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編者按
還未建成，就已經(jīng)被賦予“調(diào)控房?jī)r(jià)”使命的限價(jià)房,，一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn),。尤其是近期廣州首個(gè)限價(jià)房保利西子灣項(xiàng)目的發(fā)售，以及北京限價(jià)房銷(xiāo)售新政(討論稿)的推出,，給更多渴望住房的中低收入人群帶來(lái)了期盼——限價(jià)房能否有效解決夾心層的住房難題,？又能否撼動(dòng)高企的房?jī)r(jià)？為此,，本報(bào)記者深入采訪了市場(chǎng)的多個(gè)層面,，各種跡象表明，限價(jià)房的“鯰魚(yú)效應(yīng)”已經(jīng)凸顯,，是否承擔(dān)起了調(diào)控房?jī)r(jià)的大梁作用,，還要看不斷完善的政策影響力。
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廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——保利西子灣2月16日正式接受簽約,。簽約的市民臉上都露出了欣喜的笑容,。圖為一家三口正在仔細(xì)地閱讀購(gòu)房合同。
新華社記者:陳先鋒
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上海新房均價(jià)跌破萬(wàn)元,。2月26日,，一些上海市民在上海中心城區(qū)的某售樓處查看新建小區(qū)模型。
新華社記者:陳飛 攝 | 市民：幾多歡笑幾多愁
雖然2月16日是周末,，但廣州市民陳巧嫦和丈夫早上六點(diǎn)多就起床了,，因?yàn)檫@天是和開(kāi)發(fā)商簽約購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的日子，而擁有一套屬于自己住房也是他們夫妻十年來(lái)的夢(mèng)想,。
陳巧嫦說(shuō),，他們結(jié)婚十年來(lái)都是租房居住，因?yàn)閺V州的房?jī)r(jià)太高了,，2007年12月,，廣州新建商品住宅均價(jià)已達(dá)10586元/平方米，這對(duì)于一般得工薪階層來(lái)說(shuō),，買(mǎi)房是一件很困難的事,。
為此，廣州市16日首次推出了843套保利西子灣限價(jià)房,，解決中等收入群眾等“夾心階層”的住房難題,，而陳巧嫦所購(gòu)買(mǎi)的保利西子灣限價(jià)房項(xiàng)目最高限價(jià)6500元/平方米，而其周邊一些樓盤(pán),，如金域藍(lán)灣等售價(jià)已在每平方米萬(wàn)元左右,。
市民黃小明也告訴記者,，他們一家人住在父母的老房子里,，很希望有一套自己的房子,，而限價(jià)房的價(jià)格要比周邊價(jià)格低兩三千元，買(mǎi)一套80多平方米的房子可以節(jié)約20萬(wàn)元左右,，而且限價(jià)房的戶(hù)型,、裝修設(shè)計(jì)也非常不錯(cuò)。
不過(guò),，讓人有些意外的是,，盡管價(jià)格便宜但在銷(xiāo)售當(dāng)天也有不少申請(qǐng)者放棄購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，這致使當(dāng)天有219套房子沒(méi)有賣(mài)出去,。
放棄購(gòu)買(mǎi)的市民劉烈鋒告訴記者,，自己的號(hào)碼比較靠后，不想挑剩貨,，而且自己的小孩子在市區(qū)讀書(shū),，住在這里有諸多不便。
而剛工作三年的小袁則表示,，“我去看過(guò)保利西子灣限價(jià)房,，房屋裝修設(shè)計(jì)都讓人滿(mǎn)意，不知道為什么有些人會(huì)放棄購(gòu)買(mǎi),，我還是非常想買(mǎi)的,。”不過(guò),，小袁被搖珠篩選掉了,，喪失了購(gòu)買(mǎi)資格。
和小袁的想法相同,，接受記者采訪的多數(shù)北京消費(fèi)者都表示傾向于購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房,。他們認(rèn)為，與商品房相比,，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯,，無(wú)論位置、朝向如何,，只要能夠拿到房就已經(jīng)很幸運(yùn)了,。
開(kāi)發(fā)商：限價(jià)房加重市場(chǎng)觀望氣氛
對(duì)于炙手可熱的限價(jià)房房開(kāi)發(fā)商又是如何看待的呢？保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡在新表示,，廣州限價(jià)房的最高售價(jià)一般為周邊商品房均價(jià)的70%,，而且只賣(mài)給那些達(dá)到晚婚年齡的首次置業(yè)中等收入階層�,？梢哉f(shuō),，限價(jià)房的出現(xiàn)豐富了現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系,，同時(shí)由于限價(jià)房的低價(jià)也進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)的有效需求，從而有利于保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的積極穩(wěn)定發(fā)展,。
據(jù)悉,，廣州現(xiàn)有10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目最高銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)所在區(qū)域的不同，從2800元/平方米到6500元/平方米之間,。按照銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算,，能買(mǎi)得起限價(jià)房的消費(fèi)群體家庭年收入在7萬(wàn)元至20萬(wàn)元之間，基本符合廣州市中等收入階層的收入水平,，有效刺激了這部分人的需求,。
不過(guò)，胡在新也表示,，目前由于真正開(kāi)售的限價(jià)房還比較少,，尚難以對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成很大的影響。
而另外一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商則表示,，限價(jià)房的出現(xiàn)改變了不少市民的預(yù)期,，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀望氣氛。
這種說(shuō)法在記者采訪過(guò)程中得到了證實(shí),，在北京某事業(yè)單位工作的郭先生對(duì)記者說(shuō),，去年初原本打算購(gòu)買(mǎi)一套便宜點(diǎn)的商品房，但價(jià)格一直在持續(xù)快速上漲,，想買(mǎi)都買(mǎi)不起,。目前只能指望限價(jià)房了，無(wú)論拿到拿不到,，我都打算多觀望一段時(shí)間,。
受觀望氣氛等多重因素影響，北京,、廣州等城市商品房的銷(xiāo)售速度明顯放緩,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年1月,，廣州新建商品住宅均價(jià)為9766元/平方米,，環(huán)比下跌了約820元/平方米，同時(shí)成交量也只有35萬(wàn)平方米,，只相當(dāng)于以往正常月度成交量的一半,。
政府：將對(duì)房市定價(jià)起到“風(fēng)向標(biāo)”作用
被寄予厚望的限價(jià)房為什么在廣州遭遇棄購(gòu)呢？對(duì)此,，廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波分析認(rèn)為三大原因?qū)е铝藯壻?gòu),，首先，廣州共有10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目可供應(yīng)約1.5萬(wàn)套限價(jià)房，其中有區(qū)域與西子灣項(xiàng)目基本相同,、價(jià)格比之略低的限價(jià)房項(xiàng)目將于近期面市,，部分申購(gòu)者將根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況和住房需求進(jìn)行選擇。
其次,，受項(xiàng)目中樓層,、朝向等因素的影響。第一批符合條件的選購(gòu)人中有部分搖珠順序靠后的因未能選上理想的樓層及朝向而放棄購(gòu)買(mǎi),。
此外,，受近期房地產(chǎn)形勢(shì)的影響。2007年11月起,，廣州市一手住房市場(chǎng)觀望氣氛趨濃，成交量大幅下降,，成交均價(jià)也出現(xiàn)回落,。在此市場(chǎng)低迷氣氛下，限價(jià)房的銷(xiāo)售受到一定程度影響,。
不過(guò),，黃文波認(rèn)為，但對(duì)比其他商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售情況,，西子灣限價(jià)房的銷(xiāo)售情況比較理想,，而且剩余219套限價(jià)房將安排余下2131戶(hù)/人在做好資格審核公示后，按公開(kāi)搖珠順序選購(gòu),。
此外,，黃文波還認(rèn)為，限價(jià)房政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng),，尤其是抑制周邊商品住房項(xiàng)目的過(guò)快增長(zhǎng)起到立竿見(jiàn)影的效果,，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到了“風(fēng)向標(biāo)”的作用。
專(zhuān)家：有利平抑房?jī)r(jià)但尚需完善政策
不少專(zhuān)家都認(rèn)為,，限價(jià)房是一把平抑房?jī)r(jià)快速上漲的利器,，但每一把利器都有其雙面性，政府在供應(yīng)限價(jià)房的過(guò)程中,，要注意完善政策適度供應(yīng),，防止過(guò)度供應(yīng)造成對(duì)樓市，乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不利影響,。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟認(rèn)為,，由于限價(jià)房的大量出現(xiàn)，讓很多中等收入者的住房需求得到了滿(mǎn)足,，這會(huì)讓供需比例更加平衡,。限價(jià)房的出現(xiàn)對(duì)難以控制的高房?jī)r(jià)將起到有效的抑制作用，畢竟中等收入者是北京最為龐大的一個(gè)群體，由于限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì),，讓它尚未正式現(xiàn)身便已成為關(guān)注焦點(diǎn),，隨著它的逐漸入市，必定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生不小的影響,，也會(huì)讓那些整日里盼著漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商回歸理性,，從而敦促房?jī)r(jià)的理性回落。
對(duì)此,，北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示,，限價(jià)房將會(huì)改變局部區(qū)域房產(chǎn)格局，緩解局部區(qū)域房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,。他以北京金頂街三區(qū)地塊為例說(shuō),，金頂街區(qū)域過(guò)去主要是首鋼的居住區(qū)，區(qū)域房產(chǎn)以二手房為主,，而且主要為已購(gòu)公房,，均價(jià)在6000—6800元/平方米；由于房產(chǎn)供給類(lèi)型比較單一,，形成了區(qū)域整體二手房市場(chǎng)的單一局面,。不過(guò)，金頂街限價(jià)地的入市,，將會(huì)打破當(dāng)前二手房市場(chǎng)的單一局面,，不但增加了房產(chǎn)交易品種，為該區(qū)域吸引了更多的消費(fèi)者,，房產(chǎn)市場(chǎng)將更為多元化,。
在業(yè)內(nèi)人士和專(zhuān)家給予限價(jià)房較高期望的同時(shí)，也有部分人士持有不同意見(jiàn),�,！澳壳敖ǔ射N(xiāo)售的限價(jià)房的供應(yīng)量還很少，尚不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響,�,！睆V州滿(mǎn)堂紅研究部總監(jiān)龍斌則分析認(rèn)為，“政府應(yīng)該進(jìn)一步完善相關(guān)政策,，合理供應(yīng)限價(jià)房,，避免出現(xiàn)由于過(guò)度供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展,�,！�
廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，限價(jià)房是摸著石頭過(guò)河,，并沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,，不可避免地會(huì)存在一些不完善的地方，比如通過(guò)搖珠分配，雖然保證了公平,，但僅批準(zhǔn)了少量的市民參與購(gòu)買(mǎi),，在一定程度上導(dǎo)致了部分買(mǎi)家退出后無(wú)人接盤(pán)。
接受記者采訪的專(zhuān)家同時(shí)認(rèn)為,，政府除了要針對(duì)限價(jià)房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的新問(wèn)題,，抓緊完善限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格管理辦法外，更關(guān)鍵的是,，政府要能夠根據(jù)實(shí)際需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,，按照“靈活措施”的原則合理確定限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模、銷(xiāo)售對(duì)象,、限制銷(xiāo)售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，發(fā)揮限價(jià)房的“蓄水池”功能，同時(shí)防止過(guò)量供應(yīng)導(dǎo)致樓市大起大落,。
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建設(shè)部：用限價(jià)房解決中等家庭住房
用限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房來(lái)解決中等收入家庭住房問(wèn)題,。前不久在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議暨建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)精神文明建設(shè)工作會(huì)議上，建設(shè)部副部長(zhǎng)姜偉新提出了這一新的辦法,。
據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，姜偉新表示,，完善住房保障體系,，幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題，這些都是建設(shè)部2008年的重點(diǎn)工作,。
“要把幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題作為一項(xiàng)重要任務(wù),，大膽探索�,！苯獋バ抡f(shuō),，從了解的情況看，地方解決中等收入家庭住房困難的辦法,，目前主要有兩種,，即限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)租用房。一些地方通過(guò)“政府扶持,、市場(chǎng)運(yùn)作”的方法發(fā)展限價(jià)商品房來(lái)幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題,，符合國(guó)務(wù)院文件規(guī)定的精神。他們運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和政府指導(dǎo)相結(jié)合的辦法確定房屋出售價(jià)格,，然后從土地出讓開(kāi)始完全市場(chǎng)化,，建成以后根據(jù)地方實(shí)際情況以略低于市場(chǎng)價(jià)出售給中等收入的家庭。
“從宏觀上看,，這部分限價(jià)房的推出,，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了比較大的正面影響。”姜偉新說(shuō),，調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，有的地方還探索建設(shè)了一批經(jīng)濟(jì)租用房，即由政府提供政策支持,，用市場(chǎng)的辦法建設(shè)和經(jīng)營(yíng)租賃,，房租略低于市場(chǎng)價(jià)格，小戶(hù)型,，供給對(duì)象主要是中等收入家庭,。
北京兩限房申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)征民意
近日，備受關(guān)注的北京兩限房政策開(kāi)始征求社會(huì)意見(jiàn),，購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)5年后可上市,，但須交納35%收益金。三口及以下家庭,，年收入要在8.8萬(wàn)元以下,，人均住房面積低于15平方米，家庭總資產(chǎn)少于57萬(wàn)元,，才有資格購(gòu)買(mǎi)兩限房,。
據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，在2月18日發(fā)布征求意見(jiàn)稿中明確規(guī)定,，兩限房按兩種家庭(三人及以下家庭和四人及以上家庭)確定收入,、資產(chǎn)、住房等方面的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),。
北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，此標(biāo)準(zhǔn)為城八區(qū)申購(gòu)家庭的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,，根據(jù)居民收入,、住房及房?jī)r(jià)等情況會(huì)進(jìn)行調(diào)整并公布。各遠(yuǎn)郊區(qū)縣則可參照該標(biāo)準(zhǔn),，并結(jié)合各區(qū)縣實(shí)際情況,，制定相應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
征求意見(jiàn)稿中規(guī)定,，兩限房的供應(yīng)對(duì)象為北京中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭,、征地拆遷過(guò)程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。兩限房的申請(qǐng)人須具有北京市戶(hù)口,。單身家庭提出申請(qǐng)的,，申請(qǐng)人須年滿(mǎn)30周歲。
此次的新政策還擬規(guī)定,，經(jīng)審核符合條件的家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套兩限房,，已購(gòu)買(mǎi)兩限房的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房,。 |