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試圖以一種市場化的方式運(yùn)作以非市場資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府的調(diào)控作用,，是一種將市場和計(jì)劃割裂的行為,，也是最不遵守市場規(guī)律的行為。在這場多方博弈中,，廣大老百姓成為博弈的受損方,。
解決房價(jià)過高,，在運(yùn)營模式上要逐步告別香港模式，向“美國模式”轉(zhuǎn)型,，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成,，資金主要來源于社會(huì)大眾，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房市健康發(fā)展,。
我國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)模式和運(yùn)營模式，很大程度上沿襲了房地產(chǎn)開發(fā)的“香港模式”,�,！跋愀勰Ｊ健迸c“中國特色”因素的雜交，使得我國房地產(chǎn)市場成為一個(gè)古怪而特殊的市場,。
“香港模式”就是“全能開發(fā)商”
所謂“香港模式”,，就是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資買地、開發(fā)建設(shè)到營銷銷售,、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)全部由一家開發(fā)商獨(dú)立完成,，建立起一條以這個(gè)堪稱“全能開發(fā)商”為核心的縱向運(yùn)作鏈，形成一種全程的開發(fā)模式,。這種模式是特殊歷史背景下形成的,，其背景有三方面：一是香港實(shí)行零關(guān)稅自由貿(mào)易，財(cái)政收入不足,；二是政府壟斷土地,，為土地財(cái)政提供了可能；三是大開發(fā)商壟斷市場,，市場集中度高,。
這種模式具有以下幾個(gè)顯著特征：第一，開發(fā)商主要依靠銀行進(jìn)行融資,，其核心競爭力在于拿地和融資,，而這又取決于其和政府、銀行的人脈關(guān)系,；第二,，政府依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)支柱,；第三,，政府、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益客觀上捆綁在一起,，而這三家獲利的關(guān)鍵是地價(jià)與房價(jià)上漲,；第四，市場在向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁高成本的同時(shí),，政府不得不拿出部分土地收入為低收入群體提供福利性住房,。高地價(jià),、高房價(jià)與基本福利房保證構(gòu)成“香港模式”的基本特征，而“售樓花”和“地王”是其兩大經(jīng)營特色,。
“中國特色”+“香港模式”
我國房地產(chǎn)市場的整個(gè)發(fā)展過程,，就是一種具有中國特色的香港模式。從最初的深圳學(xué)香港,、沿海學(xué)深圳,，到后來的內(nèi)地學(xué)沿海，“香港模式”逐步完成了其內(nèi)地化過程,。我國絕大多數(shù)房企遵循著這一模式完成了原始積累并實(shí)現(xiàn)了全國性大規(guī)模擴(kuò)張,。香港模式的推廣，一方面確實(shí)促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮,；另一方面,，隨著時(shí)間推移這種模式逐漸暴露出其天生的不穩(wěn)定性。
筆者認(rèn)為,，這種不穩(wěn)定性源于國內(nèi)各種制度框架的不完善性,，從而決定了其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的破壞性和對(duì)社會(huì)民生改善的壓抑性。在這種“中國特色”的“香港模式”里,，集合了中央政府,、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商,、銀行,、居民以及投機(jī)資本多方的利益，交織著二元經(jīng)濟(jì),、城市化,、工業(yè)化多種因素，最終使得這種坐地生財(cái)模式弊端暴露無遺,。主要存在著以下幾組矛盾：
第一,，供給與需求基礎(chǔ)不對(duì)稱。需求市場化和供給中開發(fā),、銷售環(huán)節(jié)市場化的同時(shí),，作為最重要因素的土地卻不能市場化，依然實(shí)行征地制和批租制,，這種不對(duì)稱的供需基礎(chǔ)，決定了土地資源是房價(jià)最重要的非市場因素,。
第二,，城市化與城鄉(xiāng)土地制度的不對(duì)稱。農(nóng)民進(jìn)城安家落戶需要大量的住房,，但是鑒于城市土地資源的有限和農(nóng)村土地制度改革的艱難,，土地供應(yīng)能力短時(shí)期內(nèi)難以有效提高,。
第三，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分配的不對(duì)稱,。在財(cái)權(quán)不增加而事權(quán)不斷上升的條件下,，地方政府不得不將土地出讓金收入作為地方財(cái)政的重要來源，催生了“土地財(cái)政”,。
第四,，住房觀念與房屋商品化趨勢的不對(duì)稱。中國文化中存在“居者有其屋”的觀念,，在住房商品化的市場經(jīng)濟(jì)下,，高房價(jià)使得絕大多數(shù)群眾只能“望樓興嘆”。
第五,，經(jīng)濟(jì)增長與改善民生目標(biāo)的不對(duì)稱,。房地產(chǎn)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高速增長方面功不可沒，但由此產(chǎn)生的高房價(jià)問題加劇了民生問題的嚴(yán)重性,，由于我國中低收入群體如此龐大,，各級(jí)政府還無力像香港那樣提供全面的公屋保障。
何不轉(zhuǎn)型“美國模式”,？
所以,，不根本改變現(xiàn)行的“香港模式”，就無法徹底解決房價(jià)過高問題,。在現(xiàn)行利益格局下,，地方政府在房地產(chǎn)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)多達(dá)幾百項(xiàng)；開發(fā)商面對(duì)中心城市的開發(fā)成本不斷提高,，而市場承受能力越來越弱,，只能在高地價(jià)和購買力不足的夾縫中掙扎，依賴銀行貸款更使企業(yè)在宏觀調(diào)控下舉步維艱,；居民對(duì)房地產(chǎn)“買漲不買跌”的投機(jī)心理,，又使我國長期存在房地產(chǎn)的“賣方市場”。
因此,，試圖以一種市場化的方式運(yùn)作以非市場資源為基礎(chǔ)的產(chǎn)品,，同時(shí)強(qiáng)調(diào)政府的調(diào)控作用是一種將市場和計(jì)劃割裂的行為，也是最不遵守市場規(guī)律的行為,。在這場多方博弈中,，廣大老百姓成為博弈的受損方。
要解決我國房價(jià)過高問題,，必須在根本制度上大力推進(jìn)現(xiàn)行的財(cái)稅體制,、農(nóng)村土地制度以及城鄉(xiāng)住房制度等方面改革，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供完善的制度環(huán)境，并創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間,。在運(yùn)營模式上,，要逐步向“美國模式”轉(zhuǎn)型，讓房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成,，資金主要來源于社會(huì)大眾,，這樣可以有效分散企業(yè)和市場的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房市健康發(fā)展,。在住房政策上,，要加強(qiáng)大中城市住房消費(fèi)政策改革，優(yōu)化土地,、住房供給結(jié)構(gòu),，抑制投資、投機(jī)性購房,，加大保障性住房供應(yīng)力度,，形成多渠道的住房供應(yīng)體系，不斷推進(jìn)住房的“去資本品化”,，使其回歸為一種普通的消費(fèi)品,。
（作者為中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） |