中國應(yīng)做好樓市崩盤的準(zhǔn)備,。
樓市崩盤，讓日本在低迷或蕭條中渡過了20余年,，至今沒有恢復(fù)元?dú)狻?BR> 日本當(dāng)年房價(jià)為什么崩盤,？總結(jié)下來，無外乎幾點(diǎn)：炒房投機(jī)獲利超過正常企業(yè)利潤,，導(dǎo)致大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,，加速了泡沫的形成；濫發(fā)基礎(chǔ)貨幣（對(duì)內(nèi)）與升值壓力（對(duì)外）,；人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化……
中國自古崇尚“居安思�,！钡睦砟睿ψ龅皆谖ｋU(xiǎn)還沒有到來時(shí),，就提前發(fā)現(xiàn)問題,，將之在萌芽狀態(tài)就解決掉，以避免在未來某個(gè)時(shí)刻置身于危險(xiǎn)之中,。
中國樓市會(huì)不會(huì)崩盤呢,？不妨對(duì)照一下日本。
從這幾年的情況來看,，企業(yè)正常經(jīng)營所獲利潤,，別說能夠超過就是接近房地產(chǎn)的也寥寥無幾。尤其次貸危機(jī)發(fā)生后,，中國推出了4萬億的救市計(jì)劃,，以此為基礎(chǔ),，地方政府推出了18萬億的救市計(jì)劃，即使剔除重疊的,，規(guī)模之龐大也足以令世界觸目驚心,。為了籌集資金，許多地方政府強(qiáng)化了稅費(fèi)征收功能,，企業(yè)負(fù)擔(dān)加重,，原本微薄的利潤變得更加微薄。于是,，有的老板關(guān)掉企業(yè),，把錢投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
這也正是次貸危機(jī)之下,，全世界房價(jià)下跌,，唯獨(dú)中國房價(jià)率先快速上漲的根本原因。由于大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,，加速了中國房價(jià)的上漲,，這種上漲形成的示范效應(yīng)又吸引更多的資金涌向房地產(chǎn)，資金的持續(xù)流入為中國房地產(chǎn)戴上了一個(gè)華美的光環(huán),，而在這種光環(huán)之下,，則是一個(gè)令人憂慮的前景：如果制造業(yè)的基礎(chǔ)松動(dòng)，過于倚重房地產(chǎn)的中國,，如何應(yīng)對(duì)未來房地產(chǎn)波動(dòng)甚至崩盤的隱憂,？
廣場協(xié)議簽訂后，日本政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，貨幣供應(yīng)量每年超過10%,。信貸投放也持續(xù)放大，比如,，1991年,，日本銀行總貸款規(guī)模在當(dāng)年國民生產(chǎn)總值中的占比高達(dá)90%，貸款大部分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,。
中國在出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以后,，信貸投放加快，僅今年前9個(gè)月新增人民幣貸款就高達(dá)8.67萬億元,。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空,，“地王”在全國各地一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn),。今年國內(nèi)主要大城市前三季度土地出讓金已經(jīng)超過2007年全年，上海在今年前9個(gè)月賣地收入達(dá)652億元,，名列全國第一,，北京緊隨其后,，達(dá)571億元。而2001年至2003年間,，中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9100億元,。
再看一下人口因素。日本二戰(zhàn)后的人口出生率一度達(dá)到33‰,，這批嬰兒長大成家后形成對(duì)住房的強(qiáng)大需求，推動(dòng)著房價(jià)的上漲,。但隨后,，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降,，這成為加速日本房價(jià)崩盤的一個(gè)重要推手,。
其實(shí)，中國的人口結(jié)構(gòu)也在快速發(fā)生變化,，只是這種變化被無情忽略了,。
我們不妨看一下媒體報(bào)道的具體數(shù)據(jù)：根據(jù)北京市教委發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2000年是小學(xué)畢業(yè)生人數(shù)的高峰年,，小升初人數(shù)為18萬人,，到2001年減為17萬人，2002年減為15萬人,，2003年是近年來小學(xué)畢業(yè)生減幅最大的一年,，減為12萬人，2004年減至10萬人,。2005年減至8萬多人……如果把這組數(shù)據(jù)畫成曲線圖,，人們很容易發(fā)現(xiàn)未來人口變化的趨勢(shì)是何等之明顯，何等之快速,。
當(dāng)人口結(jié)構(gòu)在十多年后呈現(xiàn)巨變,，中國支撐高房價(jià)的基礎(chǔ)在哪里？我此前說過,，當(dāng)人們的預(yù)期發(fā)生變化,，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量維持高房價(jià)泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮,？而且,，由于快速擴(kuò)張，中國大城市的承受能力已經(jīng)到達(dá)極限,。比如,，人均水資源國際公認(rèn)的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米,，北京僅300立方米,。當(dāng)城市遭遇最致命的發(fā)展瓶頸,，房價(jià)還能獨(dú)立前行嗎？畢竟,，我們不是生活在童話中,。
房價(jià)連年上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的實(shí)際購買力,，嚴(yán)重惡化了民生,，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標(biāo)。更重要的是,，房地產(chǎn)已經(jīng)成為消耗公眾財(cái)富的無底洞,。
既得利益集團(tuán)拼命渲染房地產(chǎn)發(fā)展帶來的好處，而對(duì)日積月累的隱患只字不提,。日本在房地產(chǎn)崩盤后,，依靠技術(shù)和民富兩大基礎(chǔ)，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅(jiān)持下來,，中國房價(jià)如果真的崩盤,，我們能撐多久？別忘了,，中國缺少日本當(dāng)年的兩大支柱,，民窮與技術(shù)落后的現(xiàn)實(shí)，注定中國承受房地產(chǎn)崩盤的能力是十分脆弱的,。
這些問題,，真的應(yīng)該冷靜思考、認(rèn)真對(duì)待了,！
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