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10月30日，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會在中國國際貿(mào)易中心開幕,。此次秋展匯集了北京、外埠近百個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，其中國外項(xiàng)目占了2%，分別來自澳洲和美國,。新華社記者:羅曉光
攝 | 經(jīng)過30年的改革發(fā)展,，在我國城鎮(zhèn)化水平由1978年的17.9%上升到目前45%的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也從1978年的6.7平方米提高到目前的27平方米,，翻了兩番多,。這從一個(gè)側(cè)面反映了改革開放給經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展以及人民生活帶來的巨大變化。沒有全面的改革開放,，沒有對“福利分房”舊制度的大膽改革,，就不可能在城鎮(zhèn)化水平大幅提升的同時(shí),，也使城鎮(zhèn)居民的居住狀況得到如此大的改觀。
但這也并不等于說我國城鎮(zhèn)居民的住房問題已經(jīng)完全解決了,，事實(shí)上,，住房問題已經(jīng)成為當(dāng)前人民群眾最關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一，其矛盾也愈益突出,。黨的十七大從保障和改善民生,、促進(jìn)社會和諧的戰(zhàn)略高度，對加快解決城鎮(zhèn)居民住房問題做出了部署,，并提出了努力使全體人民“住有所居”的目標(biāo),。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是政府的執(zhí)政責(zé)任，各級政府必須深刻理解和全面把握科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵,、精神實(shí)質(zhì)、根本要求,，明確自身職責(zé)和角色定位,，走出認(rèn)識上的某些誤區(qū)，探尋出一條解決城鎮(zhèn)居民住房問題的科學(xué)發(fā)展之路,。
確立“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向
上個(gè)世紀(jì)90年代,，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位給房地產(chǎn)業(yè)帶來了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇,。尤其是到了2002至2004年,，中國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了超乎尋常的發(fā)展和擴(kuò)張態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2002年的7736.42億元,，猛增至2004年的13158.25億元,，增幅高達(dá)70.08%。2003年中國經(jīng)濟(jì)增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中,，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的,。房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，產(chǎn)生了廣泛的拉動效應(yīng),。
但是,，將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，一方面忽視了住房對于民生的保障功能,，另一方面也給那種片面追求GDP的非科學(xué)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)的路徑,。它使得始于1998年的住房分配貨幣化改革，從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)起拉動經(jīng)濟(jì)增長的功能,，有些城市又將其推向極致,，演變成一種畸形的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政增收的依賴模式�,？茖W(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本,，從執(zhí)政的角度講就是以民為本,。堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，決不能忽略房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì),，必須把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計(jì)民生緊密聯(lián)系起來,，確立起“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向。否則,，像我們這樣一個(gè)大國,，“不靠科技靠地產(chǎn)”，“不靠企業(yè)靠炒房”,，不僅會使民生受到傷害,，也無益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合國力的提升。
所謂“民生地產(chǎn)”,，其基本內(nèi)涵應(yīng)包括三個(gè)方面：一是滿足需要,，不是滿足少數(shù)人的需要而是以滿足整個(gè)社會需要為取向，也不是僅僅滿足居住需要,，而是以滿足生活,、生產(chǎn)、生態(tài)需要為綜合目標(biāo),。二是消費(fèi)適度,，即從國情出發(fā)建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，引導(dǎo)理性消費(fèi),，促進(jìn)人與自然的和諧,。三是公平正義，不僅強(qiáng)調(diào)代內(nèi)公正,，同時(shí)也包括代際公正,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會和諧,。民生地產(chǎn)的外延不僅包括住宅地產(chǎn),，同時(shí)還涉及與民生相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn),、公共地產(chǎn)(如交通,、教育、醫(yī)療,、文化等),。從民生地產(chǎn)出發(fā)，不僅要解決城鎮(zhèn)人口的住房問題,，還要為他們創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會,，提供相應(yīng)的公共服務(wù)，營造綠色宜居的生態(tài)環(huán)境,，使民生得到多方面改善,。
民生地產(chǎn)并不否定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位,，但不是作為拉動GDP的支柱產(chǎn)業(yè)，而是以保障民生為宗旨,、以完善住房保障為要義,、以實(shí)現(xiàn)住有所居為目標(biāo)的民生型支柱產(chǎn)業(yè)。否則就會出現(xiàn),，在房地產(chǎn)業(yè)的拉動下盡管取得了較快的經(jīng)濟(jì)增長,，卻有越來越多的人買不起房也租不起房，或者即使有房子住卻又面臨著其他方面的生存困難,，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“有增長沒發(fā)展”,。因此，在深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動中,，作為各級政府來講,，確實(shí)有必要在經(jīng)濟(jì)與社會統(tǒng)籌發(fā)展上來一次思想大解放，對關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)做出科學(xué)定位,，使房地產(chǎn)業(yè)不僅在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其應(yīng)有作用,，更要在促進(jìn)民生改善和社會和諧中體現(xiàn)其重要功能。
如果政府不能從“GDP取向”,、“財(cái)政取向”,、“形象取向”轉(zhuǎn)向“民生取向”,，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會越來越遠(yuǎn)離公眾,，甚至出現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，GDP增長了,，百姓的住房卻沒了”,；“城市的形象有了，政府的政績有了,，群眾的安居卻沒了”,；“這邊高樓別墅一排排，那邊棚戶區(qū)危房一片片”,。只有從民生地產(chǎn)出發(fā),，將房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用與民生問題的解決更好地統(tǒng)籌起來，這樣的增長才能帶來相應(yīng)的發(fā)展,，才符合科學(xué)發(fā)展觀的要求,，也才能實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。
發(fā)展是硬道理不可用硬手段
實(shí)現(xiàn)住有所居不僅需要資金支持,，同時(shí)還要有土地資源,。近年來，由于許多城市建房預(yù)留用地已面臨枯竭,，為了得到土地資源,，這些城市在征用城郊農(nóng)村土地的同時(shí),，也把目光投向了舊城拆遷。而無論征用城郊土地還是舊城拆遷,，都是極容易引發(fā)社會矛盾的工作,，甚至有“天下第一難”之說，讓許多城市陷入困局,。
不言而喻,，城郊土地征用或城市拆遷中的征用方和被征用方之間總會存在一定矛盾，因?yàn)樗麄儺吘故遣煌睦嬷黧w或者不同的利益代表,。但這種矛盾在我們這樣的社會主義國家,，是人民內(nèi)部根本利益一致前提下的矛盾，不存在根本的利益沖突,。所以,，正確的途徑應(yīng)當(dāng)是采用和諧的手段，取得被征用方的理解與配合,，不但要按照市場經(jīng)濟(jì)原則給予公平合理的補(bǔ)償,，還應(yīng)當(dāng)保障被拆遷人的居住條件，不可以使用帶有暴力性質(zhì)的強(qiáng)制手段,。而這也正是我國《物權(quán)法》的基本精神,，通觀整個(gè)《物權(quán)法》找不到“強(qiáng)制征用”或“強(qiáng)制拆遷”一說。
發(fā)展才是硬道理,，尋求發(fā)展不可以使用硬手段也是硬道理,。科學(xué)發(fā)展觀不僅將經(jīng)濟(jì),、政治,、文化建設(shè)，也將社會建設(shè)納入“四位一體”的中國特色社會主義建設(shè)格局之中,，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)社會和諧,。將暴力強(qiáng)制引入土地征用和城市拆遷，不僅有違國家性質(zhì),，也背離了實(shí)現(xiàn)住有所居是為了促進(jìn)社會和諧的根本宗旨,。對于那些群眾不認(rèn)可、不滿意,、不答應(yīng),，或者暫時(shí)還不理解的建設(shè)項(xiàng)目，即使出于“公共利益”的考慮,，也還是要做耐心細(xì)致的工作,。許多城市的經(jīng)驗(yàn)都證明，只要補(bǔ)償合理,、工作到位,，沒人愿意去當(dāng)“釘子戶”,。或許有人會問,，這樣一來豈不犧牲了效率,？表面看，或者就拆遷方和征用方看,，采用強(qiáng)制性硬手段會取得更高的效率也省去了許多成本付出,。但如果算細(xì)賬、算大賬,，硬手段的成本付出,，恐怕是將來整個(gè)社會都難以承受得了的。事實(shí)證明,，硬手段的后面往往伴隨著大量的上訪告狀,，加大了社會的行政成本不說，尤其是提高了社會的政治成本,，帶來難以估量的政治風(fēng)險(xiǎn),。在效率與公平的抉擇中，以犧牲公平換取效率是一種危險(xiǎn)的博弈,，尤其在自由,、平等、博愛已不僅僅是資產(chǎn)階級的政治口號而成為全世界的一面旗幟的今天,，犧牲公平換取效率會讓整個(gè)國家喪失效率并為之付出代價(jià)的,。
但是，如果姑息征用和拆遷中的漫天要價(jià)行為,，那不僅會失去效率也有失公平,。所以,，目前世界上許多國家對那些征用和拆遷中的所謂“釘子戶”,，既不會采用暴力方式強(qiáng)遷，也不會滿足他們的漫天要價(jià),，而是將其保留下來,，甚至還將其作為標(biāo)榜和宣傳他們是“文明”和“民主”國家的活廣告。然而我們卻往往認(rèn)為,，這會損害“城市形象”,，影響“政府威望”。其實(shí),，如果用普適性的人類文明思想和同國際接軌的社會心態(tài)看問題,，這不但絲毫不會損害政府形象，反而會給當(dāng)?shù)卣谌嗣袢罕娦闹袠淦稹耙婪▓?zhí)政”和“公平正義”的形象,，這是比城市景觀更重要的城市形象,，用這樣的形象昭示后人,，我們這個(gè)國家才會更有希望。
房價(jià)調(diào)控應(yīng)代表一般利益
市場經(jīng)濟(jì)不僅需要通過政府的監(jiān)管來構(gòu)建適于競爭和績效需求的經(jīng)濟(jì)秩序,，同時(shí)還要通過相應(yīng)的政策手段防止價(jià)格的大起大落,，尤其是房地產(chǎn)市場，政府理所當(dāng)然地應(yīng)充當(dāng)房價(jià)調(diào)控的主體角色,。但是,，作為房價(jià)調(diào)控主體的政府又必須代表一般利益，站在兼顧公平與效率的立場上,。無論是為了開發(fā)商或政府自身的利益去助推房價(jià)上漲,，或是為了一部分人能買到廉價(jià)住房而利用行政手段刻意打壓房價(jià)，都不應(yīng)是政府扮演的角色,。
1998年的住房貨幣化改革,，促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的形成，此后的房價(jià)在經(jīng)歷了最初幾年的小幅攀升后,，呈現(xiàn)出愈益加快的單邊上漲態(tài)勢,。上漲過快的房價(jià)牽動著普通百姓的心，也引起了中央高層的關(guān)注,，于是房價(jià)調(diào)控的相關(guān)舉措便接踵而至,。2003年銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，實(shí)際上已經(jīng)意味著本輪房價(jià)調(diào)控的開始,，此后,，2004年國家又收緊了土地的供給，2005年上調(diào)了個(gè)人住房貸款利率,，而2005年的“國八條”和2006年“國六條”的出臺,，再清楚不過地表明了中央政府抑制房價(jià)過快上漲的目標(biāo)指向�,？墒菑�2003年算起到目前已經(jīng)5年時(shí)間過去了,，房價(jià)上漲的局面卻始終未能改變。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，2008年上半年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比依然上漲10.2%,，而同期全國卻有1.27億平方米商品房空置。顯然,，不能簡單地用“供不應(yīng)求”來解釋近年來我國房價(jià)且調(diào)且長的尷尬,。
到底是什么力量推動了房價(jià)的上漲呢？除了某些市場因素外,，主要有三種力量：一是開發(fā)商,，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府作為市場的監(jiān)管者,，應(yīng)當(dāng)抑制和打擊房價(jià)的投機(jī)炒作才是,，怎么竟會充當(dāng)房價(jià)上漲的“推手”呢？說到底是和他們的利益有關(guān),。因?yàn)榉績r(jià)上漲,，地方政府的稅收增加不說，還給高價(jià)賣地平添了籌碼,，而且房價(jià)越高,、建造檔次越高，越能給地方政府的“形象工程”,、“政績工程”增光添彩,。從地方政府的自身利益出發(fā)，房價(jià)走高帶來的是名利雙收,，這使得有些地方政府對市場上的房價(jià)實(shí)施著與中央政府背道而馳的逆向調(diào)節(jié),。以至于進(jìn)入2008年，當(dāng)一路高歌猛進(jìn)的房價(jià)上漲趨緩,，并在個(gè)別城市出現(xiàn)回落時(shí),，有的地方政府竟急不可耐地伸出救市的“援手”。
如果中國房地產(chǎn)也像美國次貸危機(jī)那樣,，出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌,，并危及金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府出手救市那倒也罷,�,？蓡栴}是，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告,，直至2008年8月,，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比依然上漲5.3%，說明房價(jià)仍在高位,。從交易量看,，盡管目前出現(xiàn)了萎縮，卻并不算低,，以北京為例,，一個(gè)周末就成交500多套,，要知道即使在樓市最火爆的時(shí)候,，一天成交也才不過600多套。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還表明,，與去年上半年相比,，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金非但沒有減少反而增加了22.8%。再從住房貸款看，同樣呈增長態(tài)勢,，以房價(jià)下跌幅度最大的深圳為例,，截至8月31日，當(dāng)?shù)刂行�,、建行,、農(nóng)行的房貸余額分別較年初增長35.18億元、33.76億元,、19.15億元,。所以，無論是從價(jià)格和交易量,，還是從投資和需求來看,，目前都不足以支撐政府救市。相反,，面對在較短時(shí)間已經(jīng)上漲了數(shù)倍的房價(jià),，倒應(yīng)當(dāng)繼續(xù)尚未奏效的調(diào)控政策，迫使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷,，讓那些中等收入家庭也能買得起房子,，這才是符合社會一般利益的公正抉擇。
房價(jià)調(diào)控不僅是實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的需要,，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的需要,。因?yàn)樽》孔鳛橐环N特殊商品，與其他商品的最大不同,，就是既可以用來消費(fèi)也可以投資,，甚至可以像股票、期貨那樣拿來炒作,，這就可能誘發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì),。而那些炒房的資金，不僅有來自國內(nèi)銀行的貸款,，更有來自國外的熱錢,，一旦在樓市上賺得盆滿缽盈的熱錢出逃，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅,，就會給整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)帶來滿目瘡痍,。所以，從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā),，堅(jiān)持發(fā)展是第一要義絕不意味著對于市場上可能發(fā)生的危機(jī)放松警惕,，相反，不僅要時(shí)時(shí)保持應(yīng)有的警覺,，還要對來自于各方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患采取及時(shí)有效的防范措施,。值得關(guān)注的是，進(jìn)入2008年以來隨著美國次貸危機(jī)的加深，以及國內(nèi)個(gè)別城市房價(jià)的滯漲,，部分進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的國外資金正準(zhǔn)備撤離,。例如，摩根士丹利就正籌劃著出售在我國的部分住宅項(xiàng)目,，以及上百套酒店式服務(wù)公寓,。如果這時(shí)各個(gè)地方政府再紛紛出手救市，那豈不恰好給這些外資或者國外熱錢提供了在高價(jià)位獲利出逃的機(jī)會,？而由此可能給中國帶來的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難,，恐怕不亞于一場汶川地震。
國家利益是社會一般利益最集中的體現(xiàn),，尤其從國際經(jīng)濟(jì)視角看問題,，房價(jià)調(diào)控必須把國家的根本利益放在第一位。這就需要各級政府必須按照中央政府的統(tǒng)一部署,，實(shí)施上下協(xié)調(diào)一致的房價(jià)調(diào)控,，決不可以像有的行業(yè)組織設(shè)想的那樣，讓各個(gè)城市實(shí)施所謂“各自為政”的救市舉措,。要知道,，所有市場經(jīng)濟(jì)國家宏觀調(diào)控目標(biāo)的確定及其政策的出臺，都是被置于中央政府的權(quán)力之下,，即使經(jīng)濟(jì)高度自由化的美國也是如此,。因?yàn)橹挥兄醒胝蛘哒f只有國家，才能充分代表一般利益,，而不是某個(gè)地區(qū)或某一部分人的特殊利益,。當(dāng)然，這并不否定各個(gè)地方政府可以從本地實(shí)際出發(fā),，創(chuàng)造性地履行好自身職責(zé),，推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是,，作為地方政府又必須同中央政府的調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控政策保持一致,，從而維護(hù)好國家利益，以及與這種國家利益相統(tǒng)一的社會一般利益,。(未完待續(xù))
(作者單位：中共大連市委黨校) |