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[事件背景]
我國至少有70%左右的人口住在農村,，長期以來，遍布全國農村量大面廣的農民房資產始終處于“冷凍”狀態(tài),。另一頭,，農民發(fā)展生產渴望獲得一點信貸支持卻往往得不到滿足。廣大農民兄弟呼吁,，如果農村的房子可以抵押,，就能把“死產”潛在價值利用起來變成擴大生產的貨幣價值。這一現(xiàn)實已在呼喚制度創(chuàng)新,，切實解決農村住宅的出租,、買賣和抵押的問題,。而中國市場經濟和改革發(fā)軔地之一的溫州，近來在這方面又開始了大膽嘗試,。允許農村住宅抵押貸款被認為可能“攪動了整個農村宅基地制度的改革命題”,，從而引發(fā)了專家的激烈爭議和社會的極大關注。 |
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| 樂清市大荊鎮(zhèn)養(yǎng)豬戶張啟福今年以農房作抵押,，獲得4萬元貸款擴大了養(yǎng)豬場規(guī)模,。新華社記者 張和平
攝 | 激活農民“沉睡的資本”
“我們農民自家的房子真的也能和城里人一樣辦房產證，到銀行辦抵押貸款嗎,？”溫州樂清市大荊鎮(zhèn)小橫浦村海瓜子養(yǎng)殖戶陳昌宏開始怎么也不信自己家不值錢的農村房能“變現(xiàn)”,。
陳昌宏的“無知”是可以理解的，因為“這個事情實際上是我們冒著風險在做”,，溫州樂清農村合作銀行總經理李永涵如是說,。
全新的思路從金融領域破題。資金是農民發(fā)展生產的命脈,。目前小額農貸等傳統(tǒng)融資方式已難以滿足農民的需求,。當前我國融資的主要方式是財產抵押貸款，這對廣大農民來說卻很不現(xiàn)實,。
農民家中能拿得出去的財產主要是農家房,。房子不是空中樓閣，它蓋在土地上,，房子不值錢,，土地值錢。國家法律表述的農村宅基地,，實際就是人們習慣理解意義上的農民房,。
據溫州市法院農村宅基地課題組提供的調查報告稱，近年來,，渴望獲得生產發(fā)展資金的廣大農民不得不“飲鴆止渴”,，私下賣房，或抵押農家房以獲取借款資金,，這已成為各地農村一大普遍現(xiàn)象,。由于它得不到法律的保護，隨著農村地價步步攀升,，導致利益摧毀信用,，一些人賣了房、收了錢,，若干年后地價升了又不認賬,，結果引發(fā)無窮官司。
但是,，《土地法》規(guī)定,，農村宅基地屬“農民集體所有”,，其法律意義是農民只有使用權而無處置權�,！稉７ā芬惨�(guī)定,，農村宅基地不可作為抵押物。新實施的《物權法》首次對宅基地這一“用益物權”作了保護性的規(guī)定,，但在能否允許農民處置的核心,、敏感的問題上回避不談。
在這種法律的背景下,，長期以來我國農村宅基地或農民房成為“沉睡的資本”,。廣大農民因無其他值錢的財產可作抵押擔保，以致求貸無門,。
在這種情況下,，樂清市(縣級)農村合作銀行在人民銀行溫州市支行的支持下，為支持農民發(fā)展生產,，逼出“以農(房)支農”的金融支農新舉措,。從2003年起，他們從實際出發(fā),，解放思想,，大膽嘗試農民房抵押貸款,，以激活農民“沉睡的資本”,。
該市參照城市房產允許抵押貸款的辦法變通處理，銀行認可農房房產證+房屋宅基地使用權證書作抵押物,。兩證齊全就給予辦貸,，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。
法規(guī)政策成了繞不過去的石頭
實行“農房抵押貸款”必然遇到貸款風險,、農房拍賣,、變更“農民集體所有”宅基地使用權等敏感問題。法規(guī)政策成了繞不過去的石頭,。
為了解決房產拍賣后的“執(zhí)行難”和土地使用權的“變更難”,，2007年4月1日，溫州市法院和國土部門從實際出發(fā),，聯(lián)合發(fā)出《協(xié)助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規(guī)定》,。該文規(guī)定：抵押的“農民房”經法院作為被執(zhí)行物處置(拍賣)后，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記,。
這就從“終端”上解決了“農房抵押貸款”的法律障礙,，使之頭尾打通，在實際上認可了“農房抵押貸款”,。不過,，該文也有一個限制：土地使用權的受讓人必須是當?shù)乜h域范圍內的農民,。
有了這個地方主管部門變通性的“紅頭”政策，難以開展的農民房抵押貸款終于在溫州“破冰”,。溫州樂清農村合作銀行由此大膽,、積極地辦理集體土地農民自建房的抵押貸款業(yè)務，使原來“不值錢”的農民房有了市場價值,，使“死房”起死回生變現(xiàn)為資金,，讓其回流到農民手中。這一突破,，透出農村生產力新一輪大解放的曙光,。
浙江多地出現(xiàn)農房抵押貸款
樂清市大荊鎮(zhèn)盛宅下村養(yǎng)豬專業(yè)戶張啟福往年只獲得5000元的小額貸款。去年他押房獲貸4萬元用于家豬養(yǎng)殖,。種豬飼養(yǎng)量從10多頭增加到30多頭,，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬元增加到20多萬元,。農房抵押貸款使他心里樂開了花,。
樂清市南塘鎮(zhèn)南浦村農民江德財長期從事貂毛等皮草服裝生產，前幾年他以兩間三層樓房作抵押,，每年貸款40來萬元,，生產得到了有力的發(fā)展。前不久,，他為了擴大再生產,，一口氣把親戚的4間三層樓房也統(tǒng)統(tǒng)拿來抵押，共貸了120萬元,。他說,，有了這筆可觀的流動資金，預計今年的產值可從1千萬元再增一倍,。
從樂清農村合作銀行提供的資料顯示,，截至2008年2月末，該行已為3452戶農民提供集體土地上的自建房抵押貸款,，貸款余額達6.23億元,，不良率僅為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個百分點,。
記者了解到,，當前農民房抵押貸款正方興未艾。工商銀行蒼南縣支行等國有商業(yè)銀行也紛紛“試水”農房抵押貸款,。
不僅溫州風生水起,，浙江的嘉興、湖州等地也都先后出現(xiàn)了民間自發(fā)或政府推動型的農民住房抵押貸款試驗,。
涉及宅基地這一核心命題
目前,，人們對農民住房抵押貸款“行不行”仍說法不一,，議論紛雜。原因是它隱藏著一項“冒險”的制度化創(chuàng)新,，觸及了中國農村土地制度一條敏感的神經——宅基地,。
房屋與宅基地是“毛皮關系”，或一個問題的兩種表述,。房屋是宅基地上的附屬物,，抵押房屋若不一同轉移宅基地，最終抵押不成,。房屋抵押必將涉及“宅基地”這個核心問題,。一些專家表示，“其實這已經等同于試行農村宅基地抵押”,，這或將攪動整個農村宅基地制度的改革課題,。
物權法專家、最高人民法院立案庭審判長高珂說,，對宅基地使用權的轉讓或抵押,，現(xiàn)行法律和國家有關政策諸如《土地法》、《擔保法》等采取了原則禁止的態(tài)度,，故在實踐中出現(xiàn)農村房屋或宅基地使用權作為抵押的,，應當認定為無效。這一觀點成為對《物權法》中有關宅基地使用權條文的一個權威理解,。
但對農民房問題進行長期調查并在司法實踐中頻頻接觸“農民房官司”的溫州市法院副院長鄭永勝認為,，法律的一大原則是“非禁即入”，國家歷來沒有法律禁止農民的房子抵押,、買賣,。《擔保法》雖然規(guī)定,，農村宅基地的土地使用權不能抵押。農民的房子雖然建在宅基地上,，但這個房子已變成混合物了,，它已變成農民的財產�,！稉７ā返谌臈l規(guī)定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押,。”因此,，他認為應當允許農民抵押,、轉讓自己的房子。
民法專家,、溫州市中級人民法院副院長于偉認為,，《土地法》第二條和第六十二條明確規(guī)定：“土地使用權可以依法轉讓,。”“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,，……農村村民出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準,。”這表明,，農民的房子土地使用權是可以轉讓,、出賣，只不過農民只有“一錘子買賣”,，今后不能得到第二處宅基地,。他認為，應該全面,、正確地理解法律,。
“破冰”之舉風險猶存
不過，也有一些專家,、學者從社會層面考慮,，認為宅基地是一種特殊的用益物資權，涉及全國9億農民的“安身立命”,，如果允許農民抵押和轉讓宅基地,，在中國農村社會保障體系尚未全面建立情況下，農民一旦會失去穩(wěn)定居住地,，會導致農民流離失所,，影響社會穩(wěn)定。
但一些社會學家則認為,，這種擔心也許不必要,。他們的論據是農民不會輕易“押”掉宅基地。中國人民銀行溫州市分行負責人說,，事實上,，也有不少抵押貸款者擁有兩處以上的宅基地，有的人是有其他財力或能力應對,，有的人則已舉家進城不再返鄉(xiāng)等等,。
從記者調查看，溫州也確發(fā)生了一些農民房因有無力還貸而被拍賣掉的現(xiàn)象,。但這種現(xiàn)象屬個別還是會不斷擴大,？會不會影響農民“安身立命”和社會穩(wěn)定？銀行拍賣處置這類農民住房合法不合法，會不會導致不良資產的增加,？……這些問題確實存在爭議,。對此，有專家建議,，在目前的法律和社會環(huán)境下,，農房登記與交易制度創(chuàng)新，要遵循“有條件流轉,、漸進推進”的原則進行嘗試,，盡一切可能弱化其對農民生活保障和農村穩(wěn)定的負面影響。 |