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房價居高不下，物業(yè)稅的開征被寄予厚望,，甚至有人認為開征物業(yè)稅是調(diào)控房地產(chǎn)最有效的“撒手锏”,。我認為不宜夸大稅收的調(diào)控作用，對如何開征物業(yè)稅應作進一步深入研究,。
開征物業(yè)稅是稅制改革長期目標
2003年10月,，黨的十六屆三中全會明確提出：“實行城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，相應取消有關收費,。”對此,，有關部門的具體解釋為：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅,、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅以及相關收費合并,，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。
黨中央提出的這一改革方針指明了我國房地產(chǎn)稅改革的方向,。當前,，針對房地產(chǎn)征稅的稅種較多，各種收費更多,；房地產(chǎn)稅征稅范圍過窄,，計稅依據(jù)不科學，稅率設計不合理,，妨礙稅收調(diào)節(jié)作用的充分發(fā)揮,。房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍僅限于城市、縣城,、建制鎮(zhèn),、工礦區(qū)，而城鄉(xiāng)接合部則在客觀上成為非稅區(qū),，因此助長了對耕地的占用,。這些弊端的存在使得開征統(tǒng)一的物業(yè)稅成為必要。同時,，開征物業(yè)稅還具有打擊投機性購房需求,、抑制投資泡沫、有利于調(diào)節(jié)社會貧富差距以及與國際接軌等諸多優(yōu)點,。
但具體到制定,、實施中，物業(yè)稅改革將涉及到土地,、房產(chǎn)占有,、交易等有關的稅種和收費,，是一個較復雜、涉及許多環(huán)節(jié)的利益重新分配,，是一項艱巨的系統(tǒng)工程,。因此，房地產(chǎn)稅的長期改革設想應是“寬稅基,、簡稅制,、低稅率”，其方法是“正稅,、清費,、明租”，以合并稅種,，簡化稅制,，規(guī)范各種收費辦法，其收入全部納入地方財政預算管理,，條件具備時,，對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。
當前中國住房已嚴重偏離居住本質(zhì),，而房屋熱賣也嚴重淪為投機性購買,。比如有媒體報道，北京,、上海,、三亞等城市一手房的購買者中，投資性購房已占40%-50%,。而媒體報道的另一組數(shù)據(jù)更讓我看重：國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡在全國660個城市的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。
我們在多年的稅收征管中,，對工業(yè)企業(yè)已經(jīng)有“以電控稅”的成功經(jīng)驗,，這組數(shù)據(jù)與我們的經(jīng)驗有異曲同工之處，可見當前住房空置率遠比想象的要嚴重得多,。這也是造成高房價的重要原因之一,。
開征物業(yè)稅不應是增稅
目前對房屋從購地到建成、銷售,，在不同階段涉及了諸多相關稅種,�,？梢哉f,，目前我國房地產(chǎn)只是未對個人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，其他環(huán)節(jié)都征了,，共涉及9個稅種,，同時各級政府部門收費也不少,，約50多種，稅費負擔已經(jīng)不輕,，而這些環(huán)節(jié)的稅收都可以轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,。所以說，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收只能減,、不能再增加了,。
對個人自有房屋在保有環(huán)節(jié)征稅是必要的，可以迫使投機者和富人減少對房地產(chǎn)資源的不合理占有,，增加市場商品房供應量,，引導廣大群眾的合理住房消費，以達到調(diào)節(jié)房價的目的,。對個人保有環(huán)節(jié)恢復征稅后,，也是房屋所有者交稅，但自住的可減免照顧,，而對囤房者有抑制作用,。
如果從稅費合并的角度而言，開征物業(yè)稅其實應該理解為一種合并稅種,，簡化稅制,，清理不合理收費，是“減稅,、減費”,，而不能理解成一種增稅的措施。
一直以來,，有業(yè)內(nèi)人士認為,，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本,，導致房價下降,，在業(yè)內(nèi)也有人流傳著“物業(yè)稅可使房價下降30%~40％”的說法。
房地產(chǎn)稅費改革是一個龐大工程,，要制定統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,，絕非易事。目前要將過高房價壓下來,，想依托物業(yè)稅是不現(xiàn)實的,。我們可以從煙草行業(yè)的高稅率得到一些印證。目前煙草行業(yè)的整體稅負不低于50%,，但香煙的產(chǎn)量和價格降下來了嗎,？所以只要房產(chǎn)商有利可圖，他就會繼續(xù)開發(fā),，并把增加的相關稅負轉(zhuǎn)嫁到房價中,，讓消費者承擔,。
征收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收能夠起到引導個人住房消費的作用，這僅是影響房地產(chǎn)市場需求的一個因素,，房地產(chǎn)價格的走向主要受土地供給和房產(chǎn)供需關系的影響,，稅收的中性原則也決定了它只能是對不合理經(jīng)濟行為的遠期預期的合理干預。
欲將房價控制在合理區(qū)間內(nèi),，應采取“組合拳”,，包括行政、信貸,、稅收等諸多手段,，調(diào)整建設房屋結(jié)構的比例，在土地出讓金中拿出相當比例建設廉租房和經(jīng)濟適用房,，改進信貸和稅收政策等,。
修訂房地產(chǎn)稅條例最為實際
恢復對業(yè)主房屋保有環(huán)節(jié)征稅，在目前的相關研討中有兩個思路：
首先,，是到底“大改”還是“小改”,。徹底的物業(yè)稅改革取決于很多前提條件是否具備：其一，理清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費之間的關系,；其二,，建立滿足征收物業(yè)稅的中介組織、征管隊伍和房地產(chǎn)評估核算機制,；其三,，改變現(xiàn)有的土地出讓收入大部分未納入公共財政的現(xiàn)狀。因此,，大改在短期內(nèi)不現(xiàn)實,，小改則是修改現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，較為符合當前實際,。
另一個思路,，是“立新”還是“修舊”。物業(yè)稅出臺立法周期長,、程序多,，要經(jīng)過許多部門決策，提案需經(jīng)國務院通過后再提交到全國人大常委會,，經(jīng)過“幾讀”后再提交到全國人大,，要走完全部程序，時間難以確定,。因此,，筆者以為當前在房地產(chǎn)稅制中恢復對個人的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅即可，不另起爐灶，這樣立法程序容易,、簡便，稅費名稱不混淆,。
而需要研究的具體內(nèi)容有：
1.稅名：應吸取燃油稅改革的前車之鑒,，不立新稅，仍沿用房產(chǎn)稅的提法,。從稅種屬性和國際實踐來看,，物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅本無太大區(qū)別,，在香港稅制中,，物業(yè)稅征收范圍較窄；而國外則囊括了各類經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn),，更類似于我國內(nèi)地的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,。近10多年來在對房產(chǎn)稅制的研究中，大多采用房產(chǎn)稅這一概念,。因此,，當前采用房產(chǎn)稅而不是物業(yè)稅的概念，更易于被人們接受,。
2.計稅依據(jù)：我國現(xiàn)行稅法對房產(chǎn)征稅是“從量”征收方法,，以建筑面積、賬面原值和租金收入為依據(jù),，以房產(chǎn)原價值一次減除10%~30%殘值以后的余額作為計稅依據(jù),，按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。計稅依據(jù)在國際上有兩種選擇：從量計征的好處是簡便,，但顯失公平,；從現(xiàn)價計征，則需對房產(chǎn)進行全面評估,，比較公平,，但前期工作量很大。長遠看,，從價計征更為公平合理,。筆者以為當前可兩條腿走路，即：商品房按現(xiàn)價,，福利分房重新估值,，但要考慮到歷史的遺留問題，如工會補貼,、房屋折舊等實際問題,。
3.稅率：不應高于現(xiàn)行的稅率（年1.2%）。
4.減免優(yōu)惠：現(xiàn)行基本稅法做部分修改即可。
5.征收范圍：農(nóng)村免征,，但對個人住房用于出租或其他經(jīng)營目的是否征收還需研究,。城鎮(zhèn)以戶籍為依據(jù)，第一套自住房免征,，第二套暫時適用零稅率,，但對用于出租或其他經(jīng)營目的要征收，
對第三套（及以上）和別墅不分套數(shù)全部征收,。
問題是,，如何確定應稅住房的范圍？
國際上,，有的按房屋面積劃分等級,，面積大的征稅、征重稅,，面積小的減稅或免稅,；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅,、征重稅,，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數(shù)分類,，對兩套或兩套以上的住房征稅,、征重稅，對單套住房減稅或免稅,。有的按房屋用途分類,，個人住房用于經(jīng)營的，稅負較重,，個人住房用于自住的,，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類,，對老人,、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。
上述做法,，值得我國在設計稅制時予以考慮,。在我國對房屋保有環(huán)節(jié)征稅初期，不可能盡善盡美,、一蹴而就,。因此，我們應本著循序漸進的原則,，結(jié)合我國個人房產(chǎn)登記資料不完善,、信息化建設落后的實際情況,，考慮減輕地方政府對房屋保有環(huán)節(jié)征稅會影響當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和財政收入的顧慮等因素，嘗試征稅范圍廣,、免稅房產(chǎn)多,、重點對少數(shù)高價值房產(chǎn)征稅的做法，待條件成熟后,，再逐步健全,、擴大范圍。
6.征收管理：對房屋保有環(huán)節(jié)征稅,，如采用評估價格征收時，國家應制定房屋評估條例,，中介機構核定,，自行申報與街道辦事處、居委會等基層社區(qū)單位代征相結(jié)合,，各部門攜手合作,，逐步建立完善房產(chǎn)稅納稅人信息管理系統(tǒng)。
7.關于征稅地點,、納稅期限等問題,，現(xiàn)行稅法中都有規(guī)定，做適當修改就可以,。
說物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是誤導
外界熱傳的所謂物業(yè)稅在多個城市“空轉(zhuǎn)”的說法是不準確,、容易引起誤解的。一些媒體報道中所謂的物業(yè)稅模擬“空轉(zhuǎn)”,，是指雖然沒有實際征稅,，但一切步驟與真實收稅流程相同，計算出了物業(yè)稅個人應交多少,，僅是個人沒有向稅務局申報繳納而稱為“空轉(zhuǎn)”,。
實際上，稅務部門目前開展的是房地產(chǎn)模擬評稅,，通俗地說是對稅基的測算方法,、模式的試驗。從技術角度看,，物業(yè)稅改革難點之一是在計稅依據(jù)的選擇上,，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅在保有環(huán)節(jié)上征稅是采用余值征收法。按照國際慣例,，評稅價格應依照房地產(chǎn)市場價值確定的評估值作為計稅依據(jù),。
所以，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎上,，有關部門加強了與一些專家及國際組織的合作,、溝通、聯(lián)系，并選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點,，這對目前創(chuàng)建符合國情的評稅工作模式,、開發(fā)計算機評稅軟件、培養(yǎng)一批專業(yè)人才,，是非常必要的,。
（作者系中國稅務學會顧問） |