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目前,，2008年一季度銀行貸款已開始投放，但房地產(chǎn)開發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動(dòng)”局面并未出現(xiàn),。地產(chǎn)信貸從緊進(jìn)一步加強(qiáng)了樓市調(diào)控的力度,。
杠桿融資難再續(xù)
“第二套房貸款？最多只能貸六成,，5年期以上利率在基準(zhǔn)利率7.83%的基礎(chǔ)上上浮10%,，即8.613%,。沒(méi)有優(yōu)惠利率�,！苯�,，記者致電建設(shè)銀行、工商銀行,、深圳發(fā)展銀行詢問(wèn)房貸,，得到的回答如出一轍。
“現(xiàn)在各家銀行審貸都很嚴(yán),，額度和去年相比只少不多�,！苯ㄔO(shè)銀行,、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，利用信貸杠桿融資炒房現(xiàn)在沒(méi)那么容易了,，首付比例,、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。
第二套房貸款新規(guī)出臺(tái)前,，無(wú)論購(gòu)買多少套房,，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮15%,。而現(xiàn)在,，第二套房(及以上)利率須從高，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%,。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算,，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現(xiàn)在高達(dá)8.613%,，相差近2個(gè)百分點(diǎn),。
以購(gòu)買一套100萬(wàn)元的住房為例，此前首付三成,，30年期月供為4471.5元,；現(xiàn)在炒房的話，首付至少四成,，30年期月供達(dá)4628.4元,。折算下來(lái)，對(duì)于貸款炒房人而言,，近似于房?jī)r(jià)成本上浮了10%,。
開發(fā)商“找錢”難
比投資客更急于“找錢”的是開發(fā)商。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映,，“感覺今年貸款難貸,！”究其原因,，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無(wú)一例外地收縮公司貸款保個(gè)人貸款,，砍削對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇,。
以建設(shè)銀行為例，2008年新增貸款3500億元,，而2007年總量在5000億元以上,；今年建行個(gè)人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元,，但占比大幅提高,。這意味著公司貸款額度銳減，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸到的款項(xiàng)自然相應(yīng)地大大降低,。
日信證券分析指出,，在房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中，商業(yè)銀行直接貸款向來(lái)占比很高,，在資金緊縮過(guò)程中,，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、行業(yè)地位低,、發(fā)展前景黯淡的中小開發(fā)商將首先被壓縮,。
房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道同樣也在收窄。根據(jù)滬深兩市上市公司公告統(tǒng)計(jì),，2007年通過(guò)A股IPO集資的上市公司達(dá)到120家,，募集資金額達(dá)4143億元；實(shí)施增發(fā)的企業(yè)有156家,，增發(fā)募集資金總額達(dá)2712億元,。截至2007年6月份的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)從二級(jí)市場(chǎng)融資就達(dá)1100億元,。但從2007年10月份以來(lái),，多家上市公司申報(bào)的增發(fā)方案已擱置。
“細(xì)水長(zhǎng)流”取代“大水漫灌”
對(duì)于普通買房人而言,，“房錢”在2008年同樣是個(gè)不能回避的問(wèn)題,。
嚴(yán)控信貸對(duì)于普通購(gòu)房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會(huì)落到他們頭上，工,、農(nóng),、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少,，但個(gè)人房貸削減不多,，比例反而有所提高。信貸向滿足真實(shí)住房需求傾斜的態(tài)勢(shì)明顯。
二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款,，而是每個(gè)季度按比例發(fā)放,。換言之，信貸“水量”沒(méi)有減多少,，但“放水”的方式改變了,，由原來(lái)的“大水漫灌”改為現(xiàn)在按季“細(xì)水長(zhǎng)流”。這有利于熨平樓市的大起,。 |