近日,據(jù)有關(guān)人士透露,正在起草的《住房保障法》將在經(jīng)濟(jì)適用房制度中引入“共有產(chǎn)權(quán)”,,這一制度設(shè)計(jì)引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注,。 所謂“共有產(chǎn)權(quán)”,,就是經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是由政府和住戶“共有”,,雙方領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》,上面標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例,。之前,,中國(guó)的經(jīng)適房制度的重點(diǎn)不是“共有產(chǎn)權(quán)”,而是“價(jià)格限制”和“內(nèi)循環(huán)”模式,。所謂價(jià)格限制,,就是設(shè)定經(jīng)適房?jī)r(jià)格本身是不包含“地價(jià)”,同時(shí)經(jīng)適房必須5年后才能上市或者干脆取消上市交易權(quán)(若放棄則由政府“回購(gòu)”),。坦率地說(shuō),,在沒(méi)有建立起完善的個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制(大量隱形收入被忽略)時(shí),政府在準(zhǔn)確分辨出居民的收入水平方面有困難,,進(jìn)行實(shí)施“市場(chǎng)劃分”,,導(dǎo)致經(jīng)適房成為很多權(quán)勢(shì)者“尋租”工具。為了盡量克服這種“信息不對(duì)稱”,,一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至提出經(jīng)適房不應(yīng)當(dāng)“修廁所”來(lái)剔除那些混水摸魚(yú)的富裕的權(quán)勢(shì)者,。 經(jīng)適房在國(guó)外也大量存在,實(shí)際上經(jīng)適房的潮流性做法就是“產(chǎn)權(quán)共有”,。例如英國(guó)布朗內(nèi)閣在數(shù)年前提出的“新居者有其屋”計(jì)劃,,就是采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方案�,!肮灿挟a(chǎn)權(quán)”住房的對(duì)象就是所謂的“夾心層”(有一些購(gòu)房能力,,但又難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)高價(jià)),英國(guó)政府委托住房協(xié)會(huì)來(lái)與購(gòu)房者共同擁有住房,,購(gòu)房人可以先期購(gòu)買25%—75%產(chǎn)權(quán)不等,,既可以隨著購(gòu)買者增強(qiáng)來(lái)逐漸買回政府產(chǎn)權(quán),也可以將手中產(chǎn)權(quán)回售政府,,如果政府不接受,,那么則賣給市場(chǎng),兩者按照產(chǎn)權(quán)比例分配所得,。 “新居者有其屋”計(jì)劃的運(yùn)作基礎(chǔ)是市價(jià),,而不是一些地方官僚們隨意指定的扭曲性價(jià)格,在市價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)貼,、信貸優(yōu)惠,、階梯式購(gòu)買、監(jiān)督出售中的道德風(fēng)險(xiǎn)等等,。這跟中國(guó)的“限價(jià)房”政策不同,。 我們并不是說(shuō)“共有產(chǎn)權(quán)”非常完美,,但在目前中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)和利益結(jié)構(gòu)狀態(tài)下,這算一個(gè)“較優(yōu)選擇”,。過(guò)去的經(jīng)適房因?yàn)椤疤蕹貎r(jià)”,,同市場(chǎng)的價(jià)差非常巨大,一些權(quán)勢(shì)者有激勵(lì)去從中“尋租”,,并抵制各種限制經(jīng)適房上市交易的“內(nèi)循環(huán)做法”,。而“共有產(chǎn)權(quán)”的引入,盡管不一定能完全消除“增值空間”,,但“尋租”的“租值”的確是大幅度壓縮了,,這有助于抑制經(jīng)適房廣泛存在的腐敗。首先,,“共有產(chǎn)權(quán)”房是包含地價(jià)的,,這意味著用地可以由行政劃撥,轉(zhuǎn)變?yōu)楣_(kāi)“招拍掛”,,可以讓更多的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)者進(jìn)入,,經(jīng)適房的價(jià)格組成內(nèi)容完全市場(chǎng)化,也將包含土地出讓金,、稅費(fèi)等,。其次,政府在經(jīng)適房里面的股權(quán)很大程度上是以地價(jià)來(lái)獲得的,,這也可以將“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化,。再次,政府和購(gòu)房者都有購(gòu)買對(duì)方股權(quán)的優(yōu)先權(quán),,這意味著政府既可以將房屋買回改做廉租房,,也可以獲得現(xiàn)金來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)適房,這其實(shí)解決了過(guò)去那種經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場(chǎng)價(jià)差”(租值)完全被個(gè)人占有的局面,。這相當(dāng)于市場(chǎng)化的手段解決了經(jīng)適房退出機(jī)制,、政府保障性住房資金積累和滾動(dòng)以及貨幣化補(bǔ)貼的透明度。 舉例來(lái)說(shuō),,如果經(jīng)濟(jì)適用房的市價(jià)是40萬(wàn),,地價(jià)占一半,那么購(gòu)買者和政府的產(chǎn)權(quán)之比是1:1,,5年后升值到60萬(wàn),,那么如果購(gòu)買者要將房屋出售(或者產(chǎn)權(quán)全買下來(lái)),,政府會(huì)得30萬(wàn),。這里面唯一的尋租機(jī)會(huì)是,,購(gòu)買者以政府信息不便,,故意與市場(chǎng)中介達(dá)成50萬(wàn)的市價(jià),,政府損失5萬(wàn),。但這個(gè)道德風(fēng)險(xiǎn)很好消除,,政府可以將產(chǎn)權(quán)評(píng)估,、監(jiān)督業(yè)務(wù)專門(mén)委托另外一家中介公司,這家中介公司對(duì)購(gòu)買者的交易行為和中介串通進(jìn)行評(píng)估,,從而形成制衡,。政府委托的中介公司獲得穩(wěn)定且批量的政府“共有產(chǎn)權(quán)”業(yè)務(wù),從中抽取一定的傭金,,如果它“造假”,,則取消其資格,使其喪失一筆穩(wěn)定的收入流,,將業(yè)務(wù)交其他的中介公司來(lái)做。在房?jī)r(jià)縮水的時(shí)候,,其機(jī)制同理,。
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