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春節(jié)前一周筆者去三亞度假,。選這個(gè)時(shí)點(diǎn)，除了想去親身感受一下海南國(guó)際旅游島的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆氛圍外,，主要是考慮打個(gè)“時(shí)間差”,，避開(kāi)節(jié)日高峰時(shí)酒店房?jī)r(jià)的“溫柔一刀”。
其實(shí),，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月的狂熱可看成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去十二個(gè)月的縮影,。為了厘清在抑制投機(jī)性需求政策出臺(tái)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況，我們的投研團(tuán)隊(duì)在3月初的一周內(nèi)拜訪(fǎng)了三家房地產(chǎn)上市企業(yè)（2009年的銷(xiāo)售額分別超過(guò)了600億、500億及200億人民幣,，頗具代表性）,，并考察了在上海浦東世博板塊的4個(gè)樓盤(pán)及周邊的房產(chǎn)中介�,？傮w感覺(jué)是：1,、開(kāi)發(fā)商面對(duì)慘淡的新年前二月銷(xiāo)售數(shù)字，對(duì)全年基本保持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)”（這聽(tīng)上去有點(diǎn)像基金經(jīng)理們?cè)诿鎸?duì)不確定的前景時(shí)采用的統(tǒng)一外交辭令）,；2,、開(kāi)發(fā)商正在提速新開(kāi)工，為了比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盡可能快地增加可售資源（標(biāo)準(zhǔn)的“囚徒博弈”,，結(jié)局不會(huì)出乎意料）,；3、各樓盤(pán)銷(xiāo)售人員幾乎異口同聲地表示不會(huì)運(yùn)用價(jià)格手段,，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)商手里有錢(qián),，不急著賣(mài)”；4,、以跑量過(guò)日子的二手房房產(chǎn)中介卻在這個(gè)早春時(shí)節(jié)感受到了絲絲寒意,，雖然氣溫還沒(méi)有低過(guò)2008年的深秋；5,、大部分一,、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房?jī)?yōu)惠利率，而提供低于同行利率的以未上市銀行及再融資已完成銀行為主,。
目前觀(guān)察家們都將目光投向了未來(lái)兩個(gè)月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù),，并想以此作為全年趨勢(shì)的指引。目前一致預(yù)期為偏樂(lè)觀(guān),，認(rèn)為銷(xiāo)量將在1,、2月份的低基數(shù)上迅速反彈。筆者持有不同的觀(guān)點(diǎn),�,？紤]到1、2009年銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)的透支,，2、2010年相關(guān)抑制政策的落實(shí),，3,、買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的消費(fèi)心理，房地產(chǎn)銷(xiāo)量的回升是個(gè)小概率事件,。如果全年的銷(xiāo)售金額能接近去年的水平,，已經(jīng)可以阿彌陀佛了；這意味著——考慮到今年的房產(chǎn)均價(jià)將大幅高于去年——全年的銷(xiāo)售面積將下滑20％左右（這大概是目前市場(chǎng)上最悲觀(guān)的預(yù)期）。
所以房地產(chǎn)股在未來(lái)數(shù)月獲取超額收益的機(jī)會(huì)不大,。有分析師認(rèn)為在股價(jià)跌去30％之后,，房地產(chǎn)股基于2010年預(yù)測(cè)利潤(rùn)的市盈率不到15倍，甚為便宜,。但需要注意的是,，2010年對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言是毛利率和凈資產(chǎn)收益率的頂峰，而理論上盈利周期高峰對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是低市盈率,，所以此時(shí)的15倍并不是個(gè)很誘人的估值水平,。
還有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)股會(huì)受益于正在升溫的人民幣升值預(yù)期。確實(shí),，人民幣匯率——對(duì)美元而言——在過(guò)去的十幾個(gè)月里基本保持穩(wěn)定,。就目前的政治、經(jīng)濟(jì),、金融環(huán)境,，升值的可能性正在從一個(gè)很低的水平上升。但對(duì)于升值的時(shí)間,、幅度和路徑筆者目前還沒(méi)有自己的答案,。最大的不確定性來(lái)自出口前景。所以,，現(xiàn)在還不能肯定升值已是鐵板釘釘?shù)氖虑�,，盡管目前看起來(lái)總書(shū)記將在4月份訪(fǎng)美的可能性也在不斷上升。
而在另一個(gè)邏輯層面,，即升值（或升值預(yù)期）對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生刺激,，不過(guò)，中國(guó)的情況或許會(huì)有些許與他國(guó)歷史經(jīng)驗(yàn)相悖之處,，即在中國(guó),，升值與房地長(zhǎng)繁榮的正相關(guān)性不是特別強(qiáng)。這背后的要點(diǎn)是：人民幣在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)仍為不完全可自由兌換貨幣,。只要監(jiān)管當(dāng)局對(duì)熱錢(qián)的跨境流動(dòng)能實(shí)施有效控制,，那么由升值本身導(dǎo)致的房地產(chǎn)上漲將較為有限。
再說(shuō)回三亞,。筆者從三亞回到上海已經(jīng)是小年夜了,。在第二天的報(bào)紙上看到新聞，亞龍灣酒店的房?jī)r(jià)在新年攀升到了平均1.5萬(wàn)元——那可是整整10倍于僅僅幾天前的價(jià)格,！沒(méi)想到又過(guò)了兩天,，價(jià)格彈性發(fā)生作用，旅行社不得不虧本甩賣(mài)酒店房間,，房?jī)r(jià)又迅速暴跌了90％,，被打回原形,。世間萬(wàn)物，回歸常態(tài)才是真正的常態(tài),。所謂新秩序下的新常態(tài),，亦不過(guò)如此。 |