記者了解到,，隨著前一段房產政策的陸續(xù)出臺,，11月份以來，北京,、上海,、深圳等地的樓市都出現(xiàn)了成交量的放大。深圳中原地產發(fā)布的《深圳一手住宅11月分析報告》顯示,，11月份深圳全市成交住宅6435套,、59.2萬平方米，環(huán)比分別增加85%和75%,，同比更是增加224%和229%,。11月份的成交量是2007年樓市調整以來單月最大成交量，也是自2007年1,、2月份之后,，全市最大的單月成交量。
深圳中原物業(yè)顧問有限公司董事總經理李耀智說,，深圳樓市出現(xiàn)成交量的井噴,，一個重要原因就是10月22日以來的一系列“樓市新政”，如契稅下調,、首套房首付減至二成,、房貸利率下調等從11月起全面實施，一系列優(yōu)惠措施增強了購房者入市的積極性,。這次國家再次降低交易環(huán)節(jié)的稅費,、減少購房的相關政策限制，實際上是進一步降低了購房者的負擔,，有望刺激購房者釋放剛性需求,，推動樓市回暖。
營業(yè)稅調整有利激活二手房市場
除了對二套房貸限制政策予以進一步明確之外,，會議還對營業(yè)稅政策進行了調整,。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中,，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,，免征營業(yè)稅,；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅,，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅,。
對此，“鏈家地產”副總經理祁世釗認為,，營業(yè)稅政策調整二手交易市場六成以上二手商品房將享受優(yōu)惠,，節(jié)省成本平均在4.1%至5.5%。
祁世釗給記者詳細算了一筆賬：1至2年二手房節(jié)省成本平均在4.1%左右,。按照當前次新房平均成交面積85平方米,，平均成交價格每平方米10300元計算，平均價在88萬元左右,；而當前二手房價格漲幅相比兩年前達34%左右,，即兩年前的平均成交總價在65.7萬元左右。那么,，營業(yè)稅調整后差額征收營業(yè)稅,，可以節(jié)省營業(yè)稅36135元，占到房產總價的4.1%左右,。依此類推此次營業(yè)稅政策調整,，未滿兩年的房產交易稅費平均可節(jié)省4.1%左右。
北京“我愛我家”控股公司副總裁胡景暉認為,，因政策受益的二手房大概占目前市場總流通量的20%左右,，主要是五年內的普通住宅，這正體現(xiàn)了政府在促進房地產市場回暖中將著力點選擇在了與民生問題關系最大的普通住宅上,，是符合現(xiàn)實市場需求的,。
房地產開發(fā)商資金鏈有望緩解
在明確加大保障性住房建設力度，進一步鼓勵普通商品住房消費的同時,，國務院常務會議還明確引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化,，促進商品住房銷售。支持合理融資需求,，加大對中低價位,、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,，對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關金融服務,。按照法定程序取消城市房地產稅。
對此,，亞豪機構副總經理王英男認為,，此舉對于緩解房地產開發(fā)商資金鏈緊張的狀況有積極的意義，今年以來,，房地產開發(fā)商的資金鏈一直吃緊,，而樓市銷量的持續(xù)下滑,，更是令開發(fā)商倍感壓力。新政策有利于緩解房地產開發(fā)商一直緊繃的資金鏈條,。
對于這一觀點,，北京大學房地產研究所所長陳國強表示贊同。他說,，與以往政策相比,，本次政策對房地產企業(yè)的融資進行了松動，有利于房企擺脫目前尷尬的資金緊張狀況,，但具體效益如何還有待觀察,。
深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司副總經理朱敏說，據(jù)她了解,，如今深圳一些中小型開發(fā)商資金鏈確實到了非常緊張的時期,，以樓抵工程款、材料款的現(xiàn)象很多�,，F(xiàn)在一些在售樓盤居然連供顧客使用的飲水紙杯都沒有錢買,，這在去年是不可以想象的。
“開發(fā)商們希望這些政策能夠盡快落到實處,，救命的資金能夠迅速到手,。”朱敏說,。 |