|
開發(fā)商資金鏈緊張
“做了這么多年房地產,，今年是最難熬的一年，銀行貸不出來款,，房子又賣不出去回不了款,，這樣下去很多地產公司的資金鏈會出問題,。”中海地產深圳分公司一位部門經理說,。
記者發(fā)現,，目前房地產市場發(fā)生了一系列微妙變化。其中,，從“土地為王”到“資金為王”的轉變最為明顯,，“只要能拿到土地就等于房地產開發(fā)成功”的時代已經過去。采訪過程中,，雖然不少開發(fā)商對于到底資金緊張到什么程度閃爍其詞,，但是幾乎所有的開發(fā)商都坦言資金鏈吃緊。
一家房地產公司融資方面負責人告訴記者,，銀行融資是房地產開發(fā)公司最直接和傳統(tǒng)的方式,，一個項目擁有總投資額30%以上的自有資金，余下的60%左右就可以申請貸款,。今年銀行整個的放款規(guī)模是有所增加的,，但是資金更多地都流向了其它行業(yè)，房地產行業(yè)資金被大大壓縮了,。在銀根緊縮的大環(huán)境下,，確實讓非常多的開發(fā)商在資金鏈上捉襟見肘,。
中國指數研究院華南分院研究總監(jiān)孫宗耀介紹,，目前開發(fā)商資金狀況主要分為兩種情況，對于大開發(fā)商類似萬科等上市公司,，他們的資金壓力相對不會那么大,，他們的融資平臺、渠道相對較廣,；而對于中小開發(fā)商尤其是計劃上市的企業(yè)資金狀況就非常緊張,。
“當前多數開發(fā)商屬于后者，兩面夾擊令他們的日子并不好過,，資金鏈越繃越緊,。一方面銷售不暢難以回款，另一方面信貸依舊從緊�,，F在開發(fā)商對拿地更加謹慎了,，不敢輕易拿地。同時部分開發(fā)商已在叫賣手中的土地和項目,�,！睂O宗耀說。
數據顯示,，今年深圳共拍了28塊土地,，其中8塊土地流拍,，這在之前是很難想象的。拿地步伐放緩的同時,，深圳地產開發(fā)的步伐也出現明顯減緩,。據深圳市國土資源和房產管理局統(tǒng)計，目前,，他們清理已批未建土地735宗,，總面積達18.98平方公里，已確認的閑置土地546宗,，面積達13.77平方公里,，為此他們追繳的閑置土地費就近億元。
銀行信貸閘門未見松動催款加速
與此同時,，銀行信貸依舊從緊,，加速催款更令房地產開發(fā)商“雪上加霜”�,！澳壳�,，通過我們接觸了解的情況來看，無論是個人住房按揭貸款還是房地產開發(fā)貸款沒有任何松動的跡象,，前段時間降低貸款利率和存款準備金率引發(fā)了市場有關信貸閘門可能放松的遐想,，但直到目前也沒有看到這方面有松動的跡象�,！盌TZ戴德梁行深圳研究部負責人張曉端說,。
建設銀行深圳分行有關人士告訴記者，目前他們十分關注房地產開發(fā)商的銷售狀況,，如果開發(fā)商銷售額達到一定的幅度即使尚未銷售完畢也要還清貸款,，對購買其樓盤客戶的按揭貸款他們的審核力度也比以往要嚴很多。
目前,，國內部分地區(qū)如深圳等地已出現樓盤跌價的現象,，這是否預示著銀行房貸將受累出現大筆壞賬呢？深圳銀監(jiān)局有關人士介紹,，目前深圳房貸的不良貸款率在可控范圍之內,。2008年以來，深圳房地產市場出現較大波動,，房價跌幅較深,，直接影響銀行信貸資金的安全。深圳銀監(jiān)局一直高度關注,，年初以來采取了一系列措施,，取得了明顯的成效。
記者了解到,，去年以來,，房地產業(yè)被列入控制通脹的重點調控行業(yè)之一后,，銀監(jiān)會及央行多次下達文件，要求收緊對房地產開發(fā)貸款的審批,。央行的數字顯示,，銀行對房地產企業(yè)的貸款今年上半年比2007年同比下降30%。
國家出臺的組合拳政策是否會緩解開發(fā)商資金鏈緊張的情況,？孫宗耀認為此舉對緩解開發(fā)商的資金狀況作用有限,。他解釋說，目前樓市的問題主要表現在兩個方面,，一是消費者的信心不足,，對未來經濟走勢和收入增長預期有限，因此僅僅依靠出臺的幾個政策很難從根本上扭轉市場的現狀,；更為重要的是,，房價仍舊偏高，仍有一定的下調空間,。
開發(fā)投資增速下降引發(fā)供給結構失衡擔憂
記者發(fā)現,，由于受開發(fā)商資金鏈緊張、房地產市場持續(xù)低迷等綜合性因素影響,，深圳房地產開發(fā)投資增速同比出現放緩跡象,。統(tǒng)計數據顯示，今年1至9月,，深圳市完成房地產開發(fā)投資305.44億元,，同比減少2.46%，其中完成商品住宅投資225.38億元,，同比減少1.11%,；商品房施工面積為3002.64萬平方米,，同比增加2.1%,，其中住宅施工面積2074.8萬平方米，同比增加0.12%,；商品房新開工面積586.93萬平方米,，同比增加1.32%，其中住宅新開工面積386.02萬平方米,，同比減少13.13%。
這一數字引發(fā)了業(yè)內外關于未來可供給房屋面積減少的擔憂,�,！巴顿Y增速下降了，未來可供給的樓盤面積必然會減少,，深圳樓市度過眼前的調整期后,，可能面臨著更為尖銳的供求失衡,。”金地集團總裁張華綱說,。
和憂慮的觀點不同,，孫宗耀相對樂觀。他說,，未來市場的供給量主要決定于兩個方面,，一是存量房，另一個是增量房,；今年由于銷售不暢存量房這一塊比較充足,，同時，政府在保障性住房方面也會有比較大的動作,，這也會形成新的供給量,，如果投資增幅不是出現大幅度下滑沒必要過于憂慮。 |