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4月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，對經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入退出進(jìn)行嚴(yán)格管理,。例如對騙購經(jīng)濟(jì)適用住房的責(zé)令退還,，對不作出說明或不配合資產(chǎn)核查、公示的,，視同以虛假資料騙購。對違規(guī)出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房,，取消其在5年內(nèi)再次申請資格。而對已經(jīng)享受經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭,，再購買其他住房的,，必須辦理退出（經(jīng)濟(jì)適用房）手續(xù)或補(bǔ)交相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)。
如果將經(jīng)濟(jì)適用房的管理看作是“4·17房地產(chǎn)新政”的一部分的話,，那么至少透露出兩個信息：第一個信息是,，中央政府似乎考慮到原本高速的房地產(chǎn)投資率下降的可能，很可能將通過加大經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)來“彌補(bǔ)”未來供應(yīng)下跌,，無論是對房地產(chǎn)供應(yīng)平穩(wěn),、還是對建筑業(yè)就業(yè)、鋼鐵水泥等行業(yè)產(chǎn)能穩(wěn)定都有好處,。新規(guī)可以看作是中央“加碼式”啟動大規(guī)模保障性住房建設(shè)的預(yù)兆,。第二個信息是，經(jīng)適房的整體規(guī)則設(shè)計(jì)將會重構(gòu),。一直以來,，經(jīng)適房不僅“量小”，無法觸及“夾心層”,，同時經(jīng)適房被廣泛的腐敗案例所困擾,，民眾頗有怨言。所以,，重構(gòu)經(jīng)適房的“準(zhǔn)入退出”規(guī)則自是應(yīng)有之義,。
實(shí)際上，導(dǎo)致經(jīng)適房大規(guī)模腐敗的核心要件,，一個是“不透明”,，一個是經(jīng)適房同市面上商品房的“價差”。所以我們看到,，經(jīng)適房新規(guī)的改革點(diǎn)正是這兩個方面,。“不透明”可以通過公示原則來解決,，因?yàn)楣緯䦷砩鐣O(jiān)督,。最近的深圳經(jīng)適房丑聞,，正是通過“公示名單”而被“人肉搜索”，人們發(fā)現(xiàn),，一些上了經(jīng)濟(jì)適用房名單的人竟然是開寶馬轎車的“臨時工”,。這種社會監(jiān)督所形成的有力氛圍本身就可以構(gòu)成經(jīng)濟(jì)適用房“分配正義”的重要組成部分。
而在“價差”上,，我們發(fā)現(xiàn),，經(jīng)適房新規(guī)已經(jīng)暗示將采取“共有產(chǎn)權(quán)模式”。因?yàn)椤案鞯匾Y(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制,。在量化政府出資額的基礎(chǔ)上,，按照配售經(jīng)濟(jì)適用住房時承購人與政府的出資比例，確定上市所得價款的分配比例,、政府優(yōu)先購買權(quán)等管理事項(xiàng)”,，而這一條款是一個巨大的進(jìn)步，它蘊(yùn)含著以市價位基礎(chǔ)來設(shè)計(jì)經(jīng)適房規(guī)則,，將經(jīng)適房可以尋租的“價格制定權(quán)”轉(zhuǎn)化成明確的股權(quán)分享權(quán),。
首先，政府對經(jīng)濟(jì)適用房的指導(dǎo)性定價是錯誤的,。過去的經(jīng)驗(yàn)證明,，官僚們?nèi)绻麑?jīng)適房“有所圖”，那么他們會制定一個偏低的價格,，然后他們或者親屬將享受這個“大價差”,，如果他們對經(jīng)適房“無所圖”，那么經(jīng)適房價格將會很貴,。而現(xiàn)在，經(jīng)適房的價格是市場定價,，和商品房價格是一樣的,。只不過它的“經(jīng)濟(jì)”體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)共有上。經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是由政府和住戶“共有”,，雙方領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,，上面標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例。
其次,，“共有產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房是包含地價的,，這意味著用地可以由行政劃撥，轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”,，可以讓更多的市場開發(fā)者進(jìn)入,。政府在經(jīng)適房里面的股權(quán)很大程度上是以地價來獲得的，而住戶支付的主要是非地價的成本（例如建筑成本和開發(fā)利潤）,，“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化了,。
新規(guī)要求，如果住戶另購商品房，那么要退出經(jīng)適房或者購買完整的產(chǎn)權(quán),，這意味著政府既可以將住戶的房屋股權(quán)按市價買回,，繼續(xù)與下一個住戶形成“共享股權(quán)”，也可以將房屋改做廉租房,，也可以獲得出售產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)金,。這其實(shí)解決了經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場價差”完全被個人占有的惡劣局面。經(jīng)適房變成了一種“持續(xù)開發(fā)”,、“房屋循環(huán)”,、“資金滾動”模式，這是一種利用市場化手段解決了經(jīng)適房建設(shè)和退出機(jī)制,、政府保障性住房資金積累和滾動以及貨幣化補(bǔ)貼的透明度等問題,，它不一定消滅腐敗，但“尋租”空間的確被壓縮,。 |