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近日北京,、南京的“退地門”、深圳的“退房門”再度引發(fā)市場的關(guān)注,。在一系列嚴政的作用下,，目前樓市炒作的風氣有所抑制。開發(fā)商的退地,、消費者的退房都顯現(xiàn)出對未來市場的悲觀情緒,。分析人士認為，目前一些地方出現(xiàn)的退房現(xiàn)象更多的是消費者對未來樓市悲觀預(yù)期的提前釋放,。如果未來房價有大幅走低的風險,，則“退房門”將會愈演愈烈。不過,，從目前經(jīng)濟的整體走勢和開發(fā)商面臨的財務(wù)環(huán)境看,，房價大跌的概率不大,，盤整的態(tài)勢有望主導(dǎo)今年的價格走向。當前開發(fā)商的觀望與去年一季度的觀望有著本質(zhì)的不同,，在政策預(yù)期穩(wěn)定后,，嚴格調(diào)控的深入有望使地產(chǎn)成交和開發(fā)回歸正常水平。
嚴厲打擊開發(fā)商囤地行為將是今年政府規(guī)范市場的重要手段,。只有敦促開發(fā)商積極開工,，加大有效供應(yīng)，才會從根本上緩解房價上漲的壓力,，有利于市場的平穩(wěn)運行,。從目前房地產(chǎn)施工的情況看,，絕大多數(shù)施工地塊都在3年以上,，甚至很多推出的樓盤，開發(fā)周期已在5年以上,。由于當前庫存處于歷史較低水平,，隨著可售面積的持續(xù)減少，未來處于“2年大限”的閑置土地將越來越多,。屆時,，如果市場行情沒有大的改觀，開發(fā)商將面臨退地還是開發(fā)的風險抉擇,。
從當前市場運行態(tài)勢看,，成交低迷、悲觀預(yù)期仍居主導(dǎo),，一些拿地成本較高,、自有資金情況緊張、對未來市場看淡的開發(fā)商將更多的選擇退地來減少經(jīng)營風險,，而自身實力較強,、土地儲備充足的開發(fā)商有可能采取先開發(fā)、慢供應(yīng)的策略,，規(guī)避政策的限制,，通過以價補量實現(xiàn)超額收益。從后一種情況看,，政府很難以嚴格統(tǒng)一的標準來衡量供地捂盤行為,，這也給開發(fā)商留有了一定的操作空間。如果在具體執(zhí)行中,，政府能進一步收緊力度,，通過多方監(jiān)督，無疑可以起到以儆效尤的作用,。在市場非理性之后,，目前更急迫的是要規(guī)范市場秩序,，平抑地價過快上漲，從而換得樓市長期健康發(fā)展更多的空間,。
政策收緊也伴隨著資金收緊,，預(yù)計未來二套房首付全面提高、首套房利率優(yōu)惠取消,，相關(guān)的稅費恢復(fù)正常將會全面推廣,，開發(fā)商在開發(fā)貸款的獲得上也會比以往更加嚴格，資金的限制將對抑制投機行為起到釜底抽薪的功效,，去年疾風勁雨式的資金增長可能已透支了未來兩年的持續(xù)空間,。在資金的約束下，多數(shù)居民購房的行為也會重歸理性,。 |