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全國房價剛剛開始松動,，房租卻逆勢上漲,真是“按下葫蘆浮起瓢”。近兩個月來，北京,、上海,、深圳、廣州等地的房屋租賃價格平均漲幅都超過10%,，其中部分房源價格漲幅甚至同比超過20%,。租房住的人，大部分都是中低收入群體,，所以房租上漲，對民生的影響更甚于房價上漲,。
筆者認為房租上漲主要原因有四個：一是,，4月中旬以來，以“國十條”效果立竿見影,，全國商品住宅成交量明顯下跌,，一線城市和部分二線城市更是出現(xiàn)了大幅調(diào)整。政策主要打壓的是投資投機性需求,，但引發(fā)自住需求觀望情緒濃重,。其結(jié)果是，部分打算買房的首次置業(yè)者,，以及賣了舊房還沒購新房的置換型購房者,，被迫暫且租房住。
二是,，在大城市中,，每年5-7月份都會出現(xiàn)一波住房租賃潮。需求者包括大學(xué)畢業(yè)生,、外來暑期短期務(wù)工者,、參加讀研等各種培訓(xùn)班的人等。這些需求屬于增量需求,，剛性很強,，不管租金高低，必須租到房子住,。另外還有一個因素,，這類群體需求的多是中小戶型、中低租金的房源,，甚至傾向于價格低廉的群租房,，而這類房源比較稀缺，更易于漲價,，如果一旦被“二手房東”操縱,，則見風(fēng)就漲。
三是，部分房產(chǎn)中介操縱市場,，哄抬租金,。相對于二手房銷售市場，二手房租賃市場非常不規(guī)范,，由于交易雙方都不進行租賃合同備案,，政府根本無法進行市場監(jiān)管，好在近些年來房租比較穩(wěn)定,，炒房租的現(xiàn)象比較少見,。近期住宅銷售市場非常低迷，中介行業(yè)面臨新一輪的生存危機,，于是部分中介店利用短期內(nèi)租賃需求旺盛的時機,，不惜鋌而走險，把住房租賃權(quán)當(dāng)作房子炒作,，低價從房東手中承租,，高價轉(zhuǎn)租給房客。
四是,，前段時間,，市場頻傳少數(shù)城市要開征房產(chǎn)稅，部分房東擔(dān)心持有住房的成本增加,，于是提高房租以求保障收益,，引起市場跟風(fēng)。而一旦形成漲價風(fēng)潮,，則即使最終房產(chǎn)稅暫時不出臺,，也會成為房東提租的一個借口。
近段時間房租大漲注定只是暫時現(xiàn)象,。市場投機炒作確實能推高價格,，但從根本上講，商品價格變化最終取決于供求關(guān)系,。近十年來,，我國住房租金上漲顯著慢于房價，從供應(yīng)上分析,，住房租賃需求不夠旺盛,、持續(xù)性不強。歐洲國家住房私有率平均只有50%左右,，租房住的觀念深入人心,，而國人卻普遍“重購輕租”，絕大部分人都將租房作為買房的過渡,，再加上長期以來,，我國住房租賃市場比較混亂,，租客權(quán)益得不到保障，人們不愿意長期租房,。
從供應(yīng)上看,，大城市中的租賃性住房供應(yīng)總體充足。近幾年住房銷售市場中的投資投機客甚眾,，多數(shù)都用于出租,，少數(shù)暫時空置；部分改善型家庭購買二套房后,，往往也將首套房用于出租,。問題在于供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，中低租金的中小戶型供應(yīng)不足,，近些年新建商品住宅戶型偏大,，而小戶型比較集中的房改房小區(qū)、城中村由于舊區(qū)改造和市政建設(shè)拆遷而越來越少,。所以，近年來在一些大城市中,，群租房吃香,。
國家已經(jīng)注意到了這一問題，前段時間七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》,，主要就是通過政府,、單位、機構(gòu)等有組織的建設(shè)和運營中小戶型或宿舍型的租賃住房,，以緩解青年職工,、引進人才和來滬務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難。當(dāng)前各地正在緊鑼密鼓的推進公共租賃住房制度建設(shè),，少數(shù)城市如重慶,，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導(dǎo)產(chǎn)品加以發(fā)展，至2012年,，重慶市將新建3000萬平米的公共租賃住房,，這一大手筆驚罕全國。
此外,，國家和部分城市還將制定規(guī)范住房租賃市場的相關(guān)政策和法規(guī),。與發(fā)達國家相比，當(dāng)前我國住房租賃市場尚處于初級發(fā)展階段,，處于放任狀態(tài),，自發(fā)的、分散的,、無序流動的狀態(tài),，尤其是市場供求不均衡、交易秩序不夠規(guī)范、行業(yè)法制和政策不完善,、租金收益率偏低,。比如2009年底數(shù)據(jù)顯示，上海市房改后的舊公房年租金收益率只有3.5%,，而次新房僅有1.8%,，遠落后于國外5%～8%的收益率。
房租大幅上漲不具有可持續(xù)性,，下半年就會重歸風(fēng)平浪靜,。
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