|
2月27日,，溫家寶總理在與網(wǎng)友的在線交流中花了很長時間來談房價問題,。他指出,，本屆政府要采取多種措施,，包括增加住房供給,、增加保障性住房,、抑制投機性和投資性住房等多種手段來解決房價過快增長問題,。溫總理特別強調(diào),，本屆政府有決心使房價保持在合理價位,。
考慮到本屆政府大概還有3年完成任期,，要在這么短的時間之內(nèi)切實實現(xiàn)溫總理提出的“使房價保持在合理價位”的目標(biāo)，現(xiàn)有的各種政策措施是否足夠,？
我傾向于給出一個“很難,，但是……”的回答。說“很難”,，是因為我認(rèn)為目前的政策措施,，并沒有從根本上消除導(dǎo)致房價高漲的體制性原因,。而之所以還有一個“但是”，是因為只要能夠找到這些體制性原因,，并對癥下藥,，就完全可以在確保房價穩(wěn)定甚至下降的情況下，不對經(jīng)濟帶來過大負(fù)面影響,。
那么,，導(dǎo)致目前房價高漲的結(jié)構(gòu)性和體制性原因到底是什么？歸結(jié)來說,，是在整體經(jīng)濟流動性極度膨脹的同時,，住宅用地被人為地過少供給。當(dāng)過多的貨幣去追逐特定的,、因人為操縱而缺乏供給彈性的商品時,，出現(xiàn)泡沫就不可避免了。
過多的貨幣,，短期有貨幣信貸政策的擴張因素，尤其是2009年,。但如果時間周期長一些,，2003年之后的貨幣投放主要是因為中國過多依賴外部市場的經(jīng)濟發(fā)展方式，積累了巨額的外匯并造成國內(nèi)的貨幣投放,。而這種增長方式的背后,，可以追溯到1994年的分稅制改革，地方政府在財政壓力之下,，開始逐漸以低地價,、低勞動保護(hù)和低環(huán)境保護(hù)的方式，壓低制造業(yè)部門的關(guān)鍵生產(chǎn)要素價格,，進(jìn)行大規(guī)模的工業(yè)招商引資,，創(chuàng)造出了制造業(yè)產(chǎn)能過剩。
為什么住宅用地會被過少供給呢,？體制原因是目前的土地制度下,，地方政府是中國城市土地市場的壟斷供給者，壟斷供給者必然過少供給住宅用地來獲得期望收益,。實際上,，由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個主要為本地消費者提供住房的服務(wù)行業(yè)，屬于“非貿(mào)易品”的服務(wù),，地方政府就可以利用其對本地商住用地一級市場壟斷的權(quán)力,，構(gòu)建一個住宅用地的“局域性賣方市場”，這也就是為什么我們看到各地地方政府總是通過設(shè)立“土地儲備中心”來控制商住用地的供地規(guī)模,，并同時以“招,、拍,、掛”方式高價出讓住宅用地的原因。
與住宅業(yè)供地過少的情況相反,，中國的工業(yè)用地供給卻過多,。如前所述，各地為工業(yè)招商引資不惜壓低地價,。在2003年前后的一波工業(yè)開發(fā)區(qū)熱潮中,，各地制定的招商引資政策中幾乎毫無例外地設(shè)置了用地優(yōu)惠政策，包括以低價協(xié)議出讓工業(yè)用地,、按投資額度返還部分出讓金等,。于是，經(jīng)常出現(xiàn)的情況是,，基礎(chǔ)設(shè)施完備的工業(yè)用地僅以成本價甚至是所謂的“零地價”出讓給投資者50年,。我們自然會觀察到，與商住用地過少供給,，形成“局域性賣方市場”不同,，工業(yè)用地由于各地投資競爭而形成“全國性買方市場”，結(jié)果是工業(yè)用地過多供給,、價格奇低,，工業(yè)園區(qū)過度擴張，用地極為浪費,。
這就找到了從“治本之策”上調(diào)控房地產(chǎn)市場的路徑,。從根本上講，要消除導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的條件,，就不僅必須改變地方政府壟斷,、高價供應(yīng)商住用地的局面，也要徹底改變因工業(yè)招商引資競爭而帶來的產(chǎn)能過剩,、貿(mào)易順差和流動性過剩的情況,。
而要實現(xiàn)上述根本的改變，就必須要進(jìn)行土地制度和財稅制度的配套改革,。只有通過土地制度改革,，允許農(nóng)民直接與制造業(yè)用地者直接談判用地補償水平，才能遏制工業(yè)用地的零地價,，乃至虧本出讓局面,，才能遏制目前沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)地大量城市大建工業(yè)開發(fā)區(qū)的熱潮，也才能夠逐漸消除我國經(jīng)濟中的過剩流動性,。
只有通過土地制度改革,，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入城市商住用地一級市場，允許農(nóng)村集體在城市規(guī)劃、土地規(guī)劃到位的情況下進(jìn)行商品房（包括產(chǎn)權(quán)房和租住房）的開發(fā),，也才能夠改變目前地方政府壟斷,、過少供應(yīng)住宅用地的局面。
只有通過土地制度改革,，才能夠改變目前地方政府一方面浪費性用地大搞工業(yè)開發(fā)區(qū),、另一方面過少供地帶來商住用地價格飆漲的不可持續(xù)的發(fā)展模式，才能夠徹底改變我國城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中工業(yè)用地和商住用地比例極其不合理的局面,，也才能夠從根本上改變目前因政府大規(guī)模征地而帶來的社會矛盾,。
上述改革說起來很容易，但要真正做起來卻非常難,。因為這種改革實際上是要根本改變地方政府目前通過“土地財政”來“經(jīng)營城市”的發(fā)展模式,，而改革卻又必須要調(diào)動地方政府的積極性。為此,，需要通過配套的財稅體制改革來充實地方政府稅源,，補償其因改革后“土地財政模式”無以為繼所帶來的損失。
實際上,，中央政府完全可以在允許集體建設(shè)用地入市的情況下,，給予地方政府抽取相應(yīng)土地增值稅的權(quán)力，讓地方政府分享部分因城市經(jīng)濟總體增長和基礎(chǔ)設(shè)施改善所帶來的土地增值收益,。
其次,，也是更重要的，可以在目前10個城市已經(jīng)試點和空轉(zhuǎn)運行的基礎(chǔ)上,，全面開征物業(yè)稅。當(dāng)物業(yè)稅和土地增值稅成為地方政府的主要稅源之后,，中國就可以逐漸遠(yuǎn)離以土地出讓金為城市建設(shè)主要資金來源并帶來一系列扭曲的“土地財政”困局,。特別是考慮到物業(yè)稅本身就可以抑制房地產(chǎn)投機，從“第二套房”開始征收物業(yè)稅就更有必要,。
筆者相信,，如果本屆政府可以切實推動上述土地、財政配套改革措施,，就可以實現(xiàn)溫總理“讓房價保持在合理價位”的愿望,。
（作者為中國人民大學(xué)教授） |