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近段時(shí)間以來(lái),，多個(gè)部門(mén)紛紛辟謠房地產(chǎn)調(diào)控放松,，與此同時(shí)，中央政府也繼續(xù)以資金支持地方保障房建設(shè),。種種跡象顯示,，4月中旬開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控很可能是“來(lái)真的”。這雖然短期內(nèi)減輕了普通民眾的焦慮感,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì),，反思和重塑中國(guó)的住房體制已成為一項(xiàng)緊迫任務(wù)。而年初以來(lái)的政策實(shí)踐及近期的一些理論探討,，也顯示出各方對(duì)新模式的積極探索,。
在這些探索中，比較強(qiáng)烈的呼聲就是學(xué)習(xí)德國(guó),、新加坡和香港,，建立市場(chǎng)化和保障性住房并行的雙軌制，以此穩(wěn)定房?jī)r(jià)和創(chuàng)造社會(huì)公平,。更有甚者,，從土地國(guó)有這一憲法基礎(chǔ)出發(fā)，要求由國(guó)家出面解決大部分人的住房問(wèn)題,。凡此種種,，愿望確實(shí)美好,，但不顧國(guó)情差異的簡(jiǎn)單模仿很可能導(dǎo)致“南橘北枳”結(jié)果。
雙軌制的推崇者認(rèn)為,，住房問(wèn)題富人由市場(chǎng)解決,，窮人由政府解決。確實(shí),，上述國(guó)家或地區(qū)的模式運(yùn)行得不錯(cuò),。比如說(shuō)，德國(guó)保障性住房占比高,，加上對(duì)市場(chǎng)化房?jī)r(jià)調(diào)控有力,，房?jī)r(jià)十分穩(wěn)定，而香港和新加坡雖然市場(chǎng)房?jī)r(jià)近些年飆升幅度巨大,，但由于有政府保障這一塊,，并未出現(xiàn)民怨沸騰的現(xiàn)象。但是,，將這些經(jīng)驗(yàn)移植過(guò)來(lái),，就能解決咱們的住房問(wèn)題嗎？我看不太可能,。
首先，中國(guó)是一個(gè)地區(qū)差異和城鄉(xiāng)差異非常大的國(guó)家,，大國(guó)不可以師小國(guó),。香港和新加坡都是城邦式經(jīng)濟(jì)體，“小地寡民”決定其問(wèn)題只相當(dāng)于我們一個(gè)城市,。況且就香港而言,，其住房政策并不如普遍想象的那樣成功，其矛盾和問(wèn)題并不比中國(guó)內(nèi)地少多少,。德國(guó)雖然是一個(gè)大國(guó),，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻相當(dāng)?shù)鼐猓葻o(wú)城鄉(xiāng)差異,，也無(wú)明顯的地區(qū)差異,，而且沒(méi)有紐約、巴黎,、倫敦那樣的核心超級(jí)城市,。經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展既避免了核心城市房?jī)r(jià)奇高的現(xiàn)象，也使得保障住房那一塊推行起來(lái)十分容易,。
中國(guó)正在快速城市化,，各城市都有大量的外來(lái)移民，居民收入差異也十分巨大,。如果建造經(jīng)濟(jì)適用房,，那該不該分給非本地戶口的人呢,？如果分，那么全國(guó)人民都會(huì)涌入到北京,、上海等一些城市,，如果只是本地戶口的人有份，那么就背離了憲法上的公民平等權(quán),，也與一直倡導(dǎo)的剝離附屬在戶籍上的身份特權(quán)的大趨勢(shì)相悖,。
此外，由于“雙軌”之間房?jī)r(jià)差異巨大,，一個(gè)經(jīng)濟(jì)上處于底層的人一旦分到經(jīng)濟(jì)適用房,，就迅速成為這個(gè)城市的“富人”，其財(cái)富狀況超越中等收入,，甚至所謂的高收入人群,。政策性住房比例除非高到覆蓋除富豪階層之外的所有居民，否則,，就無(wú)法避免分房帶來(lái)的財(cái)富劇烈重新分配的情況,。而政策房覆蓋絕大部分人，情況只會(huì)比原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的住房制度更糟糕,，因?yàn)樵瓉?lái)只是住房的居住權(quán),，而不是所有權(quán)。
其次,，中國(guó)落后的公共治理水平和法制程度決定了經(jīng)濟(jì)適用房不但不能解決不公,，反而會(huì)制造不公。香港,、新加坡和德國(guó)都是法紀(jì)嚴(yán)明的先進(jìn)之邦,，其住房政策從動(dòng)議到?jīng)Q策再到執(zhí)行，都有一套嚴(yán)格的程序,，但即便這樣,，也偶爾有丑聞傳出。只要是政府參與的行為,，就很難避免尋租,、貪污、舞弊等事件的發(fā)生,。
以中國(guó)社會(huì)的現(xiàn)狀,，政府對(duì)住房問(wèn)題涉及得越深，所制造的扭曲就會(huì)越大,。這些年,，圍繞政策性住房的丑聞，從決策,、建設(shè),、分配到管理,，涵蓋了整個(gè)鏈條，其數(shù)量和嚴(yán)重程度都令人震驚,。
從全世界范圍看,，不論是“雙軌”特色比較明顯的德國(guó)、香港,、新加坡,，還是市場(chǎng)程度高的美、英,、澳,，政府對(duì)住房市場(chǎng)都有或多或少的介入，但只要政府介入,，就難以避免各種各樣的“政府失靈”現(xiàn)象,。以中國(guó)的法制水平，政府如果深度介入住房問(wèn)題,，將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難,。
再次，中國(guó)文化傳統(tǒng)決定我們所要解決的問(wèn)題重點(diǎn)與眾不同,。有恒產(chǎn)者有恒心,，雖然是一種普遍的文化心態(tài)，但中國(guó)人對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)最執(zhí)著,。因此,，我們政策并不是解決居住問(wèn)題那么簡(jiǎn)單。比如,，在很多人推崇的香港模式中，政府并不對(duì)個(gè)人買(mǎi)房負(fù)責(zé),，其核心是解決居住問(wèn)題,，避免有人流離失所。如果僅僅為了這樣的目標(biāo),，我們的壓力確實(shí)很小,，甚至可以說(shuō)基本上沒(méi)有壓力。但要使居民擁有住房,，難度就大得多,，政府介入程度也要求深得多，在房?jī)r(jià)“雙軌”差異巨大的情況下,，它所造成的扭曲也大得多,。
總而言之，在筆者看來(lái),，將中國(guó)住房制度引向“雙軌制”方向是忽略國(guó)情的危險(xiǎn)之舉,。而那種要求政府來(lái)解決大多數(shù)人住房的舉措,，看上去很“社會(huì)主義”，事實(shí)上是脫離了國(guó)情的烏托邦思想,�,？紤]到發(fā)展差異大、法紀(jì)不明,、傳統(tǒng)文化三方面因素,，我們解決住房問(wèn)題主要還是要靠市場(chǎng)。只有市場(chǎng)才能較好滿足經(jīng)濟(jì)差異巨大,、人口不斷流動(dòng)的中國(guó)的住房問(wèn)題,，也只有市場(chǎng)交易才能實(shí)現(xiàn)憲法賦予的公民平等權(quán)。1998年推行房改時(shí)國(guó)家作出的經(jīng)濟(jì)適用房占80%的規(guī)劃,，是脫離中國(guó)國(guó)情的,，也是根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
當(dāng)然,，這個(gè)市場(chǎng)不應(yīng)該是我們今天見(jiàn)到的那種投機(jī)盛行,、政府不當(dāng)介入的市場(chǎng)，而應(yīng)該是一個(gè)受到嚴(yán)格約束的,、能漲能跌,、收益和風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的市場(chǎng)。首先,，以立法形式禁止第三套房貸,，徹底消除投機(jī)空間，讓投機(jī)資金永遠(yuǎn)離開(kāi),。立法既可以讓投機(jī)者徹底放棄與政府博弈的念頭,，也徹底斬?cái)嗾臋C(jī)會(huì)主義之路。其次,，規(guī)定人均免稅面積,，超出部分征收特別消費(fèi)稅。再次,，政府的貨幣政策應(yīng)以可靠的通脹預(yù)期數(shù)據(jù)作指針,，避免貨幣長(zhǎng)期偏松對(duì)吹出房地產(chǎn)泡沫。最后,，可以考慮借鑒德國(guó)和澳洲的一些具體措施,，比如對(duì)暴利定價(jià)的開(kāi)發(fā)商、大量買(mǎi)房的投機(jī)者定罪,。
在被約束的市場(chǎng)之外,，仍有一些不能被解決的問(wèn)題。政府應(yīng)適當(dāng)建設(shè)多種檔次的面向不同層次收入居民的租賃房，明確立法宣布永不建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,。同時(shí),，應(yīng)對(duì)過(guò)去若干年里與經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的各種違法違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查、清理,，以重樹(shù)社會(huì)公正和恢復(fù)政府威信,。 |