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 就是沖著“70年使用權”才花大價錢購買的商鋪,，辦理房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)實際使用年限僅40年，感覺上當?shù)馁彿空邔㈤_發(fā)商告上了法庭,。而開發(fā)商則認為購房者明知法規(guī)規(guī)定商業(yè)用房的最高年限就是40年,，還要求賠償,，純屬無理取鬧,。究竟孰是孰非？
購房者：開發(fā)商“欺詐” 應退賠差價
2004年9月23日,，浙江臺州商人趙章未與浙江萬達房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同,，約定向其購買位于臺州市椒江區(qū)黃金地段的凱悅大廈1憧1層02號商業(yè)用房，建筑面積54.93平方米,，每平方米16100元,，總價884373元。合同第一條約定,，土地使用年限為70年(自2001年9月10日起至2071年9月9日),。
合同訂立后，趙章未按約付了款,，房產(chǎn)公司也交付了房屋,。2005年9月28日，浙江萬達房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達集團有限公司,。2007年4月8日,，當趙章未去辦理土地證房產(chǎn)證等證書時，卻發(fā)現(xiàn)土地使用時間登記為40年,。
趙章未還驚訝地發(fā)現(xiàn),，并非只有他一人遭遇這樣的問題，同感“上當”的還有另外11戶商戶,。在和開發(fā)商多次交涉未果后,，趙章未向浙江省臺州市椒江區(qū)法院起訴，要求富爾達集團有限公司退還多收的30年土地出讓金379017元(即商品房總價款按70年分攤),。
開發(fā)商：購房者誤讀政策 索賠無理
在一審當中,，被告方辯護律師稱，雙方簽訂的商品房買賣合同,，第一條第一款記載了國有土地使用權的方式為“出讓”,，該《國有土地使用權出讓合同》明確了土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年,、辦公用地為50年,。所以，合同第一條應當是大廈項目建設依據(jù)的介紹,，而并不是開發(fā)商向購房者作出的“商業(yè)用房國有土地使用權年限”的承諾條款,。
同時，在合同第三條中,，開發(fā)商已明確告知購房者,，本案涉訴房屋用途為“商業(yè)用房”。而我國《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、及《浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法》均明確規(guī)定,，商業(yè)用地國有土地使用權出讓的年限最高不得超過40年,。
被告方辯護律師稱，這些規(guī)定屬公開事項,，在簽訂商品房買賣合同時,，購房者應該知道這些基本規(guī)定。而購房者在簽訂合同三年多后才提出質(zhì)疑,，“不排除惡意訴訟的可能性,，嚴重違背了合同法中的誠信原則�,！�
此外,，被告方還辯稱，購房者購買商業(yè)用房支付的是房款,，不是土地出讓金,，如果退還出讓金，其所購商業(yè)用房價格將大大低于同地段同時期的其他商業(yè)用房價格,。
在一審中,，臺州市椒江區(qū)法院審理認為，合同中載明項目建設依據(jù)土地規(guī)劃用途為商業(yè),、住宅,、辦公用地，土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日,，對該條款應理解為“開發(fā)商向購房戶說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限,，而非向購房戶承諾土地使用年限為70年�,！�
法院認為,，一方面開發(fā)商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房的土地使用年限為70年，另一方面,，作為購房者,，也應該知道商業(yè)用途土地使用權年限最高不超過40年。因此,，購房者認為開發(fā)商違約,，要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，遂判決駁回購房者的訴訟請求,。
一審宣判后,，趙章未提出上訴。不久前,，臺州市中級法院公開審理了此案,。
在法庭辯論中,，購房者一方認為，合同中沒有其他條款反映出商業(yè)用房的年限為40年,。只是在合同第一條中約定使用年限為70年,，顯然是房產(chǎn)公司違約,，應該賠償,。開發(fā)商一方則堅持表示，“商業(yè)用地年限為40年,，國家實行了十多年之后,，實際上是一個慣例，在合同中不用約定,�,！奔词官彿空哒J為商業(yè)用房能用70年，才出了一個比周邊房價略高的價格,，可其實全國都沒有這種做法,，購房者怎么能以為“撿到便宜了”而不去稍微查詢一下呢？
10月29日,，臺州市中級法院作出了“駁回上訴,，維持原判”的終審判決。法院審查認為,，該合同第一條的標題為“項目建設依據(jù)”,，對該條款應理解為開發(fā)商向購房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體含義應理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè),、住宅,、辦公用地，用途不同,，則使用年限不同,，其中最長年限為70年，總的使用年限為70年,�,！�
提醒：投資商業(yè)地產(chǎn)須謹慎
記者在采訪中了解到，趙章未等人認購的商業(yè)用房,，的確比相近地段的略貴,。趙的代理律師王以德堅持認為，購房者正是中了開發(fā)商“70年使用權”的陷阱,，才用較貴的價格購買了這里的房產(chǎn),。作為浙江的二、三線城市,，2001年,，臺州普通商品房均價僅每平方米1000元至2000元，到2007年底，上漲到5000元至1萬元,，個別黃金地段甚至于超萬元,。但從2007年下半年開始，臺州樓市也走向低迷,。
據(jù)本案涉及的其他購房者反映,，他們2004年購買的店鋪價格為每平方米1.61萬元，現(xiàn)在只能說是理論上漲價了,，但是有價無市,，積壓了上百萬元的資金，想賣出很困難,，即使以原價加點利息也賣不出去,。據(jù)臺州市中級法院統(tǒng)計，2008年1至9月,，臺州兩級法院受理的涉及房地產(chǎn)的糾紛案1582件,，同比上升32.8%。因此,，法官曾借用股市的一句名言提醒購房者：樓市有風險,，入市需謹慎。至少,，在購買前應該熟悉相關的政策法規(guī),，盡量避免日后產(chǎn)生糾紛，一旦發(fā)生糾紛,，則應及時通過法律手段,，維護自身權益。 |