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真所謂世事無常。2007年國內(nèi)房價(jià)高企,，老百姓因買不起房而怨聲載道,；可進(jìn)入2008年，房價(jià)卻突然掉頭,，跌得慘,，又令開發(fā)商苦不堪言。前年夏天,，深圳一家房地產(chǎn)公司的老總約見我,，說深圳房價(jià)下跌近半,，成交量萎縮得厲害,，問我對今后的房價(jià)走勢怎么看,？我答他,，今天的房價(jià)取決于人們對未來房價(jià)的預(yù)期,，金融危機(jī)打擊了人們的信心，房價(jià)要跌不奇怪,，隨著經(jīng)濟(jì)回暖,，房價(jià)應(yīng)該還會漲。但怎么也想不到,，去年房價(jià)又一路瘋漲,，漲得讓人目瞪口呆。
三年前我曾撰文說,，中國的房價(jià)十年后必降，而近幾年還會漲。盡管我有心理準(zhǔn)備,，但實(shí)話說,，去年房價(jià)上漲之快仍讓我大感意外。據(jù)說目前一線城市的房價(jià),，均已超過了2007年的高點(diǎn)。為穩(wěn)定民心,，最近國務(wù)院又不得不出臺政策抑制房價(jià),。有趣的是，人們兩年前批評高房價(jià),，當(dāng)時(shí)矛頭是指向開發(fā)商；可這次房價(jià)上漲,，很多人說是因?yàn)榈胤礁恪巴恋刎?cái)政”抬高了地價(jià)。千夫所指,，于是“土地財(cái)政”也就成了眾矢之的,。
恕我先不對“土地財(cái)政”作評論，這里要討論的是,，究竟是高地價(jià)推高了房價(jià)？還是高房價(jià)拉高了地價(jià),？表面看,，這問題不簡單，很有點(diǎn)像“雞”與“蛋”的關(guān)系,，雞生蛋,，蛋生雞，但世上到底是先有雞還是先有蛋,，的確難以說明白,。不過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，高房價(jià)與高地價(jià)誰因誰果,，我倒認(rèn)為可以說清楚,。但前提是大家要遵從經(jīng)濟(jì)分析的邏輯，不能只看表象忽略本質(zhì),。
有官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下地方預(yù)算外收入中,，土地出讓金差不多要占一半,。而另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強(qiáng)先生稱，目前地價(jià)占房價(jià)的比例高達(dá)59%，由此推斷,，他認(rèn)為是地價(jià)推高了房價(jià),。我沒研究過房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)資料,，相信任先生不會說假話。但即便如此,，我也不同意任先生的推斷,。不錯，房子非空中樓閣,，它要蓋在土地上,，地價(jià)高,，蓋房子的成本會高。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)說,，成本高未必一定會推高房價(jià),，不然，我們怎么解釋2008年開發(fā)商成本未變而房價(jià)大跌呢,？
說我自己親歷的一件事,。前年10月,，一位在成都做區(qū)長的朋友打電話給我,，問房價(jià)何時(shí)會漲。我問他為何問這個(gè)問題,，他說房價(jià)不漲地價(jià)漲不了,，區(qū)財(cái)政的日子不好過。2007年,，成都地價(jià)每畝可賣300萬至500萬,，而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了么,？我這位區(qū)長朋友一語道破,，原來是房價(jià)帶動地價(jià)，而不是相反地價(jià)推高房價(jià),。其實(shí)，現(xiàn)實(shí)生活里這樣的例子很多：比如鋼材漲價(jià)必帶動鐵礦石漲價(jià),；紡織品漲價(jià)必帶動棉麻漲價(jià),；糧食漲價(jià)必帶動化肥漲價(jià),。總之,，是下游產(chǎn)品漲價(jià)帶動上游產(chǎn)品價(jià)格上漲,。
當(dāng)然，上游產(chǎn)品漲價(jià)推高下游產(chǎn)品價(jià)格的情況也是有的,，但前提是下游產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場有漲價(jià)空間,；否則,，若下游產(chǎn)品過剩，上游產(chǎn)品漲價(jià)只會推高下游產(chǎn)品成本,，但價(jià)格卻漲不了,。請問有誰見過，過剩產(chǎn)品能夠賣高價(jià)的呢,？若再想深一層，即便下游產(chǎn)品短缺,，價(jià)格上漲也是需求拉動,，與成本無關(guān)。房地產(chǎn)本身就是最好的例子,，人們看到的現(xiàn)象，似乎是地價(jià)推高了房價(jià),，其實(shí)不然，假若房產(chǎn)的需求不足,，地價(jià)再高房價(jià)也不會漲,。
是的，房價(jià)上漲說到底只能由需求拉動,。想想2008年房價(jià)吧,。從成本看，開發(fā)商應(yīng)該都是2007年前買到的地,，地價(jià)絕對不低,，可前年房價(jià)為何會大跌呢？原因是金融危機(jī)改變了人們的收入預(yù)期,，對房產(chǎn)的需求下降了,。不妨再設(shè)想一下，假如有甲,、乙兩個(gè)開發(fā)商在同一地段建房,，由于買地時(shí)間不同,，甲買地早，地價(jià)不及乙的一半,。盡管成本差別大,，但若乙的房子每平方米賣2萬，甲會因?yàn)榈貎r(jià)低而每平方米只賣一萬么,？當(dāng)然不會,。
很清楚，只要商品房供短缺,，地價(jià)無論高低房價(jià)都會漲。而由此引出的政策含義是,，平抑房價(jià)應(yīng)增加房屋供給而不是打壓地價(jià),。房供短缺的局面不改變，打壓地價(jià)只會增加開發(fā)商利潤,，房價(jià)不會降,。這樣看，那種指望打壓地價(jià)來降低房價(jià)的想法,，不過是人們的一廂情愿,，政府若一旦采納，對開發(fā)商來說當(dāng)然正中下懷,，而對消費(fèi)者無異水月鏡花,，到頭來怕是竹籃打水一場空。
回頭再說“土地財(cái)政”,。近來人們口誅筆伐,，對“土地財(cái)政”多有批評。大家不滿意高房價(jià)我理解,，但說是政府故意抬高地價(jià)我不贊成,。要知道,，如今房地產(chǎn)用地一律招拍掛,，地價(jià)由開發(fā)商競爭決定,。既然是競價(jià),，有人肯出高價(jià)政府怎么能賣低價(jià)呢？退一步說,，倘若政府真的高價(jià)不賣而賣低價(jià),，你會怎么想？是否會懷疑主事官員有貓膩,？還有一種批評,，說地價(jià)飆升是因?yàn)榈胤秸拔娴叵邸�,。這聽起來似乎在理，可問題是土地稀缺,，若不加控制,，政府一次性都低價(jià)賣掉，將來蓋房怎么辦,？那時(shí)候地價(jià)豈不更高,？
其實(shí)，中國的土地財(cái)政問題,，追根溯源,，是與1994年國家啟動分稅制改革有關(guān)。1993年,，中央和地方財(cái)政收入在全部財(cái)政收入的占比分別為22%和78%，而到了1994年,，則分別變?yōu)榱?5
.7%和44.3%,。就是說，分稅制改革后地方財(cái)政收入占比下降了30%,。麻煩在于，地方的收入份額少了,，可上頭千條線,，地方一根針，要負(fù)擔(dān)的事卻沒少,。處處要花錢,，而巧婦難為無米之炊，不得已,，所以地方政府只好做土地文章,。捫心自問,，假若你在地方為官,，恐怕也會這么做吧,。
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