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元旦期間關(guān)于深圳房價的一條新聞，相信吸引了很多人的眼球,。據(jù)報道,，深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年12月,，深圳市新建商品住宅銷售均價為每平方米22304元,，比上年同期上漲103%。簡單來說,，這條新聞是想告訴讀者,，深圳的房價在過去的一年里漲了一倍。然而,，房價等經(jīng)濟數(shù)據(jù)本身存在著很多的“解讀陷阱”,，對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確理解，不僅有利于了解經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r,，也有利于減輕不必要的揣測和恐慌,。
解釋深圳房價漲了多少前，先讓我們看這樣一個例子,，以下這段文字來自于央行的2009年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告,，其中關(guān)于房地產(chǎn)價格上漲的，有這樣一段表述：“商品房銷售快速增長,。前三季度,，全國商品房累計銷售面積5.84億平方米，同比增長44.8%,，比上半年加快13.1個百分點,；累計銷售額2.75萬億元，同比增長73.4%,，比上半年加快20.4個百分點,。”根據(jù)這樣的一段描述,，我們可以做這樣一個分析：銷售面積上升了44.8%,，而銷售額上升了73.4%，銷售單價(即每平方的單價)的上升應(yīng)該超過了20%,。而正是在這段話之后,，卻出現(xiàn)了另一段描述：“9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%……”乍一看,，關(guān)于房地產(chǎn)價格僅上漲2.8%的說法與央行之前描述的整體概況是存在相當(dāng)大的矛盾的,，因為根據(jù)簡單的數(shù)學(xué)分析，全國房價理應(yīng)上升了超過20%,，很多人可能會得出這樣的結(jié)論,，政府機構(gòu)為了保增長，“故意”制造出一幅地產(chǎn)價格沒有大幅上漲的“假象”,，以“逃避”其監(jiān)管不力的職責(zé),。
是這樣么？我們可以看另外一個例子：假設(shè)上海著名的“湯臣一品”2009年銷售出了10套,，每套成交價為1億元,，那么成交量就是10億元，而這個樓盤2008年卻一套也沒有銷售出去,，成交量為0,。在總體描述中，如果上海其他樓盤的銷售情況與2008年一樣(舉例來說,，都銷售了10億元),，那么上海市2009年樓市總體成交就比去年上漲了一倍，同時,，由于湯臣一品的單價較高,，那么上海市的樓價也會驟然上升。明眼人都知道,，這種統(tǒng)計出了“問題”,，問題就在于統(tǒng)計者混淆了豪宅和普通住宅的價格。事實上,，這些問題是統(tǒng)計學(xué)創(chuàng)立以來一直想要解決的問題,，即通過權(quán)重和季節(jié)調(diào)整等科學(xué)方法，從而得到一個更加客觀的以及有代表性的樣本和數(shù)據(jù),。同時,，從比較意義上來講，湯臣一品盡管在2008年沒有銷售出一套,，卻應(yīng)該有一個“價格”存在,，而這個“價格”才是真正可以比較的價格。
以上的兩個例子,，其實是想告訴讀者,，經(jīng)濟數(shù)據(jù)本身存在很多的“解讀陷阱”，拿深圳房價來說,，2008年12月,，經(jīng)濟一片蕭條，幾乎沒有樓盤成交的案例,，很多買家也因為看跌樓市而放棄買房計劃,，豪宅銷售更是無人問津，而2009年12月,，買家紛紛入場,，豪宅的銷售也十分火爆,，在推動成交總量的同時，也推高了每平方米房價的簡單平均數(shù)(即不考慮權(quán)重而將豪宅和普通住宅視同一致),。這樣的情況在筆者生活的新加坡也同樣存在,，我的一個同事最近買了一套房子，很多人問他,，為什么選在房價最高的時候買呢,？他說，其實他從2008年經(jīng)濟危機開始時就到處看房,，希望能夠選到一套“低價房”,，但他看中的房子，房東幾乎不愿意降價銷售,，而市面上的低價房,，本身的“素質(zhì)”也很難讓他下定決心。最終,，他仍然選了一套價格一直較為堅挺的公寓,，而樓市的快速回暖，是讓他真正下決心買下房子的“催化劑”,。
總結(jié)一下,，在深圳房價這個有趣的問題上，我們需要注意的是,，由于宏觀環(huán)境的不同,，2008年和2009年的這兩個“12月”其實沒有太強的可比性，而不管是投資者還是自住客,，也不能僅僅通過這兩個“12月”的簡單房價數(shù)據(jù),，得出可信的結(jié)論。同時,，更多的針對房價是否存在泡沫以及樓市會否崩盤的討論,，也應(yīng)該“有的放矢”。
(作者系新加坡國立大學(xué)公共政策管理碩士) |