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部分行業(yè)利用壟斷地位獲得的大量利益,，變成了各種名目的內(nèi)部福利,，這是高房?jī)r(jià)的最大推手,。我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫,？何時(shí)破裂,？都不是真問(wèn)題。現(xiàn)在必須著手的任務(wù)是：改革財(cái)政體制,，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身,；打破壟斷，遏制過(guò)高收入階層的不合理形成,；擴(kuò)大有效供給,，從速建設(shè)廉租房，減少經(jīng)適房,。
剛剛過(guò)去的十月,，全國(guó)70個(gè)大中城市的商品房?jī)r(jià)格，同比上漲了3.9%,這是全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)7個(gè)月上漲,。多家調(diào)查機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，目前的房?jī)r(jià)，已讓多數(shù)城市家庭難以接受,，“買(mǎi)房難”已成“口頭禪”,。為什么房?jī)r(jià)能“冒天下之大不韙”，一騎絕塵,？想必在這背后,，有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的因素。
望房興嘆的人,，抱怨的是開(kāi)發(fā)商,。問(wèn)題是，誰(shuí)是開(kāi)發(fā)商,？
當(dāng)今的房地產(chǎn)業(yè),，是典型的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。國(guó)企,、民企,、外企，都運(yùn)作于中,。不但傳統(tǒng)的建筑企業(yè)在蓋房子,，電力公司、煤炭公司,、糧食公司,，水利公司、化工公司,、外貿(mào)公司,、遠(yuǎn)洋公司、飛機(jī)制造公司，都成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),。這些企業(yè),，有天然的、巨大的融資能力,，而且融資成本極低,。“地王”的頻出,，就是明證,。所有這些企業(yè)，自覺(jué)不自覺(jué)間,，結(jié)成了某種聯(lián)盟,，任何降溫房地產(chǎn)的舉措，不管出自什么權(quán)威部門(mén),，都會(huì)遭到有效的抵抗,。這已經(jīng)被十?dāng)?shù)年來(lái)的博弈所證明。
地方政府也是房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)者,。在現(xiàn)有的財(cái)政體制下,，地方政府收入十分有限。來(lái)自土地一級(jí)的收入,，是其不可或缺的組成部分,。“地王”,，在一定意義上,，可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，離不開(kāi)地方支持外,，房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅,、契稅等,，都是地方政府可以調(diào)節(jié)的。
十多年前開(kāi)始的城市住房制度改革,，采取的是“穩(wěn)定一批,，放開(kāi)一片”的方式。在福利分房體制下,，一部分“有單位的人”,，用較低代價(jià)獲得了房屋產(chǎn)權(quán)（盡管產(chǎn)權(quán)不完整）,，這些住房,，叫法五花八門(mén)，有“成本房”、“房改房”等等,，這在市場(chǎng)機(jī)制完備的國(guó)家是不可想象的,。而其余更多的人，將獲得一定的貨幣補(bǔ)償,，然后自己去市場(chǎng)上買(mǎi)房,。貨幣補(bǔ)償，隨著房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,，已是杯水車(chē)薪,。
與房改配套的政策，還有經(jīng)濟(jì)適用房（經(jīng)適房）,、廉租房等,。最初經(jīng)濟(jì)適用房很紅火，因?yàn)榈貎r(jià)便宜,，優(yōu)惠多多,，地段也好，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)可賺,，后來(lái)無(wú)利可圖,，開(kāi)發(fā)商熱情就慢慢降溫了。北京市今年幾塊經(jīng)適房的地塊拍賣(mài),，幾無(wú)開(kāi)發(fā)商響應(yīng),。經(jīng)適房最大的弊端是，所有的政府部門(mén)加起來(lái),，都難以根除申請(qǐng)者的信息造假以及其后的牟利,，而且為一些部門(mén)自留了很大的尋租空間。武漢經(jīng)適房搖號(hào)事件,，不過(guò)冰山一角,。結(jié)果就是，住經(jīng)適房的人,，不是最初政策指向的“夾心層”(不太窮,，但又買(mǎi)不起商品房)，而是高收入階層,。其實(shí),，夾心層，不是政府最需要關(guān)心的,，廉租房,，才是政府唯一應(yīng)有作為的領(lǐng)域，因?yàn)殛P(guān)乎最窮的人,。任何國(guó)家不可能做到人人擁有房產(chǎn),，但是，人人都應(yīng)享有居住權(quán)，而這是政府的責(zé)任所在,。廉租房沒(méi)有產(chǎn)權(quán),，不能出售獲益，可以有效打擊經(jīng)適房的貓膩,。但是,，直到現(xiàn)在，有關(guān)部門(mén)對(duì)建造廉租房積極性不高,。道理很簡(jiǎn)單：沒(méi)有利益空間,，比不了經(jīng)適房。
以上是供給者,，再看需求方,。
有人說(shuō)，地價(jià)不決定房?jī)r(jià),，這有道理,。只要有人買(mǎi)，一切都不是問(wèn)題,。那進(jìn)一步問(wèn),，誰(shuí)是購(gòu)買(mǎi)者？一定有媒體所宣傳的“剛性需求者”,，要結(jié)婚的人,，總要有新房�,？墒�,，千萬(wàn)不要以為這些年輕人，可以買(mǎi)得起一個(gè)大房子,，起碼在北京,、上海，很難,，實(shí)際上,，這是幾個(gè)家庭，幾代人動(dòng)用多年儲(chǔ)蓄的結(jié)果,。如果靠剛性需求,，房地產(chǎn)價(jià)格不可能一路凱歌�,？隙ù嬖谝粋�(gè)實(shí)力強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)階層,。
這個(gè)階層，就是富裕人群,。各種富豪排行榜,，“煤老板”,，“溫州商人”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，確實(shí)造就了一批超級(jí)富豪�,？墒沁@畢竟是其中的一小部分,，他們根本沒(méi)有能力拉動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)，所謂的“某某炒房團(tuán)”,，有轉(zhuǎn)移公眾注意力的嫌疑,。而真正有實(shí)力拉動(dòng)房?jī)r(jià)的，是部分行業(yè)的高收入群體,。
中國(guó)的行業(yè)收入差距,，以及階層收入差距，近十年來(lái)呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢(shì),。部分行業(yè),，利用壟斷地位，獲得大量利益,，卻沒(méi)有集中于國(guó)家財(cái)政,，而是變成了各種名目的內(nèi)部福利，包括住房,，這是高房?jī)r(jià)的最大推手,。
商品房，只是有中國(guó)特色的一種說(shuō)法,。住房不單是商品,，還是資產(chǎn)，是可以像金融資產(chǎn)一樣炒作的對(duì)象,。這也是理解房?jī)r(jià)不可忽視的方面,。比如，即使買(mǎi)了房子的人,，也僅有70年的使用權(quán),，而非完全的產(chǎn)權(quán)，住房的壽命還不一定有70年,，所以,，細(xì)想起來(lái)，房?jī)r(jià)似乎太高,，太不值,。可是,，如果想到它是資產(chǎn),，就又不難理解了,。我們還發(fā)現(xiàn)，不是全國(guó)所有地方的房?jī)r(jià)都高得離譜,，真正高的,，不過(guò)是京滬深穗杭等熱點(diǎn)城市，也就是有炒作空間的地方,。當(dāng)各種資金,，都可以便當(dāng)?shù)剡M(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，房?jī)r(jià),，就極容易變得如脫韁野馬,，就如美國(guó)的次貸衍生品，在各種名目的包裝和光環(huán)之下,，價(jià)格脫離其變動(dòng)的由頭而一路飆升,。富裕階層一天天增長(zhǎng)著，他們的巨大財(cái)富總要尋找增值渠道,，而目前,，投資渠道十分狹窄，房地產(chǎn),，是除股市等不多幾個(gè)領(lǐng)域外,，唯一的選擇了。炒房族,，在一些城市,，已蔚然成軍。
有學(xué)者比較了世界多個(gè)城市的房?jī)r(jià),，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格是有周期性的,。有統(tǒng)計(jì)學(xué)者計(jì)算過(guò)，上世紀(jì)90年代之前,，美國(guó)的房屋價(jià)格,，變化并不大�,？墒�,，必須指出，多數(shù)商品或者資產(chǎn)的價(jià)格,，都有周期性,，即回歸的特征。但是,，人畢竟是活在短期的,，作為資產(chǎn)的炒作獲利，幾年,、十幾年已足夠,。為了房?jī)r(jià)下跌,，難道讓人一直等幾十年不成？周期,，不過(guò)是一種事后的總結(jié)和說(shuō)辭罷了,。
高房?jī)r(jià)折射出的，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,，我們實(shí)在已到了非得以公平促發(fā)展不可的時(shí)候,。房地產(chǎn)有無(wú)泡沫？何時(shí)破裂,？都不是真問(wèn)題。我們必須著手的任務(wù)是：改革財(cái)政體制,，讓地方政府從房地產(chǎn)利益鏈條中脫身,；打破壟斷，遏制過(guò)高收入階層的不合理形成,；打擊腐�,。辉试S現(xiàn)有的存量房屋上市交易,，擴(kuò)大有效供給,；大力從速建設(shè)廉租房，減少經(jīng)適房,。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |