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中國經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈,，并不在于因為擁有產(chǎn)權(quán)，而是缺乏一個嚴格的內(nèi)循環(huán)的退出機制,，整個制度設(shè)計上也留下了很多尋租的空間,。因此，解決問題的關(guān)鍵是確保內(nèi)循環(huán),，杜絕牟利的空間,。
深圳市住房和建設(shè)局２２日通報了社會廣泛關(guān)注的深圳桃源村經(jīng)濟適用房三期“豪車門”的調(diào)查結(jié)果。調(diào)查結(jié)果和我們以前聽到的很多故事一樣：媒體曝光的５２輛過夜“豪車”,，９輛是單位的,，２８輛不是小區(qū)業(yè)主的，只有１２輛是業(yè)主所有,、但都是入住后購買,。
沒有任何法律和規(guī)定限制經(jīng)濟適用房業(yè)主買車，有關(guān)方面似乎不需要承擔(dān)審核不嚴的責(zé)任,；但同時,，該負責(zé)人的這番辯護卻提出了一個有價值的命題：購買了經(jīng)濟適用房的人,，在經(jīng)濟條件完全超越了住保障性住房的情況下（如，買個寶馬車,，即使是二手）,，能否繼續(xù)擁有保障性住房？如果需要退出,，又該如何退？
事實上,，這幾年圍繞經(jīng)濟適用房的是是非非,，大多在能否擁有產(chǎn)權(quán)上做文章。其實,，這是一個莫大的誤會,。舉凡全球，在保障性住房供應(yīng)上,，大都建立了多元化的供應(yīng)體系,，有些給產(chǎn)權(quán)，有些不給產(chǎn)權(quán),。比如,，新加坡的公屋是給產(chǎn)權(quán)的，英國亦有共有產(chǎn)權(quán)的保障房,。
其實,，是否給產(chǎn)權(quán)，并不是問題的所在,，關(guān)鍵在于,，當(dāng)保障對象的經(jīng)濟條件發(fā)生重大變化，超出了保障范圍,，以一個什么樣的制度設(shè)計確保這些占有或者租用保障性住房的人退出,，而將住房讓給后來者，形成一個良好的內(nèi)循環(huán),。
在這方面,，英國和日本給我們提供了很好的案例。
英國有一種“共有產(chǎn)權(quán)”的保障性住房,，和現(xiàn)在江蘇淮安的模式有點像,。這種“共有產(chǎn)權(quán)”的房子由政府直接投資建設(shè)，供應(yīng)對象是低收入家庭,。購買者可先取得房屋的部分產(chǎn)權(quán),，沒有取得產(chǎn)權(quán)的部分繳納租金，在收入增加以后必須買下整套住房,，政府用這些資金再去建房,。而日本的公營住宅,，相當(dāng)于廉租房，對于租戶的收入每年進行嚴格的核定,，當(dāng)收入連續(xù)三年超過標(biāo)準時,，累進計算房租，如果在收入超標(biāo)的情況下連續(xù)租住五年,，則必須買下公營住宅,。
英國和日本的住房保障，在世界上都屬于比較成功的,，我們在住房保障上學(xué)美國,，其實并沒有選對合適的榜樣。而日本和英國住房保障制度成功的精髓并不在于是否給房屋產(chǎn)權(quán),，而是用一套嚴密的制度設(shè)計,，并由專門的機構(gòu)每年核定這些保障對象的收入，根據(jù)收入的增加強制保障對象退出,，確保需要保障的人來獨享保障房,。
由此來看，中國經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的諸多怪象和制度失靈,，并不在于因為擁有產(chǎn)權(quán),，而是缺乏一個嚴格的內(nèi)循環(huán)的退出機制，整個制度設(shè)計上也留下了很多尋租的空間,。因此,，解決問題的關(guān)鍵并不是取消經(jīng)濟適用房，而是確保內(nèi)循環(huán),，確保沒有牟利的空間,。
以經(jīng)濟適用房建設(shè)位于全國前列的北京為例，其2007年通過的《經(jīng)濟適用房管理辦法》初步確立了政府優(yōu)先回購的“退出機制”,，規(guī)定購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的,，不得上市交易；對于因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房的,，需向政府部門申請回購,，滿5年的，出售時應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)適房差價的一定比例交納土地收益等價款,，并由政府優(yōu)先回購,。但這個回購制度本身依然給利用經(jīng)適房牟利留下了空間，因而并沒有起到遏制經(jīng)適房買賣中的牟利行為,。
未來數(shù)年,，保障性住房建設(shè)將進入高峰期。要確保經(jīng)適房以及廉租房的確用于需要保障的人，急需建立一個類似英國和日本的沒有牟利空間的“內(nèi)循環(huán)”機制,，讓制度跑在腐敗的前面,。 |