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資料照片 | 與京、滬,、深,、廣這類“一線城市”房價(jià)明顯下挫相比，國內(nèi)很多中,、小城市和城鎮(zhèn)的房價(jià),，漲不上去，跌不下來,，呈現(xiàn)膠著狀態(tài)。記者近期在采訪中了解到,，由于“二線樓市”經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),、開發(fā)資金來源和開發(fā)商素質(zhì)等與“一線樓市”有著較大差別，一些地方已經(jīng)出現(xiàn)了特殊的風(fēng)險(xiǎn),。一位業(yè)內(nèi)人士坦言,，在差強(qiáng)人意的“金九銀十”之后，地產(chǎn)界一些“民間融資型”公司就會露出馬腳,。不了解內(nèi)幕的消費(fèi)者買下這種房子,，就可能與高息集資者一道，陷入融資陷阱,，被復(fù)雜的法律糾紛困擾,。今年第四季度至明年春節(jié)前，可能是第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)期。
購方不買,，賣方不降
所有到長沙的人,，只要出了“黃花機(jī)場”，舉目四望馬路沿線,、立交橋四周,，所有值錢和醒目的“廣告位”，幾乎全是房地產(chǎn)廣告,。房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)的支柱作用,，“土地財(cái)政”舉足輕重的地位，走在大街上就能看出端倪,。
地處內(nèi)陸地區(qū)的長沙市,，在城市衛(wèi)生和環(huán)境質(zhì)量、社會文明程度,、基礎(chǔ)設(shè)施等方面,，與臨近省份的廣州、深圳相比,，不在一個(gè)檔次,。但長沙市的房價(jià)，在過去的這個(gè)“房地產(chǎn)黃金五年”中,，從普遍每平方米千元出頭,，均價(jià)如今已經(jīng)逼近4000元/平方米水平。雖然今年下半年以來國內(nèi)大城市房價(jià)出現(xiàn)降價(jià)“多米諾骨牌效應(yīng)”,，但長沙位置較好或者自認(rèn)為有些“賣點(diǎn)”的樓盤,，還在叫價(jià)5000元/平方米至6000元/平方米，看起來挺硬朗,。
但與此同時(shí),，長沙形形色色的“房交會”，卻沒了往年的火爆,�,！笆稽S金周”前后，長沙陸續(xù)出現(xiàn)了幾個(gè)區(qū)域性的“房交會”,。往往是幾千套房源投放,，最終宣傳上也只能體現(xiàn)幾百套“成交”。在一些樓盤扎堆促銷的現(xiàn)場,，記者偶爾能見到一兩家展位前有人排隊(duì),，但湊近一看才發(fā)現(xiàn)原來是一些中老年人和附近居民在排隊(duì)，目的是領(lǐng)取開發(fā)商贈送的購物袋,。這些人領(lǐng)到一個(gè)購物袋后,，又排到末尾,，樂此不疲。
購方不買,，賣方不降,。很多市場人士認(rèn)為，類似長沙這種情況在國內(nèi)“二線樓市”很普遍,，一些人戲稱為“膠著的表面繁榮”,。
“不高”的房價(jià)其實(shí)已是“天價(jià)”
湖南一些城市管理者發(fā)現(xiàn)，這種“膠著的表面繁榮”,，已經(jīng)影響到了開發(fā)商拿地的熱情,。于是，近段時(shí)間政府“挺房”的動作,，頻頻上演,。
與國內(nèi)另外10來個(gè)城市一樣，長沙市已經(jīng)開始向住房保障對象公開發(fā)放了5萬元或8萬元的補(bǔ)貼憑證,。住房保障對象可以在全市范圍內(nèi)選擇購買單套面積120平方米以下的房源,。
“不購房就不能享受經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼政策！”在長沙一個(gè)房產(chǎn)交易會上,，有開發(fā)商售樓人員這樣“開導(dǎo)”心存觀望的“住房保障對象戶”,。有的樓盤，則干脆將“政府補(bǔ)貼8萬,！”印到了廣告上,。
在湖南，一些城市有官方背景的“挺房”舉動還很多,。有的區(qū)縣政府宣布,，所有在其轄內(nèi)買了商品房的人士，能獲得區(qū)政府給予的5000元“購房安家補(bǔ)貼”,。有的地方政府出錢出人用豪華大巴到礦產(chǎn)資源豐富的湘南地區(qū),，免費(fèi)拉著一批批“購房團(tuán)”往自己地盤上送。還有的則與開發(fā)商共同搞購房“中巨獎”活動,，最高獎金,，單套房達(dá)到了近10萬元。
長沙市一些干部在與記者談房價(jià)時(shí),，認(rèn)為有收入不斷增長的市民和源源不斷進(jìn)城的農(nóng)民工對房地產(chǎn)“持幣待購”，“二線樓市”沒有“泡沫”,。眼下對地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政拉動效應(yīng)極大的房地產(chǎn)業(yè)遇到困難,，政府不能不“拉一把”。
但記者隨后走訪發(fā)現(xiàn),，眼下要真正在長沙“二環(huán)”之內(nèi)買套“毛坯三房二廳”,，一般需耗資50萬元左右,。如果采取按揭方式，連本帶息總價(jià)一般在60萬元以上,。
長沙市統(tǒng)計(jì)部門最新數(shù)據(jù)顯示,，今年1至9月，長沙城市居民人均可支配收入13959元,。據(jù)此看來,，長沙市民2008年人均年度可支配收入2萬元上下。另據(jù)了解,，2006年以來,，長沙城市居民人均消費(fèi)支出在人均可支配收入中的占比，為70%左右,。如此,，即使一個(gè)長沙三口之家，每年擠出1/3的錢用來買房,，也要大約20年,。在此期間，一家人要無病無災(zāi),、收入穩(wěn)定且持續(xù)增長,、不發(fā)生任何家庭風(fēng)險(xiǎn)。
在長沙市近期舉辦的一個(gè)“房交會”上,，一些市民在某樓盤的模型前議論說,，從前房子買了就漲，大家多注重漲價(jià)帶來的“升值”收益,。如今房價(jià)漲不動了,，算算細(xì)賬才知道如今房價(jià)與收入相比，已經(jīng)是“天價(jià)”,，弄不好,，一家人一輩子都要搭進(jìn)毛坯房里去！
此外,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期,，房價(jià)相對地也更加“顯高”。蔣先生在湘南地區(qū)一家大型國有企業(yè)工作,。近段時(shí)間以來,，企業(yè)壓縮產(chǎn)能、產(chǎn)品售價(jià)暴跌,，企業(yè)負(fù)責(zé)人已經(jīng)開始“放風(fēng)”說要被迫降薪,、壓縮費(fèi)用。去年貸款數(shù)十萬元,、如今每月身負(fù)幾千元債務(wù)的蔣先生逢人就勸“莫買房”,。蔣說,，單位如果真的降工資，遙遠(yuǎn)的美國發(fā)生的那種次貸危機(jī),，很快就會降臨到他身上,。
來路不明資金斷“鏈”風(fēng)險(xiǎn)將至
湖南一些在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域闖蕩的人不久前還信心十足地說，“二線樓市”這些年雖然地價(jià),、工價(jià),、建筑材料價(jià)都大漲，但平均水平相比沿海仍然不高,。綜合各種成本,，開發(fā)商的利潤空間仍很大。眼下銀行貸款利率只有7%多一些,，開發(fā)商只有短期周轉(zhuǎn)不靈,，沒有資金斷“鏈”之憂。只要大家齊心,，挺過這個(gè)樓價(jià)“膠著期”,，幾個(gè)月后就能熬出頭。
也有分析人士提供了一個(gè)有趣現(xiàn)象：與龍頭企業(yè)主導(dǎo)市場的“一線城市”不同,，“二三線城市”的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，可謂魚龍混雜。很多房地產(chǎn)公司,，前些年在“地產(chǎn)江湖”上名不見經(jīng)傳,，更不是上市公司。但執(zhí)掌這些公司的“大亨”,，拿地出手闊綽,，動不動就開發(fā)“大盤”。
但現(xiàn)在情況開始逐漸明了,。記者在湖南吉首市,、張家界市等地了解到，這些公司中,，雖然頭頂著各種“光環(huán)”,，但其中不乏“灰色融資型”房地產(chǎn)公司。
按理說,，生意場上英雄不問出處,。但問題是，“灰色融資型”房地產(chǎn)公司原本“一窮二白”,。他們利用監(jiān)管的漏洞,、區(qū)域性的流動性過剩和某些地方政府官員的支持或者縱容，近些年來在民間用年息超過36%的誘餌從事民間高息集資。這些公司之間,，從2007年下半年開始還在為融資發(fā)生惡性競爭，有的融資年利息甚至提高到了100%以上,，以開發(fā)房地產(chǎn)為名的“金融傳銷”暗流涌動,。
這種房地產(chǎn)公司，要支付高額利息,，需要房價(jià)以每月3%至10%甚至以上的速度飆升,、需要任何項(xiàng)目開發(fā)周期不超過3年甚至更短、需要任何產(chǎn)品一面市就實(shí)現(xiàn)100%的銷售,、需要整個(gè)樓市永遠(yuǎn)都是“牛市”的輿論環(huán)境,。房價(jià)一旦“膠著”，交投一旦清淡,，資金就將“斷鏈”,。一旦市場現(xiàn)出“拐點(diǎn)”，危機(jī)就會爆發(fā),。
風(fēng)險(xiǎn)期“抄底”要當(dāng)心
在湖南一座較為偏遠(yuǎn)的城市,，一個(gè)曾經(jīng)炙手可熱、賣得熱火朝天的樓盤,，如今突然無人問津,。這家企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員對記者承認(rèn)，自從“老板被公安機(jī)關(guān)請去”,、當(dāng)?shù)厝硕贾拦举Y金“出了問題”的那一天開始,，就基本賣不出房。
徐先生夫婦都在湖南一所高校任教,，收入很高,，近幾年頻頻購置物業(yè)。在發(fā)現(xiàn)眼下房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛存在的資金鏈問題后,，徐教授雖然現(xiàn)在手頭還有余錢,，但已經(jīng)決定不再購房，而且傾向于拋售手中的一些房產(chǎn),。本身就是從事建筑設(shè)計(jì)的徐說,，在無法實(shí)現(xiàn)信息對稱的情況下，一個(gè)普通市民無法甄別“問題開發(fā)商”,。一旦踩中“地雷”,，花真金白銀買來的房產(chǎn)，可能無意中在金錢游戲中接下最后一棒：看起來屬于自己名下的房子,，可能辦不到權(quán)證,、配套設(shè)施可能“縮水”，甚至成為長期無法交鑰匙的“爛尾樓”,。
徐教授對風(fēng)險(xiǎn)的把握,，還不全面,。據(jù)記者了解，眼下一些“問題開發(fā)商”,，前些年融資之時(shí),，他們與債主之間的借款協(xié)議，很多經(jīng)過了如下“包裝”：要么連本帶息將融資款寫成住宅或者商業(yè)門面“購房款”,，要么將本金作為買“樓花”的“黃金客戶”或者“鉆石會員”的“定金”,，高額利息則是所謂“延遲購房違約金”等。開發(fā)商一旦“出問題”,，所開發(fā)的項(xiàng)目就成為各方利益主體挽回?fù)p失必須爭奪的對象,。不了解內(nèi)幕的消費(fèi)者買下這種房子，就可能與高息集資者一道,，陷入融資陷阱,，被復(fù)雜的法律糾紛困擾。
此外,，用高成本融入資金開發(fā)房地產(chǎn),，真正能投入項(xiàng)目的資金，少之又少,。而項(xiàng)目建設(shè)的周期,，則必須越短越好。建設(shè)的成本,，要壓縮到最低限度,。由此導(dǎo)致這些年來開發(fā)出的一些樓盤，建筑質(zhì)量,、節(jié)能效果,、居住舒適性等，都大打折扣,。
一些了解內(nèi)幕的經(jīng)濟(jì)界人士坦言,，有些商品房權(quán)證上雖然寫明有70年產(chǎn)權(quán)，但這些密密麻麻的“蜂巢”,、“鴿子籠”,，也許用不了幾年，就成為妨礙城市觀瞻的污點(diǎn),。從這個(gè)意義上著眼,，中國房地產(chǎn)業(yè)這輪調(diào)整，實(shí)際上是淘汰規(guī)模小,、素質(zhì)差的市場參與者,，提升行業(yè)整體產(chǎn)品質(zhì)量和附加值，促使房地產(chǎn)市場從“金錢游戲”回歸消費(fèi)品生產(chǎn)的過程。因此,，“二線樓市”的地方政府,，不應(yīng)急于把全體納稅人的錢拿來“托市”、“救市”,。有興趣“置業(yè)”的老百姓,，也不妨多觀察，擇機(jī)再買“好房”,、買“放心房”。 |