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當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下的原因主要是由土地財(cái)政,、開(kāi)發(fā)商暴利和銀行信貸造成的，那么解決房屋價(jià)格飆漲也應(yīng)主要從這三個(gè)因素來(lái)著手,。
目前控房?jī)r(jià)比較注重稅收手段,。其實(shí)當(dāng)下房地產(chǎn)活動(dòng)中,，稅收負(fù)擔(dān)是不輕的。這些稅收并沒(méi)有能控制得了房?jī)r(jià)上漲，甚至成為了助推房?jī)r(jià)的動(dòng)力。因此必須擺脫“一稅就靈”的思維慣性和惰性,。目前許多討論中的政策著力于打擊投機(jī)，但是很可能波及廣大的普通有房居民甚至是剛需,，其中物業(yè)稅就是典型,。
炒房行為要嚴(yán)格控制，但不能把所有的板子都打在房屋持有者身上,。治病要對(duì)癥下藥,，不能把許多病因根本不同的病，都用一個(gè)方子來(lái)治療,，而且讓所有未生病的人也來(lái)吃同一副藥,。
物業(yè)稅有不可克服的內(nèi)在缺陷
物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)就是財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋的價(jià)格或者是價(jià)值來(lái)征稅,，對(duì)于廣大的商品房持有者來(lái)說(shuō),，這里有重復(fù)征稅的問(wèn)題。因?yàn)橹袊?guó)的商品房的價(jià)格,，包括有三項(xiàng)：土地出讓金,、鋼筋水泥等建安成本,、市場(chǎng)增值（在房屋環(huán)境變差等原因時(shí),，也可能是減值）。而土地出讓金是交給政府的租金,，實(shí)質(zhì)相當(dāng)于稅收,，本文以“土地使用稅”的名詞來(lái)指代土地出讓金。
對(duì)于商品房征收物業(yè)稅,，無(wú)疑包括以“土地使用稅”為課稅對(duì)象,，明顯存在重復(fù)征稅問(wèn)題。而且對(duì)稅征稅,，問(wèn)題比重復(fù)征稅更嚴(yán)重,。另一方面由于是對(duì)稅征稅，那么“土地使用稅”越高,，物業(yè)稅征收的就越多,，有關(guān)方面就更愿意推高“土地使用稅”了，從而房屋價(jià)格可能會(huì)越控越高,。
對(duì)于房屋建安成本來(lái)說(shuō),，對(duì)其征稅就要考慮到房屋的折舊問(wèn)題,。據(jù)聞中國(guó)的商品房壽命大約只有30年，那么按照30年的期限,，使用會(huì)計(jì)上的快速折舊的方法,，對(duì)于房屋的這部分成本進(jìn)行征稅，其征稅的成本與收益非常不匹配,。
在中國(guó)的商品房中,，基本上都是使用銀行信貸購(gòu)買(mǎi)的。那么按照會(huì)計(jì)上的處理,，借貸利息無(wú)疑是可以抵扣稅款或者是免稅的,。可能大多數(shù)房屋歸還銀行的利息還超過(guò)物業(yè)稅的稅款,，這樣來(lái)說(shuō),，會(huì)出現(xiàn)負(fù)的物業(yè)稅，就是政府應(yīng)該向商品房的持有者反過(guò)來(lái)提供房屋補(bǔ)貼,。
同樣,，房屋的增值是很難計(jì)量的東西，所以對(duì)房屋的這部分價(jià)值如何征收物業(yè)稅,？如果對(duì)房屋增值部分征稅,，那么在房屋減值時(shí)，是否要退稅和補(bǔ)貼,？
因此,，對(duì)于通過(guò)正常的市場(chǎng)渠道購(gòu)買(mǎi)的商品房，是根本無(wú)法征收物業(yè)稅的,。物業(yè)稅真要開(kāi)征,，也只能針對(duì)那些非商品房。
控制房?jī)r(jià)要抓根本
造成當(dāng)前房屋價(jià)格居高不下的原因主要是由土地財(cái)政,、開(kāi)發(fā)商暴利和銀行信貸造成的,，那么解決房屋價(jià)格飆漲也要主要從這三個(gè)因素來(lái)著手。
首先要解決土地財(cái)政問(wèn)題,。中國(guó)的土地,，按性質(zhì)來(lái)說(shuō)屬于祖祖輩輩在這個(gè)土地上生活了幾千年的百姓，因此不宜對(duì)其收取高額費(fèi)用,。而且土地出讓金的用途,，也應(yīng)該完全用在解決老百姓的居住條件上。與其收了以后再用于解決老百姓的居住問(wèn)題,，不如少收一些,，象征性地收一些，因?yàn)橐淮畏峙浔榷畏峙涓行省?BR> 各地可以根據(jù)不同地段的土地,，劃定級(jí)差,，把各級(jí)土地的象征性的土地使用費(fèi)用（即土地出讓金）公開(kāi)出來(lái),。由各開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，自由選擇各級(jí)土地上各個(gè)地塊,。這樣土地出讓金公開(kāi),，而且是象征性的，既可以杜絕腐敗問(wèn)題,，也可以杜絕助漲房?jī)r(jià)的作用,。當(dāng)然，即使是象征性收的費(fèi)用,，這筆財(cái)務(wù)賬目也應(yīng)該向老百姓公開(kāi),，全部用于解決老百姓的居住問(wèn)題。
其次杜絕開(kāi)發(fā)商的暴利問(wèn)題,。在各級(jí)土地及其出讓金是明確公示的情況下,，必須限制開(kāi)發(fā)商暴利。房屋市場(chǎng)具有一定的公共產(chǎn)品的性質(zhì),，開(kāi)發(fā)商也不是什么創(chuàng)新性的高科技企業(yè),，所以必須限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率，而且開(kāi)發(fā)商的賬務(wù)明細(xì)必須全部公開(kāi),。也是由于房屋的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì),，以及房屋開(kāi)發(fā)實(shí)際上是比較簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)和建筑活動(dòng)，所以可以規(guī)定開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率不得高于全社會(huì)資金平均利潤(rùn)率的二倍,。
再次是限制銀行信貸的發(fā)放,。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要求其自有資金必須超過(guò)總資金的50%以上,，不允許銷(xiāo)售期房和以任何理由向潛在購(gòu)房者融資,。對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)超大面積的房子（如復(fù)式、別墅等）和購(gòu)買(mǎi)第二套房子的,，要把利率在基準(zhǔn)房貸利率上加成,。更重要的是,，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的,，要完全停止信貸的發(fā)放。
在控制上述房屋價(jià)格上漲的三個(gè)主要源頭后,，也要控制炒房,。除信貸限制外，可以開(kāi)征專(zhuān)門(mén)的炒房稅,。對(duì)于那些已經(jīng)有多套房屋,，再購(gòu)買(mǎi)新的房產(chǎn)的，征收超過(guò)100%的特別投資稅,。如果為了公平,，對(duì)于原來(lái)的炒房者也可以征收特別投資稅,，比如對(duì)于那些房屋超過(guò)5套以上者，征收其增值的大部,�,；蛘呤菍�(duì)于5套以上的超標(biāo)部分每年征收資源占用稅，這樣會(huì)逼迫原來(lái)的炒房者拋出大量的房子,，打壓房?jī)r(jià),。
另外，可以出臺(tái)合理的稅收,。中國(guó)的房子,，除了商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以外,，還有不少各部門(mén)和單位分配的福利房,。這些福利房，沒(méi)有繳納過(guò)土地出讓金,，或者只是在房改時(shí),，交了少量的象征性的款子，因此對(duì)于這些福利房,，可以征收物業(yè)稅,。同時(shí)，目前報(bào)道一些部門(mén)可以用極低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房,，比如有的市場(chǎng)價(jià)達(dá)到數(shù)萬(wàn)元的房子,，這些部門(mén)卻可以以數(shù)千元的價(jià)格團(tuán)購(gòu)。這些房子其土地出讓金實(shí)際上已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給了那些按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)房的普通人身上,，實(shí)際上等于沒(méi)有交納土地出讓金,，應(yīng)該對(duì)這些房子征收物業(yè)稅。 |