|
[開場白]
正當一系列宏觀調(diào)控政策開始發(fā)生效應,，部分大城市的房價上漲勢頭得到初步遏制之時,，有房地產(chǎn)商和一些專業(yè)人士呼吁政府出臺救市政策。當前商品房市場情況到底怎樣,，要不要救市,，能不能救市,，如何對市場形勢做出一個理性、客觀,、全面的分析和判斷,？以下各方觀點供讀者參考。
房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了
“需求受抑制,，供應在增加,，土地價格上漲，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了,�,！北本⿴煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心主任董藩近日在“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上表示，全國的樓價均值還沒有下跌,，都在上漲，但是增長幅度明顯受到抑制,，其中,，“深圳從交易量來看有好轉的跡象，深圳最困難的日子可能過去了,�,！倍J為,，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅定信心”,，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了,，因為需求受到抑制，供應正在增加,，土地價格漲幅比較大,，建材成本在不斷增加，利潤空間大大削減,，同時,，增值稅嚴格征收，稅收壓力大大增加,，輿論壓力大大增加”。
董藩表示：“此前對樓市調(diào)整的預期變化明顯,，恢復需要較長時間,。汶川大地震令樓市雪上加霜，估計調(diào)整要持續(xù)8個月以上市場才能逐漸恢復,�,！�
房產(chǎn)商呼吁金融政策“松綁”
中國的房地產(chǎn)行業(yè)也遇到了前所未有的困難，困難是由于資金短缺引起的,。在美國的房地產(chǎn)危機中,，美國政府拿出幾千億美元來救市。中國房地產(chǎn)的困難怎么辦呢,？
SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示,，銀行一直在減少按揭貸款，尤其是第二套房子的按揭貸款,。這是經(jīng)濟過熱時形成的政策,。美國次貸危機發(fā)生之后，有人把中國按揭貸款簡單地比作美國“次貸”,，這是不對的,，是自己嚇唬自己,，中國沒有按揭的衍生金融產(chǎn)品,，中國的按揭與美國“次貸”性質不同。現(xiàn)在如果銀行把按揭貸款的政策調(diào)整在正常水平,，讓商業(yè)銀行根據(jù)不同城市,、不同家庭的收入和資信情況發(fā)放按揭貸款，而不是一刀切,，就有利于刺激目前低迷的房地產(chǎn)市場,，把嚴格按揭政策壓抑了的購買力重新釋放出來,。
潘石屹認為，要啟動二手房市場,。二手房包括已購買的公房,，也包括二手商品房。這已經(jīng)是巨大市場,，可以增加市場上的供應量,，滿足相當一部分市場需求，可以繁榮市場,，也給房主方便,。二手房交易量放大后，可以讓市場的房價回歸到正常水平,。目前二手房交易的障礙主要是稅費太高,、手續(xù)繁雜、沒有統(tǒng)一交易的平臺,。
專家提醒嚴防大起大落
撲朔迷離的樓市,，在2008年上半年釋放出新信號后，究竟會走向何方,？
一些專家認為,，種種跡象表明，“房價只漲不跌”的神話開始終結,，處于艱難盤整期的中國房地產(chǎn)市場開始理性回歸,。當前房地產(chǎn)市場成交量低迷，正是市場步入積極調(diào)整狀態(tài)的信號,；夸大調(diào)整的危害,，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。
從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看,，任何一個市場都存在著一個波動周期,。一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的經(jīng)濟體,，周期內(nèi)價格波動越平緩,。而越是新興房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟體，房價波動周期時間越短,，價格波動越劇烈,。對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，不少專家認為,，房價的適當回落是正常的,。
清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示：“中國住房市場要經(jīng)歷一個相當?shù)恼{(diào)整期，去消化前兩年形成的價格泡沫,，使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調(diào)的水平,。如果宏觀經(jīng)濟進入緩慢增長階段,，這個調(diào)整期可能還會延長�,！�
從歷年對樓市調(diào)控的過程看,，地方政府、銀行,、開發(fā)商在內(nèi)的多種強勢利益相關群體的影響依然不可小視,。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為，將加重樓市不可預料的風險,。進入2008年,，受美國次貸危機影響，不少歐美國家房價回落,，一部分熱錢開始尋找新的投資區(qū)域和渠道,。而受奧運會、世博會等利好因素的影響,，在人民幣升值預期下,，境外資金流入逐利，更是攪動了不平靜的樓市,。這些都給中國房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的復雜性。
盡管理性回歸之路艱難,，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識,。
樓市平穩(wěn)關鍵在土地
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，眼下討論房地產(chǎn)市場,，不是單純地看一個行業(yè),，而是要考慮整個國家的金融安危，國家的宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展,。
蔡穗聲認為,，最近房地產(chǎn)銷售額不高，必然影響資金回籠,，加上銀行嚴格限制放貸,，對房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂,，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會重演,，“所以我認為當前重要的不是懲罰投機者，現(xiàn)在市場房價回調(diào),，已經(jīng)對投機者有所懲罰了”,。當前更應該關心怎么樣保持銷售量的穩(wěn)定，避免對宏觀經(jīng)濟,、銀行金融的危害,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌在“房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展高峰論壇”上表示,，自去年下半年以來，政府調(diào)控有效,，中國樓市正處于供求關系重要調(diào)整期和房價高位盤整期,，今年上半年房地產(chǎn)價格是理性的回歸。但有許多不確定性,，正處在一個重要的關頭,，因為已經(jīng)出現(xiàn)了1998年以來的首次銷售面積和銷售額雙下降，尤其是銷量明顯下降應該引起警醒,。
“樓市平穩(wěn)關鍵還在于土地供應,。”顧云昌強調(diào),，樓市穩(wěn)定首先要各方面努力保證交易量沒有大起大落,，“如果銷售量明顯下降，必然會影響供應量的下降,，會影響整個開發(fā)投資的規(guī)模,，會影響整個投資規(guī)模。房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè),，影響幾十個行業(yè),，產(chǎn)業(yè)鏈很長，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大的波動,，對就業(yè)首先產(chǎn)生影響”,；其次，政府應控制土地供應節(jié)奏,，開發(fā)商應通過調(diào)整價格保持銷售量。
|
|
在一路狂奔之后，樓市在2008年開始遇冷,。今年以來,，房價同比漲幅一直呈逐月遞減的趨勢。與此同時,，全國不少城市的樓市成交量大幅萎縮,，新房、二手房交易冷清,，住房市場出現(xiàn)了濃重的觀望氣氛,。
國家發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份,，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,。更值得注意的是,，這個數(shù)字在今年5月為9.2%，4月為10.9%,，整個一季度為11.0%,，今年以來房價漲幅明顯趨緩。
在相關部門公布的6月份70個大中城市房價指數(shù)中,，深圳成了唯一一個房價與去年同期相比下降的城市,。而與上月相比房價下降的城市達到了16個。
事實上,，與房價漲幅趨緩形勢相比,，更顯著的變化是成交量的萎縮。來自住房和城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)顯示,，今年1月至5月,，40個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%,、20.9%,。下降集中在上海、北京,、深圳,、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
(本報記者
朱立毅 孫玉波) | |
|
|
|
■
某些學者專家炒作的一些救市理由根本經(jīng)不起推敲,。比如,，“樓市繼續(xù)下滑，中國居民手中的30萬億資產(chǎn)會縮水”,、“深圳負資產(chǎn)的人數(shù)過30萬”之說，就都是一些胡話,。真正在中國居民手中的房子既不怕升值也不怕貶值,，貶沒了也是居住，升到天價還是居住,。
■ 斷供現(xiàn)象只不過是開發(fā)商抓極個別現(xiàn)象然后無限放大的一個陰謀,，騙那些不調(diào)查的媒體和信以為真的市民。
■
房價的下跌才剛剛起步,，如果在這個時候便吵吵嚷嚷地要出臺政策去救市,，差不多正好是在地產(chǎn)商想瞌睡的時候送上一只棉花枕頭。
■
讓政府救市,，無非是以斷供的“災難性”后果要挾政府,，再給優(yōu)惠政策，讓消費者繼續(xù)為房地產(chǎn)的暴利買單,。所以,，各級政府千萬不能被地產(chǎn)商刻意營造的假象蒙蔽,！
■
在基本數(shù)據(jù)仍然存疑的情況下，救市論是蒼白無力的,。對于政府來說,，首先需要摸清深圳斷供的真相——現(xiàn)在究竟有多少斷供者，如果房價進一步下跌,，斷供現(xiàn)象又會如何,。
■
救市不救市的關鍵不應當取決于輿論的壓力，甚至是相關利益集團的游說,，而應來自于對房市風險真實的調(diào)查與科學的分析,。政府要加強對房市風險的監(jiān)控與預警。
■
據(jù)新聞報道,，日前住房和城鄉(xiāng)建設部的“房地產(chǎn)預警預報系統(tǒng)初步設計概算”已獲批,。對風險評估越精確，救市效果才會越佳,。
■
過去家電價格狂跌時,，沒有人替家電產(chǎn)業(yè)呼吁救市，結果是“跌跌更健康”,。家電是產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)也是產(chǎn)業(yè)，為何房價一跌政府就非得救市不可,？
■
房價下跌符合經(jīng)濟規(guī)律,，不必大驚小怪！沒有只漲不跌的房市,，屬于正常范圍,。
（摘自新華網(wǎng)） | |
|
■
表里
眼下市場,，最讓人琢磨不透的要算商品房價格,。節(jié)節(jié)走高的房價，好像撐不住要大幅“跳水”了,，甚至有專家稱房地產(chǎn)市場已經(jīng)岌岌可危,，呼吁政府“救市”。
然而,，來自北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)卻顯示,，今年上半年，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房價格上漲仍然“較快”,，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房價格上半年均價為18398元/平方米,。一項專門調(diào)查說，目前只有廣州、深圳,、成都,、東莞、南京,、上海,、重慶這七個城市的房價出現(xiàn)了明顯下跌，其他很多城市房價都是在上漲,，特別是二三四線城市的房價,，基本上都是在不斷上漲。
截然相反的信息,，懸念頻出的市場,，叫人看得滿頭霧水，很難找到真正的“北”,。貌似專業(yè),、權威的分析預測，一天一個說法,，各有各的觀點,。或許,，有些人就是從自身利益出發(fā),，企圖將池水攪渾，好渾水摸魚,？不是有炒房者稱“斷供”是為給銀行點顏色看,，可見樓市亂象背后隱藏的東西很值得深究。
所以,，討論是否需要“救市”的問題,，前提是必須摸清當前我國房地產(chǎn)市場的基本情況，比如房價泡沫還有多少,？房貸風險到了什么程度,？市場需求究竟如何？開發(fā)商經(jīng)營狀況到底怎樣,？諸如此類的問號不一一找出實際答案，總是在“霧”里看樓,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目標恐怕很難實現(xiàn),。
房地產(chǎn)市場信息缺乏必要的權威性，莫衷一是,，將影響我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控,。與其在“救市”與否的問題上糾纏不清，不如多到下邊走走,，耳聽為虛,，眼見為實,。唯有客觀真實的第一手資料，才有助于對癥下藥,，并且標本兼治,。 | | |