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相對于近幾年房價的“高燒不退”，眼下樓市價格松動的跡象已現(xiàn)端倪,。北京等一些城市雖屬高位微調(diào),，但深圳一則“半年新房縮水40萬元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處,�,！�
開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”，銀行開始下調(diào)房貸利率攬生意……但市場成交仍持續(xù)著低迷狀況,，市場觀望氣氛日益濃重,。
“十字路口”的樓市,，到底是理性回歸,，還是欲揚先抑？
價滯量縮：“只漲不跌”的神話開始終結
進入2008年,，樓市悄然發(fā)出的新信號,，使得曾經(jīng)一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落，而“價滯量縮”成為當前樓市的“標準樣式”,，中國的房地產(chǎn)市場開始進入高位調(diào)整期,。
——漲幅穩(wěn)步回落,。根據(jù)國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后,，今年5月份,，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。
——銷售面積下滑,。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的最新數(shù)據(jù)表明,，今年1月至5月，40個重點城市新建商品房,、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%,、20.9%，集中在上海,、北京,、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市,。
——促銷手段花樣翻新,。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查表明,，目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售,，送家電,、送轎車、送戶口……相對于動輒一兩百萬元的總房價來說,，幾萬塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”,，但高房價松動現(xiàn)象日益顯現(xiàn)。
——土地拍賣頻現(xiàn)“流產(chǎn)”,。受信貸緊縮政策的影響,，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮,，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風險,，全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象：4月8日，廈門市掛牌出讓10幅地塊,，4幅遭遇流拍,；深圳土地交易中心，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓,，最終4塊流拍,、1塊以低價成交……
——銀行出招攬生意。樓市成交趨淡,，導致銀行房貸增速持續(xù)下滑,，一些銀行開始下調(diào)固定房貸利率。光大銀行就擬將5個檔期的房貸固定利率下調(diào),，以期刺激購房需求,。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種,。顯然,，房子賣不出去，銀行貸給開發(fā)商的貸款就難以收回,，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減,。
種種跡象表明,，“房價只漲不跌”的神話開始終結,，處于艱難盤整期的中國房地產(chǎn)市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫,，理性購房需求開始平穩(wěn)釋放,。
擠壓泡沫：多重調(diào)控與市場調(diào)整形成合力
樓市發(fā)生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁,。究竟是什么原因推動房地產(chǎn)市場發(fā)生這樣的異動,？
“目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果�,！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲分析,，2004年以來國家對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的累積效應，特別是2007年對土地的調(diào)控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現(xiàn),，一定程度上改變了人們對于房市的預期,，整個樓市開始變得有些理性。
近年以來,，房地產(chǎn)調(diào)控政策從不同方向出擊,，形成合力，阻擊房價飛漲的腳步——
2007年,，國土資源部加大閑置土地清理力度,，對囤地開發(fā)商進行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價不得分期發(fā)放土地證,�,！�
為抑制投機性購房，央行,、銀監(jiān)會要求提高第二套以上住房的首付比例,；為控制投資過猛，政府實施一系列銀根緊縮政策,，半年來,，央行連續(xù)5次提高存款準備金率，準備金率達到17.5%的歷史高位,。
增加中低價位,、中小套型普通商品住房供應，調(diào)整住房結構的“雙70%”政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上,、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型),，著力解決中等收入家庭住房問題。
國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見,，原建設部發(fā)文要求擴大廉租房政策的覆蓋面,，全國所有城市建立了廉租住房制度……
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“這些政策的逐步落實，及限價房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求,�,！薄�
合生創(chuàng)展公司總裁陳長纓說：“去年市場情緒普遍樂觀，投資性,、投機性及改善性需求亢奮異常,，供需比失衡嚴重，房地產(chǎn)市場存在過熱現(xiàn)象,。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施,，投機炒作現(xiàn)象得到控制，消費者觀望情緒增強,，市場需求下降,，供需比嚴重失衡狀態(tài)得到緩解,。”
然而,，中國房地產(chǎn)市場的復雜性,，決定了宏觀調(diào)控并不是市場變化的惟一推力，其中還有市場內(nèi)部結構調(diào)整的原因,�,！�
數(shù)據(jù)顯示，2007年70個大中城市房價比上年上漲7.6%,，部分城市甚至達到40%至50%的漲幅,。顯然，非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來效益,。
任興洲說：“房價持續(xù)大幅上漲,，超過了購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出,，目前價格漲幅出現(xiàn)回落也是市場調(diào)整之必然,。”
股市大跌,、CPI上漲,、油價高漲，加上年初的冰凍雨雪災害,，四川汶川地震等重大自然災害的發(fā)生,，種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫�,！�
在北京一家出版社工作的胡剛先生說：“現(xiàn)在房價的虛高成分太大,，我不想成為最后一撥高位接盤的人�,！彪S著國家一系列調(diào)控政策效應的顯現(xiàn),，他相信購房者挺過這個階段，房價就會回歸理性,。
理性回歸：嚴防樓市大起大落
盡管理性回歸之路艱難,，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。
對于樓市泡沫,，要一點點擠出,。陳長纓說：“房價的暴漲暴跌，對消費者,、行業(yè),、企業(yè)來說都是一種很大的傷害。現(xiàn)在房價逐步穩(wěn)定，剛性需求得到有效釋放,，有助于房地產(chǎn)業(yè)獲得更為穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境,。”
高房價問題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,，上關乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個人貸款,，下涉及幾十個相關行業(yè),，中間還夾雜著千家萬戶,。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役,，只能采用“漸進療法”,。專家建議通過不斷釋放調(diào)控信號來干預市場預期，切實增加廉租房,、經(jīng)濟適用房,、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給,，以舒緩供求關系,；同時，收緊房貸,，讓銀行緩釋風險,。
與此同時，隨著在整個經(jīng)濟發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升,，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸不止關乎行業(yè)的健康發(fā)展,，而且關乎整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，防止房市的大起大落從而成為經(jīng)濟建設的一項重要目標,。展望2008年下半年的樓市走勢,，讓人們靜下心來考慮經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展等更深層的問題。顯然,，擠出樓市多年累積的泡沫,，保持健康可持續(xù)發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場應有的常態(tài),。 |