新年伊始,，京滬等地樓市成交量驟然下降,，元旦三天北京二手房成交同比下降64.8%。
樓市為何突然遇冷,，市場(chǎng)拐點(diǎn)是否再現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)未來(lái)怎樣？筆者認(rèn)為,，3月份是關(guān)鍵,。
1月成交量低迷幾成定局，不會(huì)有大的改觀,。政策方面,，去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出將“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,，這為2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定了調(diào),，國(guó)土資源部等部委也相繼出臺(tái)政策劍指囤地高房?jī)r(jià)，這使百姓產(chǎn)生“房?jī)r(jià)有望下調(diào)”的美好預(yù)期,，持幣觀望情緒濃厚,。
市場(chǎng)方面，2009年開發(fā)商已超額完成年度銷售任務(wù),，新年伊始,，推出新盤的意愿不足；二手房“營(yíng)業(yè)稅2改5”又增加了房屋交易成本,，市場(chǎng)上可供挑選優(yōu)質(zhì)房源減少,；2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆,，在這場(chǎng)“全民搶房大戰(zhàn)”中,，自住型、改善型等剛性需求也得到了有效釋放,，短期內(nèi)居民購(gòu)房需求減弱,。
前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高也是抵制商品房成交量的一個(gè)重要原因,。自2009年3月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始持續(xù)升溫,，經(jīng)過(guò)多月持續(xù)上漲,，一些中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，既超出普通市民購(gòu)房能力,，又使市場(chǎng)存在一定泡沫，短期內(nèi)有調(diào)整的必要,。而2月份恰逢春節(jié)，從歷年情況看成交量不大,，市場(chǎng)等等看的氣氛更濃,。
但3月份以后，市場(chǎng)情況或會(huì)好轉(zhuǎn),。一年之計(jì)在于春,，開發(fā)商開年布局很重要。既要聚攏一定人氣,，決戰(zhàn)2010,；也要為每年4-5月份舉行的春季房屋展銷會(huì)作準(zhǔn)備，加大新盤推出力度,，并根據(jù)市場(chǎng)成交情況合理定價(jià),。從2005年以來(lái)市場(chǎng)成交量數(shù)據(jù)看，3月份市場(chǎng)成交量往往有較大幅度提升,。以北京期房簽約為例,，2006年、2007年3月份市場(chǎng)成交數(shù)據(jù),，環(huán)比都明顯增加,。2008年即便市場(chǎng)環(huán)境較為惡劣，與2月份相比3月份成交數(shù)據(jù)也較為樂觀,。隨著樓市利空影響減弱,，房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤逐步推出，農(nóng)歷新年后部分購(gòu)房者或會(huì)逐步入市,。
從外部環(huán)境看,，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展大的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是擴(kuò)內(nèi)需,、保增長(zhǎng)依舊是2010年主要任務(wù)之一,，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整；二是信貸資金依舊充裕,。2010年中央將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,，雖然2010年銀行信貸投資結(jié)構(gòu)會(huì)有所調(diào)整,，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未徹底回暖尤其六大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩等背景下，2010年仍將有大量信貸流入股市樓市,。而一季度信貸投放額度,，又往往占全年信貸投放較大比例。
市場(chǎng)供需方面,，2009年釋放了大量住房需求,，但從成交數(shù)據(jù)看，居民消費(fèi)主要集中在二手房市場(chǎng),，期房領(lǐng)域受供應(yīng)不足限制,，需求受阻。受2008年房屋新開工面積降低影響,，2009年新房供應(yīng)明顯不足,，當(dāng)年期房從年初11萬(wàn)余套，到年底降低到5-6萬(wàn)套,。2010年3月份后,，隨著市場(chǎng)新盤不斷推出，在一手房市場(chǎng)居民自住型,、改善性需求將逐步釋放,，市場(chǎng)成交量將可能放大。
總體來(lái)看,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷只是一種暫時(shí)現(xiàn)象,，3月份之后，市場(chǎng)成交量會(huì)逐漸放大,，尤其是一手房市場(chǎng),，有可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。
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