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房地產(chǎn)調(diào)控的手段，概括而言，可以總結(jié)為“收”與“放”,。近年來,，房地產(chǎn)市場多數(shù)時期處于“亢奮”階段，因此,，地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常以“收”為主,。從收緊信貸到收緊土地供應，管理層在遏制過旺需求的同時,，“一不小心”便卡住了供給的閘門,，而這并無助于遏制房價泡沫的膨脹。
不久前,，北京“地王”迭出,，當?shù)貒敛块T便一紙禁令暫停了熱點區(qū)域的土地“招拍掛”活動。隨后,，國土資源部更是提出,，各地在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前，不得出讓住房用地。與此同時,，主要城市房價又開始了新一輪飆升,，上海、杭州等城市的部分樓盤出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象,。這顯然應當引起管理層的警惕,。
根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路，未來,，政府對房地產(chǎn)市場的著力點應當是“增加普通商品住房的供給,，遏制投資投機性需求，防止房價過快上漲”,。不過,，政策手段往往是把“雙刃劍”，無論是土地規(guī)劃,，還是金融,、稅收政策，其主觀目的都是遏制炒房,，但在客觀上不時起到了收縮商品房供應的效果,。
最典型的例子便是最近發(fā)生在海南的故事。海南省為抑制房價暴漲而在年初暫停土地出讓,，卻導致房價應聲跳漲,，其原因就是政策一刀切和后續(xù)手段不確定帶來了市場恐慌。
而按照國土資源部在房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管視頻會議中的說法,，各地在4月5日前必須上報的供地計劃中,，保障性住房、棚戶改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于總量的70%,。這意味著,，留給商品房開發(fā)的用地將大幅減少。
從開發(fā)效率而言,，市場之手無疑優(yōu)于行政之手,。如果今后大部分的房屋轉(zhuǎn)為保障房，并由政府開發(fā)和提供,，那么,，商品房市場的供應空間將收縮。這在一定程度上是向福利房時代的回歸,。事實上,，在具體執(zhí)行過程中，加大保障房供應非常困難,。畢竟土地財政是地方政府最主要的收入來源,，而保障房的建設(shè)顯然沒有這一利益驅(qū)動。
至于增加中小套型普通商品住房供應的比例，業(yè)內(nèi)人士無不對2006年出臺的“90/70”政策記憶猶新,。這個政策初衷無疑是要增加普通商品房的供應,，但是在執(zhí)行過程中基本被架空，到2009年各地建委對此條限制基本解禁,。
一個更不容忽視的現(xiàn)實問題是,，在土地供應約束下，商品住房開發(fā)商拿到的土地價格越來越高,，市場上中高價位住宅的購買力又相對旺盛，開發(fā)企業(yè)既缺乏建設(shè)普通商品住房的土地基礎(chǔ),，又缺少建設(shè)普通商品住房的市場壓力和動力,。而建設(shè)普通商品房的重任,，顯然不可能由政府承擔。
因此,，業(yè)內(nèi)專家指出，在房地產(chǎn)依然處于上升周期之時,，單純依靠“收”的辦法來控制房價，只能會“事與愿違”,。而防止房地產(chǎn)泡沫,，關(guān)鍵在于變革現(xiàn)有的土地供應制度，讓地方財政不再依賴于土地出讓收入,。同時，從根本上解決城鄉(xiāng)二元分割,，擴大土地整理和儲備的范圍,。另外，在金融和稅收政策上,，加大對不同階層購房的差異化支持力度,，唯有如此，方能化解房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的痼疾,。 |