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對話來由：在各地房價“漲”聲一片之時,，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號文件)發(fā)布了,，它把解決低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，被業(yè)界解讀為房改轉向的標志,，意味著城市廉租房建設有望駛入快車道,，社會各界對其表現出了高度的關注。
應該說,，在24號文件出臺之前,，國家對于各地廉租房建設已有明確規(guī)定，然而實際效果并不明顯,。原因何在,？為此本報記者深入采訪了有關專家，對話廉租房建設中的疑難雜癥,，求解對癥藥方,，這也許會對廉租房保障制度的進一步落實起到推動作用。
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| 自國務院24號文件發(fā)布后,，上海率先向開發(fā)商捂盤亮劍,，規(guī)定3萬平方米以下新樓盤須一次預售，以保障房地產市場的健康發(fā)展,。新華社記者
張明 攝 |
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| 小戶型成為房博會焦點,。購房者在銀川房地產博覽會現場觀看樓盤模型,。新華社記者 王鵬
攝 | 多重障礙制約廉租房建設步伐
記者：一直以來,，國家對于廉租房的建設都給予了高度的重視，但從執(zhí)行情況來看,，廉租房建設中存在的問題還很多,，是什么原因制約了廉租房的建設？目前廉租房建設還存在著哪些難點,？
牛鳳瑞(中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任)：國務院新聞辦8月30號公布的最新數據顯示,，我國共有600多個縣級市，目前剩余89個城市還沒有實施廉租房制度,。我認為廉租房建設有兩個難點：
首先在于廉租房制度的單誰來買,，又有多少錢來買的問題。各地政府是廉租房的具體實施者，然而各個地區(qū)發(fā)展并不平衡,，其公共財政,、財力的支撐能力存在著差異，即便公共財力水平相當的城市所要面臨的主要矛盾也不一樣,，比如廉租房,、最低生活保障、教育,、環(huán)境保護,、醫(yī)療等等都需要財力支出，在公共財力有限的情況下,，政府會考慮優(yōu)先次序的排列,。
其次，廉租房保障范圍的界定,、保障對象的申請,、審批及推出機制不健全。作為廉租房保障范圍的低收入群體所面臨的住房困難程度也存在差異,，低收入家庭不一定住房困難,。作為政府進行此群體的甄別、界定是一個相當繁重的任務,。
廖英敏(國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所期貨證券研究室主任)：“24號文件”出臺前,，廉租房工作落實不理想的主要原因在于低收入住房制度不完善，主要體現在：第一,，中央對地方政府沒有建立完善的考核制度,；第二，缺乏專門具體的組織機構來實施廉租房工作,；第三,，資金落實不夠。
金育松(北京房產中介鏈家地產副總經理)：我認為四大原因制約了廉租房的建設,，首先,，地方政府不夠重視，廉租房主要靠地方政府來實施,，但很多地方政府還停留在文件上,，沒有把廉租房政策落到實處。
其次,，資金短缺或沒有穩(wěn)定的資金來源,，特別是中西部地區(qū)。建設部的統(tǒng)計數據顯示,，2006年全國城市土地出讓金的凈收益達到2978億元,，但是全國累計用于廉租住房制度的資金僅為70.8億元，其中土地出讓凈收益僅占3.1億元；沒有資金支持,，廉租房政策難以為繼,。
再次，廉租房保障范圍的界定,、保障對象的申請,、審批及推出機制不健全；使得廉租房制度沒有實行的標準,。
最后,，廉租房政策還處于摸索階段，部分政策還不明確,，比如是在建設商品房的同時配建廉租房,，還是單獨建立廉租房區(qū)域。
“賠本買賣”心理制約地方對廉租房的投入
記者：對于廉租房建設進展遲緩,，有一部分人認為這與部分地方政府態(tài)度不積極,，動力不足有著直接的關系，應該如何看待這種觀點,？
金育松：我認為部分地方政府對于廉租房建設表現不積極的原因是多方面的,。一方面，許多地方政府沒有形成廉租房建設是政府公共職能的意識,，同時也沒有監(jiān)督機制來督促地方政府的執(zhí)行,。
與此同時，土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源,，但是地方政府為了本地區(qū)的建設發(fā)展,，往往把這些資金用于投資建設，這是城市發(fā)展的驅動,，也是地方政府政績心理的體現,。
此外，廉租房建設不僅需要投入巨大的財力物力,，而且對城市發(fā)展推動作用不明顯,，投入大，產出少,，地方政府往往具有廉租房是“賠本買賣”的心理,，不愿意或是舍不得把資金投向廉租房建設,。
廖英敏：地方政府建設廉租房存在著若干問題的原因是地方利益和地方財力的考慮,，土地是地方財政的主要來源，而建設廉租房,，地方政府要放棄一部分利益,，如果中央不明確責任的話，地方政府會有所顧及。同時,，西部地區(qū)由于財政能力有限,，在廉租房建設上心有余而力不足，還需要中央政府的支持,。應該說,，24號文件的出臺，中央確立了地方的考核目標,，比如到今年年底前,，在所有設區(qū)城市，凡符合規(guī)定住房困難條件,、申請租賃補貼的低保家庭,，基本做到應保盡保，這有助于廉租房建設的具體落實,。
牛鳳瑞：我認為并不能籠統(tǒng)地,、過度地批評地方政府，每一屆政府都有自己面臨的主要矛盾,，舉個例子來講,，中小學校危房改造和廉租房都需要財力，公共財力有限,，必須要分輕重緩急,，各地政府也都有自己的考慮。這里值得說明的是,，很多地方政府中有相當一批政府的工作人員是愿意為老百姓做好事的,，但由于受到現實的物質條件限制和束縛沒能得到很好的實施�,？陀^地說,，任何政策、制度的實施,，都是受一定的前提條件制約的,。因此，要客觀地看待這一問題,。
資金來源不明致使廉租房“短腿”
記者：部分城市沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道是制約廉租房建設的一個重要原因,，目前廉租房建設在資金方面面臨著哪些問題？
金育松：我認為廉租房在資金方面面臨著三方面的問題：首先,，資金來源不明確,。建設部的統(tǒng)計數據顯示，截至2006年年底,，仍有166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設的比例,。
其次,，資金來源不穩(wěn)定，廉租房資金往往來源于土地出讓金收益及公積金增值收益,，但是這兩種資金來源都具有不穩(wěn)定性,，這樣就無法保證廉租房資金的穩(wěn)定性。特別是相對落后的中西部城市,，廉租房需要覆蓋的面更廣,，但是其土地出讓金及公積金增值收益遠遠低于東部發(fā)達城市。
再次,，資金使用不規(guī)范,。絕大多數城市沒有將土地出讓收益實際用于廉租房建設，這主要是由于沒有法律法規(guī)對地方政府的約束,，使得地方政府更愿意把資金用于見效快,、收益多的商業(yè)投資。
真正讓“市場的歸市場,，保障的歸保障”
記者：國家出臺的24號文件,，對于廉租房的建設有了更多細化的規(guī)定，您們對于廉租房的建設有哪些積極的建議,？
金育松：24號文件是1994年國務院推動住房體制改革后的第三次住房體制改革,，文件從大的方向上明確了保障性住房的功能定位，把經濟適用房和廉租房納入政府保障體系,，把保障對象從最低收入群體擴大為低收入群體,；體現了政府回歸公共服務職能的決心，即政府管社會保障,，市場管商品住宅市場,。
其次，引導合理的住房消費,；既然政府管社會保障,，市場管商品住宅市場，那么屬于保障體系范圍內的消費者,，應該選擇廉租房及經濟適用房,，而商品房市場則要市場規(guī)律決定，而市場價格有漲有跌,，進入商品房市場的消費者應該根據自身需求購房,，避免盲目跟從。
再次,，緩解商品房市場供需比,，有利于平抑房價；在對社會低收入群體應保盡保之后,，避免了低收入群體進入商品房市場,，從而緩解了商品房市場的供需關系,；減少房價上漲的推動力,。
此外,，后期各部委出臺的具體細則以及政策的落實是關鍵；24號文對于廉租房資金的來源,、經濟適用房的回購及上市等做出了規(guī)定,，但是還需要各部委制定出可執(zhí)行的細則；同時,，把政策落到實處,，避免出現之前的經濟適用房變質的問題，執(zhí)行才是政策的關鍵,。
廖英敏：廉租房制度的徹底落實還需要制定一些具體的細則,，比如財政的資金怎么給，投資項目如何安排等,。中央還應定期和不定期的對地方政府廉租房工作進行監(jiān)督檢查,，包括落實的情況，落實的進度,，計劃的安排,，資金的使用。
同時,，應該積極發(fā)揮地方的主動性和能動性,，做大量的基礎性工作，比如,，該地區(qū)有多少低收入家庭,，這些家庭的住房狀況如何，要廣泛的入戶摸底調查,，建立詳細檔案信息系統(tǒng),。地方根據各地情況，因地制宜地確定低收入水平線,、保障方式,、保障范圍等事宜。
此外,，不能單純就住房問題解決住房問題,，還應該和民政部門和社會保障部門協(xié)同解決低收入家庭的民生問題，也要考慮他們的社會生活保障問題和生活環(huán)境等問題,。
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[相關報道]廉租房：法國社會的穩(wěn)定劑
在法國,，很難聽到“我沒地兒住”這樣的抱怨。
百年歷史 不斷強化
法國廉租房的發(fā)展主要是在二戰(zhàn)之后,。法國經濟在二戰(zhàn)中遭到嚴重破壞,，于是政府從北非地區(qū)招來了大批“外國工人”補充勞動力市場,。為了能讓這些人在法國安居樂業(yè)，政府逐步出臺真正意義的“廉租房政策”,。上世紀60年代末法國從阿爾及利亞撤兵后,，許多法國僑民返回法國。為了解決這些“歸國僑民”的住房問題,，法國政府不斷強化廉租房制度,。
隨后，大批廉租房在城市中出現,，其對象也從早期的外國工人和歸國僑民擴大為社會上的低收入者和殘疾人等困難群體,。2000年，法國政府出臺法律規(guī)定,，人口超過5萬的城鎮(zhèn),，其廉租房面積不得少于住房總面積的20%。
政府費心 百姓省心
法國廉租房的建設資金由各級政府和一些企事業(yè)單位共同籌集,，其中各級政府籌集的資金通�,？蛇_總投資的70%。房屋建成之后,，交由各地方政府的廉租房管理部門支配和管理,。承建廉租房項目的開發(fā)商，可以從政府得到各種優(yōu)惠政策,，以補償其微薄的經營利潤,。
同時，法國政府對住房困難戶及低收入家庭提供“個人住房補貼”,。根據不同情況,，政府從預算中拿出資金，以補貼的形式對廉租房的申請者再次進行幫助,。在如此多的優(yōu)惠政策下,，一些多子女家庭通常可以用不到市場價1/5的價格租到滿意的住房,。
規(guī)定嚴格 不失“人情”
法國政府對廉租房的申請者有嚴格的規(guī)定,。一般對家庭申請廉租房都有收入上的限制，考慮到收入的地區(qū)差異,，其收入上限根據不同地區(qū)有所區(qū)別,。例如，一個4口之家2006年申請廉租房,，在巴黎及周邊市鎮(zhèn)的家庭其年收入必須低于41933歐元,，在巴黎大區(qū)及周邊市鎮(zhèn)必須低于38577歐元，而在其他地區(qū)則降為30216歐元,。
廉租房的分配則充滿“人情味”,。政府規(guī)定,，除收入情況滿足條件的申請者之外，還有許多種情況可以申請廉租房,，如因市政建設必須搬遷,，撤離危房或不宜居住的住房，被房東驅逐的無過錯房客,，殘疾人或有殘疾人的家庭等等,。
分配明確 接受監(jiān)督
廉租房由各級政府的廉租房管理部門負責分配,。管理部門嚴格控制房源,，廉租房也是只租不賣。管理部門對廉租房的申請者有嚴格的審核制度,，通過對其雇主單位,、銀行賬戶及社會生活狀況的核實，將房屋分配給那些真正需要的人,，避免一些貪便宜的人渾水摸魚,。
廉租房制度的存在，使法國房屋銷售市場的需求維持在一個穩(wěn)定的范圍內,，房價也就很難出現大起大落,。法國廉租房也因此被稱為“社會首席穩(wěn)壓器”和“法國社會的穩(wěn)定劑”。（新華社駐巴黎記者
蘆龍軍） | |