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當(dāng)前,，我國房地產(chǎn)市場正步入一個(gè)非常敏感的時(shí)期。如同海上航船,，天邊有國際金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)的電閃雷鳴,，近處有國內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷的烏云滾滾，但身邊卻出現(xiàn)短暫的風(fēng)平浪靜,。這是一種有些奇怪,，卻又現(xiàn)實(shí)存在的微妙平衡狀態(tài)。
新一輪泡沫開始醞釀
從歷史經(jīng)驗(yàn)看,，世界上極少在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下,，房地產(chǎn)市場會(huì)一枝獨(dú)秀，目前我國的情況相當(dāng)意外,。今年2-4月,，房地產(chǎn)市場基本屬于合理的復(fù)蘇和恢復(fù)性增長，5月以來,，投資投機(jī)需求卷土重來,，在追漲力量驅(qū)動(dòng)下，房價(jià)加速攀高,，樓市繁榮度已超過2006年春夏之交,，接近2007年同期水平。對于房價(jià)偏高的部分東部大城市來說,，新一輪的房價(jià)泡沫開始醞釀,，樓市仿佛又回到了那個(gè)瘋狂的年代。
然而,，不管普通民眾愿不愿承認(rèn),，政府監(jiān)管部門想不想接受,，本輪房地產(chǎn)調(diào)整期的最低點(diǎn)，也即市場最壞的時(shí)候,，已經(jīng)過去了,。精確地講，谷低就在今年2月份,。
與此同時(shí),，國房景氣指數(shù)自2007年11月見頂后，連續(xù)16個(gè)月下跌,，最低點(diǎn)出現(xiàn)在今年3月,。4月,，指數(shù)開始由降轉(zhuǎn)增,，5月加速反彈。歷史表明,，國房景氣指數(shù)一旦觸底反彈,，就會(huì)持續(xù)上升多個(gè)月份，之后重新回落,。按目前經(jīng)濟(jì)與樓市形勢,，今年第四季度，國房景氣指數(shù)有可能重新回落,。
樓市或?qū)⒃俅翁降?/STRONG>
兩個(gè)外部因素表明,，樓市已走出最黑暗冬夜。一是,，宏觀經(jīng)濟(jì)已于今年一季度觸底,，GDP增幅只有6.1%，創(chuàng)近十幾年新低,；根據(jù)目前的諸多數(shù)據(jù)來看,，第二季增長已成定局。增長的動(dòng)力主要是政府為了“保八”,，大發(fā)貨幣和信貸,，由此直接驅(qū)動(dòng)固定資產(chǎn)投資高速增長。二是,，自2006年以來,，我國股市與樓市運(yùn)行軌跡相當(dāng)吻合，而股市對樓市的影響,，比樓市對股市的影響更大,，股市的“財(cái)富效應(yīng)”會(huì)增加樓市需求。股市自2008年10月28日創(chuàng)下最低點(diǎn)位1664點(diǎn)后開始反彈,。今年,，股市已經(jīng)上漲至2700多點(diǎn),，已較去年年底的1821點(diǎn)上漲五成左右。樓市方向性變化滯后于股市3-6個(gè)月,，此次晚了大概4個(gè)月,。
但是就此斷言，中國樓市已經(jīng)徹底告別了冬天還為時(shí)尚早,。遙想當(dāng)年,，1990年日本地價(jià)泡沫破滅后，至今仍未恢復(fù)元?dú)猓?997年香港樓價(jià)觸頂后,，持續(xù)回落了五年,，2003年后重拾升勢，可至2008年繁榮頂點(diǎn)時(shí),，住宅價(jià)格也沒能超越十年前歷史高點(diǎn),；美國房價(jià)于2006年6月觸頂，之后一步步下滑至今,，跌幅累計(jì)逾三成,，依然在泥沼中掙扎。
有專家說了,，中國樓市情況異于發(fā)達(dá)國家和地區(qū),，人家是“熟女”樓市，大齡男或再婚男有限,，有效需求不足,，泡沫后大跌是應(yīng)該的；我國是“有女初長成”,，求婚的小伙子排長隊(duì),，這叫剛需。
然而,，目前東部大城市的投資投機(jī)需求,，已經(jīng)在一定程度上從剛需手中搶過了“接力棒”，他們是沖著通貨膨脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期而入市,，同樣會(huì)在這種預(yù)期消失或政策打壓下逃逸,。來得快，跑得也快,。
若再回到宏觀面,，靠投資拉動(dòng)GDP，見效快,，但難持久,，弊端多，消費(fèi)不足和外需低迷是目前我國經(jīng)濟(jì)全面回暖的“攔路虎”,。經(jīng)濟(jì)走勢可能出現(xiàn)“W”形,，今年一季度觸底,，是“W”形的第一個(gè)低點(diǎn)；接下去幾個(gè)季度將上行,，但難以持續(xù)增長,，正如10年前，還會(huì)出現(xiàn)“W”形的第二個(gè)低點(diǎn),，然而第二個(gè)低點(diǎn)的深度很難超過第一個(gè),。房地產(chǎn)市場亦有可能走出“W”形路線圖，今年一季度復(fù)蘇,，二季度亢奮,，第三季度降溫，四季度和明年一季度重新回落,，然而再次探底的深度,，將難以超過今年3月的最低谷。
（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長） |